/ Nyheder / Styrkelse af lejerne

Styrkelse af lejerne

Den 1. juli 2020 trådte de nye regler for udlejningsejendomme og andelsboliger i kraft. Lovændringerne var udmøntet i tre lovforslag. Et af lovforslagene gik under navnet ”styrkelse af lejerne”. Læs her hvad det pålægger udlejer af nye pligter og forbud.

Af

Foto: anyaberkut/iStock

Den 1. juli 2020 trådte de nye regler for udlejningsejendomme og andelsboliger i kraft. Lovændringerne var udmøntet i tre lovforslag. Foruden de nye regler til boligreguleringslovens § 5, stk. 2 om krav om huslejenævnets besigtigelse, øgede energikrav og karensperiode ved kontrolskifte pålægger lovforslaget, der går under navnet ”styrkelse af lejerne”, udlejer nye pligter og forbud. Fra 1. juli 2020 indtræder forbud mod at tilbyde lejerne betaling eller anden ydelse for fraflytning. Der indføres et meddelelseskrav ved modtagelse af huslejenævnsafgørelser. ”Væsentlighed” som den øvre grænse for det lejedes værdi fjernes og strafgebyret, når lejerne får fuldt medhold i huslejenævnet, øges markant.

Forbud mod at tilbyde betaling for fraflytning

Fra 1. juli 2020 bliver det forbudt for udlejer at tilbyde lejer betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør. Forbuddet fremgår af en ny bestemmelse i lejeloven ved § 6 a.

Forbuddet gælder alle nuværende og kommende lejeforhold.

Forbuddet gælder både direkte pengebetaling men også anden form for ydelse fx udførelse af arbejde eller betaling ved løsøre. Dette betyder for eksempel, at tilbud om at betale fraflytningsomkostninger vil være forbudt efter lovens ikrafttræden. Ligeledes vil tilbud om lejerabat i ny bolig være omfattet af begrebet ”lignende ydelse”. 

Den nye bestemmelse omfatter til gengæld ikke den situation, hvor der i forvejen er en tvist om, hvorvidt lejemålet retmæssigt er opsagt og lejeren, som en del af et forlig, tilbydes penge for at fraflytte.

Forbuddet er rettet mod de situationer, hvor udlejer tager det første skridt og tilbyder lejer betaling eller anden ydelse for at flytte. Dette betyder teoretisk set, at udlejer godt må indgå en aftale med lejer om dennes fraflytning kombineret med en modydelse, hvis lejeren tager initiativet hertil. Såfremt udlejer vælger at indgå en aftale med lejer, skal udlejer sikre sig utvivlsom klar og sikker dokumentation for, at det var lejer, der tog initiativet om at lave en aftale. Den endelige aftale bør ikke afvige fra det af lejer foreslåede. Dette skyldes, at konsekvensen ved at overtræde forbuddet mod at tilbyde lejerne betaling, er uforholdsmæssig stor.

Konsekvens

Hvis udlejer tilbyder lejer penge eller anden ydelse for at bringe lejeforholdet til ophør, og dette medfører, at der indgås en aftale, vil lejeren til enhver tid inden for rammerne af almindelig forældelse og passivitet kunne kræve sig genindsat i lejemålet på samme vilkår, som var gældende for det ophørte lejeforhold. Det fremgår af bestemmelsen, at det reetablerede forhold anses for at være indgået på tidspunktet for det oprindelige lejeforhold.

Samtidig vil lejer aldrig være forpligtet til at tilbagebetale den betaling, lejer har modtaget fra udlejer.

Såfremt lejer kræver sig genindsat i lejemålet, vil udlejer blive erstatningsansvarlig over for den nye lejer i lejemålet.

Derudover straffes overtrædelse af forbuddet mod at tilbyde penge eller anden ydelse til lejer med bøde eller fængsel i op til 4 måneder. Selskaber kan straffes efter reglerne i straffelovens kapitel 5 om strafansvar for juridiske personer. Afgørelse om bøde eller fængsel træffes af domstolene ved en straffesag.

