Hvad er lagerskat?
Lagerskat er en del af finansieringen af ”ny ret til tidlig pension”, i folkemunde kendt som Arnes pension. Det betyder, at når kalenderen skifter til 2023, vil stigende ejendomsværdier give udslag i løbende beskatning under det såkaldte lagerprincip.
Fra 2023 skal virksomheder altså betale skat af urealisable bogførte værdistigninger, og det vil for mange give en likviditetsmæssig udfordring. For hidtil har ejendomsværdistigninger været skattepligtige via det såkaldte transaktionsprincip; altså at skatten skal betales, når ejendommen handles.
Skatten vil ramme virksomheder, der ejer udlejningsejendomme for mere end 100 mio. kr., mens personligt ejede ejendomme og ejendomme til virksomhedens eget brug er undtaget.
De nye regler kendes kun i overordnede termer, og lovgivningen forventes først at komme på plads i sidste øjeblik. Det vil sige, at første lovforslag kommer i høring til foråret 2022, mens loven skal behandles i Folketinget til efteråret 2022.
Skatten skal opkræves fra 2023.
Hvad betyder indgangsværdien?
Når lagerskatten træder i kraft den 1. januar 2023, sker det med de såkaldte indgangsværdier. De skal sikre, at der ikke beskattes med tilbagevirkende kraft, og opgørelsen heraf sker i praksis ved 2022-regnskabets ultimoværdiopgørelse.
Det er de efterfølgende ejendomsværdistigninger, der er omfattet af lagerskatten, mens de ældre stigninger fortsat vil være omfattet af de eksisterende regler. De vil altså bevare deres status som udskudt skat, indtil ejendommen handles fra et selskab til et andet.
Fald i ejendomsværdierne vil til gengæld medføre fradrag i virksomhedens øvrige skattepligtige indkomst – der gives dog ikke fradrag for værdier, der falder til et lavere niveau end indgangsværdien. Hvem skal indberette
værdistigninger?
Det skal virksomhederne selv. Beskatningen af de urealisable værdistigninger kræver, at der gennemføres løbende værdiopgørelser, og det vil være virksomhedernes egne.
Virksomheder, der er omfattet af lagerskatten og benytter kostpris som værdiopgørelsesmetode, kan fortsat gøre det i årsregnskabet. De vil dog skulle opgøre ejendomsværdierne til dagsværdi i skatteregnskabet, hvis de er omfattet af lagerskat.
Grænsen på de 100 mio. kr. gør, at virksomheder skal undersøge, om deres udlejningsejendomsportefølje opgjort til dagsværdi overstiger den. Det er dog stadig uklart, hvordan dette i praksis gøres for virksomheder, der med udgangspunkt i kostpris har en opgjort værdi under 100 mio. kr.
Alle virksomheder, der vil være omfattet af de nye regler om lagerskat, kan med fordel begynde forberedelsen allerede nu. De nye regler stiller større krav til virksomhedernes likviditetsmæssige planlægning, og så bør det overvejes, om selskabets praksis for værdiansættelse er optimal. Særligt ejendomsselskaber, der benytter en konservativ værdiansættelse, kan med fordel gøre sig overvejelser om den nye skat.
Mistes afskrivningsretten?
Ja, det gør den. Butiks-, logistik- og visse andre ejendomme kan afskrives lineært med fire procent årligt. I forbindelse med salg beregnes den korrekte værdiudvikling, og der korrigeres, alt efter om der er afskrevet for meget eller for lidt.
Da værdien fremover opgøres år for år i skattemæssig sammenhæng, har Skatteministeriet vurderet, at den automatiske afskrivningsret for lagerbeskattede ejendomme mistes. Argumentet lyder, at hvis ejendommen virkelig falder med fire procent i værdi om året, vil lagerskatten netop give udslag i det eksisterende fradrag.
Ejere af afskrivningsberettigede ejendomme skal dermed forberede sig på en dobbelt likviditetsmæssig belastning, idet lagerskatten løbende skal betales af værdistigninger, samtidig med at afskrivningsretten mistes.