/ Nyheder / Kravene til udlejers reklamation for erstatningskrav ved lejers fraflytning er nu slået fast i ny dom fra Højesteret

Kravene til udlejers reklamation for erstatningskrav ved lejers fraflytning er nu slået fast i ny dom fra Højesteret

Det har længe været uafklaret i praksis om formalia til udlejers reklamation i lejelovens § 98 alene var gældende for istandsættelseskrav, eller om de ligeledes gjaldt for udlejers erstatningskrav mod lejer i forbindelse med fraflytning. Højesteret har nu fået mulighed for at tage stilling til, hvordan reglen i § 98 skal fortolkes.

Af

Foto: iStock

Når en lejer fraflytter sin lejebolig, skal udlejer indkalde lejeren til et fraflytningssyn, hvorefter udlejer skal udarbejde en fraflytningsrapport, i hvilken samtlige udlejers istandsættelseskrav mod lejer skal fremgå, jf. lejelovens § 98, stk. 4. Det følger desuden af lejelovens 98, stk. 2, 1. pkt., at udlejer skal gøre sine krav gældende mod lejer, inden der er gået 2 uger efter fraflytningssynet er foretaget – ellers fortabes disse krav.

Lejelovens § 98 omtaler imidlertid kun udlejers istandsættelseskrav. Højesteret fik således mulighed for at tage stilling til dette spørgsmål i sin dom af 29. september 2021, hvor det blev afgjort, at en udlejer, der først havde gjort sit erstatningskrav gældende mere end to uger efter fraflytningen, var afskåret fra at gøre kravet gældende mod lejer. Bestemmelsen omfatter dermed både istandsættelses- og erstatningskrav.

Sagen kort

I denne sag havde udlejer fremsat et krav om erstatning for en bordplade, som han mente, at lejeren havde ødelagt. Lejeren fraflyttede den pågældende lejlighed den 9. april 2017, og udlejer rejste efterfølgende sit erstatningskrav mod lejer den 1. maj 2017. Højesteret skulle således tage stilling til, om udlejer havde fortabt sit erstatningskrav, idet kravet var fremsat mere end to uger efter fraflytningen.

Rettens afgørelse

Højesteret kom frem til, at lejelovens § 98, stk. 2, efter sin ordlyd måtte forstås sådan, at den omfatter alle krav, der skyldes, at lejer ikke har opfyldt sin forpligtelse til at aflevere det lejede i samme stand som ved indflytningen, jf. lejelovens § 98, stk. 1. Højesteret lagde vægt på, at formålet med bestemmelsen var at sikre, at der hurtigt efter fraflytningen skabes klarhed over, hvilke krav udlejer vil gøre gældende mod lejeren. Højesteret fremhævede desuden, at kravet hverken udgjorde en skjult mangel eller svigagtig adfærd fra lejers side, hvilket var de eneste to undtagelsesmuligheder til fristkravet i § 98, stk. 2. Udlejeren var derfor afskåret fra at gøre sit erstatningskrav gældende på grund af fristoverskridelsen.

EjendomDanmark mener

Højesterets afgørelse illustrerer vigtigheden i, at udlejer får fremsat samtlige krav mod lejer inden udløbet af to-ugers fristen, desuagtet om lejer har misligholdt sin vedligeholdelsespligt eller om lejer har påført det lejede skader ved uforsvarlig adfærd. Dette må ligeledes betyde, at hvis udlejer begår formelle fejl i fraflytningsprocessen, som resulterer i, at udlejers istandsættelseskrav bortfalder, så vil udlejers misligholdelseskrav også bortfalde. Eneste undtagelse til dette vil være, hvis der er tale om skjulte mangler, som ikke umiddelbart er til at opdage i forbindelse med fraflytningssynet, eller hvis lejer har forsøgt at skjule manglen for udlejer i forbindelse med et kommende syn.

EjendomDanmark anbefaler derfor, at udlejer altid forholder sig til samtlige krav, der måtte ønskes fremsat over for lejeren, inden der er gået to uger efter fraflytningssynet. Ellers vil udlejer miste retten til at fremsætte sit krav, uanset om det omfatter vedligeholdelsesmangler eller ren misligholdelse, hvorefter udgiften vil ende på udlejers egen regning.

EjendomDanmark skal hertil tilføje, at selvom afgørelsen kan få en skærpende betydning for mange udlejeres praksis i håndteringen af fraflytninger, så har Højesterets dom samtidig givet en afklaring på et spørgsmål, der længe har været tvivl om i praksis.  

Hele afgørelsen kan læses her og vil desuden blive trykt i næste udgivelse af EjendomDanmarks juridiske nyhedsbrev; Ejendom Jura.