Anbefaling

Bestemmelsens formulering betyder, at udlejer bør afholde sig fra på nogen måde at indgå aftaler med lejerne om at bringe lejeforholdet til ophør uanset hvilke vilkår aftalen omhandler. De alvorlige konsekvenser ved at overtræde forbuddet betyder, at udlejer også bør afholde sig fra at lave aftale med lejerne, når lejeren tager det første initiativ – også selvom aftalen åbenlyst er i både udlejer og lejers interesse. Det udlejer kan vinde ved at indgå en aftale med lejeren, vil ikke stå mål med den risiko udlejer løber for på et senere tidspunkt ikke at kunne løfte bevisbyrden for, at det var lejer, der tog det første initiativ.

Det lejedes værdi

Med de nye regler udgår ordet ”væsentlig” af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Væsentlighedsgrænsen som i praksis er fortolket som ca. 10 % udgår dermed af bestemmelsen.  Det betyder, at grænsen for den maksimale leje, der kan aftales for et gennemgribende moderniseret lejemål, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i en reguleret kommune fremover er præcis det lejedes værdi.

Fastsættelsen af det lejedes værdi fastsættes fortsat efter lejelovens § 47, stk. 2, det vil sige, at der sammenlignes med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Da det lejedes værdi er en sammenligningsleje, er det selvsagt i langt de fleste tilfælde ikke muligt at fastsætte lejen præcis til det lejedes værdi. Med afskaffelsen af væsentlighedskriteriet bliver det derfor endnu mere vanskeligt at fastsætte lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2

Ændringen gælder for lejeaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden – det vil sige fra 1. juli 2020 og frem. Det er aftaletidspunktet, der er afgørende. Lejen for lejeaftaler, der er indgået før 1. juli 2020 må fortsat overstige det lejedes værdi op til væsentlighedsgrænsen dvs. ca. 10 % over det lejedes værdi.

Fremover vil der skulle tages højde for denne forskel for lejemål, der er indgået før og efter 1. juli 2020 ved sammenligning i forbindelse med tvister om lejen.

Lejen for lejemål i småhuse, 80/20 ejendomme og alle lejemål i uregulerede kommuner berøres ikke af ændringen, hvorfor der fortsat vil gælde et væsentlighedskrav for disse på ca. 10 %.

 

(Læs mere efter annoncen)

Kom på kursus

Sammenligningslejemål

Fra d. 1. juli 2020 vil huslejenævnet, ankenævnet og domstolene i sager om lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi, skulle lægge større vægt på sammenligningslejemål, hvor lejen har været godkendt af nævn eller domstol. Værdien af sammenligningslejemål afgøres af flere faktorer, hvorfor værdien af et prøvet sammenligningslejemål vil variere afhængig af den sammenlignelige værdi kontra andre sammenligningslejemåls værdi for den pågældende sag. Det vil dog blive sådan, at det faktum at et sammenligningslejemål har været prøvet vil tillægges vægt i den samlede vurdering. Bestemmelsen indføres i lejeloven som § 47, stk. 3. 

Orientering af lejerne og beboerrepræsentationen om afgørelser

Som en ny bestemmelse i lejeloven indføres § 107 a, som pålægger udlejer en pligt til at orientere henholdsvis beboerrepræsentationen eller lejerne i den pågældende ejendom, når der træffes afgørelser om lejeforhold i ejendommen.

Pligten indtræder, når lejeren får helt eller delvis medhold. Det betyder, at afgørelser hvor udlejer får fuldt medhold ikke skal videreformidles. Er der blot et element i sagen, som udlejer ikke får medhold i, skal afgørelsen videreformidles.

