Den 2. og 4. juni har Folketinget planlagt anden- og tredjebehandling af de tre lovforslag med indgreb mod kortsigtede opkøb af udlejningsejendomme (Blackstone-indgrebet). Med lovforslagene foreslås bl.a. flere stramninger i forhold til udlejers mulighed for at leje ud efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Der ønskes indført krav om huslejenævnets besigtigelse inden en gennemgribende modernisering, øgede energikrav ved udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 samt en karensperiode på fem år fra ejendommen har undergået et kontrolskifte.
I følgende gennemgås ikrafttrædelsesreglerne for disse stramningerne, som de er angivet i lovforslagene. Lovforslagene forventes vedtaget 6. juni 2020 uden markante ændringer. Vi følger op med præcisering såfremt, den endelig ordlyd af loven giver anledning dertil.
Øgede energikrav
Kravene til ejendommens energimærke ved udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 strammes. Det ønskes vedtaget, at kravet til ejendommens energimærke skal være mindst energiklasse C i stedet for det nugældende krav om minimum energimærke D.
Derudover kan udlejer uanset ejendommens energimærke leje ud efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis udlejer har hævet ejendommens energimærke to klasser fra 1. juli 2020 og frem. Det betyder, at det alene er ændringer i energimærket efter 1. juli 2020, der giver udlejer mulighed for at udleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i de tilfælde, hvor ejendommen ikke har opnået energimærke A-C.
Det anbefales, at udlejer gemmer dokumentation for ejendommens energimærke pr. 1. juli 2020. Ligeledes bør udlejer få udarbejdet et energimærke, såfremt ejendommen ikke allerede har et energimærke.
Såfremt loven vedtages, forsvinder den nuværende mulighed for at leje ud efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, såfremt udlejer har energiforbedret for 430 kr. pr. kvm. inden for en periode på to år.
De øgede energikrav til udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 gælder for lejemål, hvor første udlejning, efter den gennemgribende modernisering, sker med et begyndelsestidspunkt d. 1. juli 2020 eller senere. De øgede energikrav gælder dermed for udlejning af lejligheder, som skal lejes ud første gang efter den gennemgribende modernisering er foretaget og hvor lejeforholdet begynder d. 1. juli 2020 eller senere.
Gennemgribende moderniserede lejligheder, der har været lejet ud, kan fortsat lejes ud efter 1. juli 2020 efter de nugældende regler.
Skal udlejer til at indgå en ny lejekontrakt med en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 på en ejendom, som har energimærke D, skal lejeforholdet begynde inden lovens ikrafttræden – altså senest 30. juni 2020.
Krav om huslejenævnets besigtigelse
Lovforslagene introducerer et nyt gyldighedskrav for udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Fra lovens ikrafttræden bliver det et krav, at huslejenævnet foretager en besigtigelse før lejemålet forbedres gennemgribende efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Huslejenævnet skal inden moderniseringen påbegyndes konstatere, at lejemålet har en stand, der muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.
Der er indført et krav om, at huslejenævnet skal have gennemført besigtigelsen inden for fire uger fra udlejer har indbragt sagen samt at huslejenævnets afgørelse skal fremsendes til udlejer senest to uger efter besigtigelsen. Huslejenævnets afgørelse er ifølge den foreslåede bestemmelse gyldig i tre år. Det må forventes, at huslejenævnet ikke i alle sager kan overholde de angivne frister, selvom Boligministen har indskærpet, at de som offentlig myndighed skal overholde loven. Den forlængede tomgangsperiode må bæres af udlejer og kan ikke søges dækket direkte hos lejerne. Tabt leje i tomgangsperiode kan medtages i moderniseringsregnskabet og vil dermed indgå i beregningen af om forbedringsandelen overstiger grænserne for gennemgribende moderniseringer i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Det må anbefales, at der indbringes en sag for huslejenævnet, så snart udlejer er bekendt med at lejligheden bliver tom. Hvis den fraflyttende lejer fortsat bebor lejemålet, må udlejer varsle adgang med hjemmel i lejelovens § 54. Udlejer kan evt. kontakte nævnet med det samme og forhøre sig om et muligt besigtigelsestidspunkt, så konkret varsling over for lejeren med angivelse af dato er mulig.
Kravet kommer til at gælde for alle gennemgribende moderniseringer, der påbegyndes 1. juli 2020 eller senere. Dvs. at gennemgribende moderniseringer, der er gennemført eller påbegyndt inden 1. juli 2020 kan gennemføres uden huslejenævnets besigtigelse.
Når moderniseringen ligger inden 1. juli 2020, bør udlejer sikre dokumentation for moderniseringens påbegyndelses. Ved en efterfølgende tvist om hvorvidt lejemålet er gyldigt udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 vil aftalen med entreprenøren som udgangspunkt kunne anvendes som dokumentation for at arbejderne er udført inden lovens ikrafttræden. Ligger igangsætningen af arbejderne tæt på d. 1. juli 2020 bør udlejer dog ydermere dokumentere påbegyndelsen f.eks. ved billeder, der dokumenterer at arbejderne er påbegyndt inden lovens ikrafttræden.
Såfremt udlejer ønsker at modernisere en lejlighed i den kommende tid, kan det om muligt anbefales at påbegynde moderniseringen inden 1. juli 2020 således, at udlejer undgår det ekstra administrative skridt og den forlængelse af tomgangsperioden, som må forventes.
Karensperiode
Lovforslagene introducerer en karensperiode på fem år fra ejendommen har undergået et kontrolskifte. I karensperioden kan udlejer ikke leje ud efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 for lejligheder, hvor første udlejning efter den gennemgribende modernisering er foretaget, sker i karensperiodens løbetid. Det er tidspunktet for underskrift af lejekontrakten, der er afgørende. Det betyder, at udlejer først efter udløbet af de fem år vil kunne udleje disse lejligheder med en leje fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Lovforslaget introducerer begrebet ”kontrolskifte”, som defineres nærmere i bestemmelsen ved en række situationer, hvor mindst 50 % af ejerandelene eller kontrollen over ejendommen skifter hænder. Definitionen anlægger en meget bred forståelse af begrebet kontrolskifte, hvor der f.eks. indtræder kontrolskifte allerede på det tidspunkt der aftales en option eller en betinget købsaftale underskrives.
Ikrafttrædelsesbestemmelsen for den nye regel om karensperiode ved kontrolskifte trådte i kraft allerede ved lovens fremsættelse d. 22. april 2020. Det betyder, at kontrolskifte, der sker d. 22. april eller senere, udløser en karensperiode, der påbegyndes på tidspunktet for kontrolskiftet. Virkningen af kontrolskiftet indtræder dog først på tidspunktet for lovens ikrafttræden altså d. 1. juli 2020. Fra denne dato kan udlejer ikke modernisere og førstegangsudleje en lejlighed efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 på en ejendom, der har undergået et kontrolskifte d. 22. april eller senere.
Bestemmelsen anfører en række undtagelser til reglen om karensperiode. Der indtræder ikke karensperiode, når kontrolskifte sker ved arv og hensidden i uskiftet bo. Generationsskifte i levende live er ikke undtaget, og vil derfor udløse en karensperiode.
Koncerninterne transaktioner er undtaget reglerne om karensperiode.
Hvis en andelsbolig omdannes til en udlejningsejendom efter lovens ikrafttræden, vil ejendommen være undtaget reglerne om karensperiode ved alle fremtidige kontrolskift. Dette gælder for andelsboligforeninger, der er stiftet før 1. juli 2020.
Herudover kan udlejer løfte ejendommen ud af reglerne om karens ved efter 1. juli 2020 at energiforbedre ejendommen for 3.000 kr. pr. kvm inden for en periode på to år eller ved at løfte ejendommens energimærke tre energiklasser.
Reglerne om karens gælder ikke for lejemål, der allerede d. 1. juli 2020 kan udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det vil sige lejemål, hvor den gennemgribende modernisering er færdig inden 1. juli 2020. For disse lejemål er det ikke et krav, at de har været lejet ud med en leje fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 inden 1. juli 2020, når blot de d. 1. juli 2020 kunne have været lejet ud efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
I det tilfælde en lejlighed er blevet moderniseret umiddelbart inden lovens ikrafttræden bør udlejer sikre sig dokumentation for at den gennemgribende modernisering er færdig inden 1. juli 2020. Hvis lejemålet er genudlejet med et begyndelsestidspunkt inden 1. juli 2020, vil lejekontrakten være dokumentation herfor. Såfremt lejemålet endnu ikke er udlejet, bør udlejer sikre sig dokumentation på anden vis f.eks. ved dokumentation for afleveringsforretning eller billeder af lejemålet.
Boligministeren har stillet ændringsforslag med en tilføjelse således, at undtagelsen i overensstemmelse med hensigten også kommer til at gælde de lejemål, der på tidspunktet for et kontrolskiftes indtræden, allerede kan lejes ud efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og som har været genudlejet inden karensperioden er påbegyndt. Vi kan derfor forvente en ændring af lovforslaget på dette punkt.
Vi følger op med uddybning og bemærkninger til de resterende punkter i lovforslagene, når vi kender den endelige lovændring.
Lovforslagene kan downloades i højre side.