Det er både afgørelser om lejeforhold, der er truffet i huslejenævn, i Ankenævn, ved domstolene eller andre instanser eller myndigheder, der skal videreformidles til enten beboerrepræsentationen eller de øvrige lejere. Det betyder, at afgørelser fra kommunalbestyrelsen om f.eks. korrektion for udsat beliggenhed på varmeregnskabet også skal videreformidles efter bestemmelsen.

Afgørelser om ejendommen, som ikke angår lejeforhold er ikke omfattet, fx afgørelser om byggetilladelser. 

Sager om husorden er som den eneste sagstype undtaget. Udlejer er dermed ikke forpligtet til at sende afgørelser i husordenssager og bør på grund af reglerne om persondata fuldstændig afholde sig fra at sende disse til de andre lejere. Bemærkninger til loven anfører, at husordenssager er sager, der ikke relaterer sig til lejemålet, men til lejerens ageren i og omkring ejendommen. Dette er alle sager, der omhandler de situationer, som er reguleret i lejeloven § 79 a om god skik og orden på ejendommen fx. tvister om lejers højlydte eller truende adfærd.

Orientering skal sendes til beboerrepræsentationen, hvis en sådan gyldigt er oprettet på ejendommen. Hvis der ikke er en beboerrepræsentation, skal afgørelsen sendes til samtlige lejere.

Udlejer bør også sende afgørelser til beboerrepræsentationen, selvom denne har været part i sagen. Dette for en sikkerheds skyld, idet manglende efterlevelse af reglen er strafbelagt. Ligeledes skal udlejer, når der ikke er en beboerrepræsentation på ejendommen, sende afgørelsen til samtlige lejere, dvs. også til den lejer som var part i sagen.

Meddelelsen skal indeholde oplysninger om tvistens emne. Normalt vil huslejenævnets kategorisering og sagstitel kunne anvendes. Udlejer skal være opmærksom på, at oplysning om tvistens emne skal være tilstrækkelig til, at beboerrepræsentationen eller lejerne bliver bekendt med, hvilke spørgsmål sagen omhandler. Det betyder, at alle sagens tvistepunkter skal oplyses – såvel de punkter lejeren som udlejeren har fået medhold i.

Meddelelsen skal desuden oplyse om afgørelsens resultat for alle sagens tvistepunkter.

Til sidst skal meddelelsen indeholde en kopi af den fulde afgørelse.

Hvis ikke disse oplysninger samt kopi af afgørelsen fremgår af meddelelsen til beboerrepræsentationen eller lejerne, vil meddelelsen være ugyldig. Dette betyder, at det ikke er nok at fremsende en kopi af afgørelsen, selvom de pågældende oplysninger fremgår af denne. Udlejer skal i meddelelsen direkte anføre tvistens emne og resultat. Normalt vil udlejer kunne søge inspiration i afgørelsens ordlyd.

Udlejer skal være opmærksom på, at persondatareglerne skal overholdes i forbindelse med videreformidling af afgørelserne. Ifølge bemærkningerne til loven skal udlejer derfor anonymisere eller pseudonymisere personoplysninger i afgørelsen. Det betyder, at oplysninger om lejeren skal anonymiseres inden fremsendelse herunder f.eks. navn, lejernummer, lejemålsnummer og evt. fortrolige oplysninger om lejerens forhold. En adresse er en personoplysning og bemærkningerne til loven anfører, at adressen for det omtvistede lejemål kan fremgå af meddelelsen i de særegne tilfælde, hvor adressen er af betydning for afgørelsen. I sager om det lejedes værdi efter lejelovens § 47 eller boligreguleringslovens § 5, stk. 2 vil lejemålets adresse i langt de fleste tilfælde være relevant, idet det f.eks. er afgørende for det lejedes værdi hvilken etage lejemålet ligger på, om der er kig til en gård eller til en park m.v. Det må derfor i disse sager som udgangspunkt være både en ret og en pligt for udlejer at lade adressen for det omtvistede lejemål fremgå af meddelelsen.  

Udlejer skal orientere om afgørelsen skriftligt og inden to uger fra det tidspunkt, hvor afgørelsen er endelig. Det betyder, at såfremt den pågældende afgørelse kan ankes, skal meddelelse til beboerrepræsentationen eller lejerne efter bestemmelsen ske senest to uger fra udløb af ankefristen. Huslejenævnssager og ankenævnssager har en ankefrist på fire uger fra afgørelsen er meddelt parterne.

Afgørelsen kan sendes digitalt, når udlejer kan kommunikere med lejer digitalt i medfør af de almindelige regler herom i lejeforhold. Det betyder, at lejer kan have frabedt sig digital kommunikation efter reglen i lejelovens § 4, stk. 2. I det tilfælde skal udlejer sende afgørelsen til lejer fysisk. Såfremt udlejer sender afgørelsen til lejer med almindelig postforsendelse skal denne afsendes, så forsendelsen ved almindelig postgang kan være fremme hos beboerrepræsentationen eller lejerne inden fristen på to uger udløber. Udlejer bør sikre sig dokumentation for levering af meddelelsen hos lejer uanset om denne sendes digitalt, ved almindelig post, kurer eller omdeling.

Den nye bestemmelse giver udlejer mulighed for, at meddelelsen kan gøres tilgængelig på en digital platform. Det er en forudsætning for at anvende denne orienteringsmetode, at beboerrepræsentationen eller lejerne modtager en meddelelse om, at meddelelsen efter bestemmelsen kan tilgås på platformen. Bestemmelsen må forstås således, at udlejer skal give en meddelelse hver gang en afgørelse gøres tilgængelig på platformen. Udlejer kan altså ikke nøjes med at give en generel meddelelse om, at meddelelser efter bestemmelsen fremover vil kunne tilgås på platformen. Opfyldelse af pligten til at orientere om en afgørelse efter bestemmelsen ved at gøre disse tilgængelige på en platform forudsætter, at der kan kommunikeres digitalt i lejeforholdet.

Hvis udlejer ikke overholder pligten til at sende meddelelser om afgørelser efter denne bestemmelse, kan udlejer straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder. Selskaber kan straffes efter reglerne i straffelovens kapitel 5 om strafansvar for juridiske personer. Afgørelse om bøde eller fængsel træffes af domstolene ved en straffesag.

Der er således indført en uforholdsmæssig voldsom straf, som betyder, at udlejer eller dennes administrator bør sikre en fast procedure for, hvordan afgørelsen sikres videreformidlet på en sikker måde, inden for fristen. Anbefalingen er at få videreformidlet afgørelsen, så snart denne modtages, så udlejer ikke risikerer at glemme at fremsende meddelelse eller ved et uheld kommer til at overskride fristen. Udlejer bør sikre sig dokumentation for at meddelelsen er leveret.

Pligten omfatter afgørelser, som udlejer modtager d. 1. juli 2020 eller senere. Dvs. uanset hvornår sagerne er anlagt.

Øget strafgebyr

Når lejer får fuldt medhold i en huslejenævns- eller ankenævnssag, pålægges udlejer et gebyr. Med de nye regler stiger gebyret for afgørelser, der træffes d. 1. juli 2020 eller senere fra 2.080 kr. (2014-niveau) til 6.000 kr. (2020-niveau). Beløbet reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Det virker urimeligt, at det forhøjede gebyr skal gælde for sager, som allerede er indbragt før 1. juli 2020, men det synes at være hensigten ved ændringerne.

Det fremgår af bemærkninger til loven, at udlejer kan undgå at ifalde betalingen på 6.000 kr., hvis de under huslejenævnssagen helt eller delvist imødekommer modpartens synspunkter. Dette betyder, at udlejer bør overveje udtrykkeligt at oplyse huslejenævnet, såfremt der i sagen er indsigelser fra lejer, som udlejer ønsker at imødekomme.