I et grønt område omgivet af lejlighedskomplekser står en mindre gruppe nyopførte rækkehuse. De første beboere flyttede ind lige før jul. Nogle er tilflyttere, andre er familier fra Tingbjerg, der har brug for flere kvadratmeter. Rækkehusene er startskuddet på opførelsen af op mod 1.000 ejer- og lejeboliger og markerer samtidig en ny begyndelse. Mikset af både større og mindre boliger skal de næste år tiltrække både unge, ældre, familier og singler til Tingbjerg.
Bag udviklingen af området står bl.a. ejendomsudvikleren og investoren NREP, som i et tæt samarbejde med de almene boligselskaber og Københavns Kommune har fundet frem til, hvilken type ejendomme der kan bygges, og hvor de bedst placeres i området.
”Boligselskaberne har ønsket en ejerform, som adskilte sig maksimalt fra deres, derfor opfører vi både rækkehuse og private lejeboliger,” fortæller Jens Kramer Mikkelsen, byudviklingsdirektør i NREP.
De private boliger kommer til at udgøre en tredjedel i området, og der er derfor tale om en fortætning. Det er hele idéen, siger Jens Kramer Mikkelsen.
”Enhver privat kvadratmeter, der skyder op, redder en almen. Alternativet til fortætning er, at der skal sælges boliger eller rives ned – og det ville være synd i et område som dette.”
Bedre end sit omdømme
Jens Kramer Mikkelsen er selv opvokset et stenkast fra Tingbjerg, der oprindeligt er tegnet af den danske arkitekt og byplanlægger Steen Eiler Rasmussen tilbage i 1950’erne. Dengang var området et eftertragtet bykvarter med boliger, som almindelige familier søgte til som alternativ til de nedslidte lejligheder i Københavns brokvarterer, fortæller Jens Kramer Mikkelsen. Tingbjerg har fortsat en attraktiv placering, men der er brug for ny energi.
”Det er et bysamfund, der har taget sin andel af fællesskabets forpligtelser. Nogle dele af området er kørt lidt skævt, og det skal der rettes op på. Vores mål er at få skabt en blandet by, hvor ressourcestærke kræfter kan give et løft.”
Jens Kramer Mikkelsen mener, at der er et godt fundament at bygge på. Tingbjerg er langt bedre end sit omdømme, og de skræmmebilleder, der ofte er forbundet med området – for eksempel en øget kriminalitet – er ikke noget, beboerne genkender, fastslår han. Tingbjerg skiller sig primært ud fra gennemsnittet i København målt på beboernes uddannelses- og indkomstniveau samt etnicitet og er derfor blevet udpeget som et såkaldt udsat boligområde.
”Vi bruger meget tid og kræfter på at invitere politikere, investorer og pensionskasser herud for at fortælle om vores ambitioner. Mange har aldrig sat deres ben i Tingbjerg, men har stærke meninger om det. Fælles for dem, vi har haft på rundtur, er, at de har fået et helt nyt syn på området.”
Ingen ventelister
I Tingbjerg handler det ikke kun om at opføre nye boliger. Visionen er at tiltrække beboere, som ønsker at blive en aktiv og engageret del af bykvarteret og fællesskabet. Derfor er der ingen ventelister til de forskellige typer boliger, men interesselister. For at komme i betragtning til en ejer- eller lejebolig skal man skrive en motiveret ansøgning.
”Beboere skal vælge området til på grund af dets kvaliteter frem for at se det som en sidste løsning. Samtidig skal de have lyst til at bidrage med noget – om det så er lektiehjælp, en cricketklub for børn og unge eller at deltage aktivt i beboerarbejde,” siger Jens Kramer Mikkelsen.
De nye rækkehuse vil eksempelvis også blive medlem af Tingbjergs Bydelsforening, hvor de almene boliger hører ind under.
”Der bliver tale om én stor grundejerforening, hvor alle fællesanliggender skal løses, så der ikke opstår et dem og os,” forklarer byudviklingsdirektøren.
Salgsprisen på de første rækkehuse har ligget et godt stykke under markedsprisen. Formålet har været at give adgang til betalelige boliger, og til gengæld har de nye tilflyttere indvilget i en særlig salgsklausul. Gensælges boligen inden for fire år, afgives 50 procent af salgsgevinsten til bydelsforeningen og en videreudvikling af Tingbjerg. Forhåbningen er, at det vil motivere beboerne til også at tage et langsigtet syn på Tingbjerg. De næste rækkehuse, som opføres, vil blive solgt under lignende vilkår.
Lær mere
Ikke noget quickfix
Ud over ejer- og lejeboligerne står NREP også for udviklingen af et butiksstrøg med caféer, butikker og en ny stor dagligvarebutik til at supplere indkøbsmulighederne i området. Det skal bidrage til mere liv på gaden og er et af de mange tryghedsskabende tiltag.
”Vi kunne finde mange projekter, der er enklere. Men vi synes, det her er både kvalificerende og berigende at være med til,” siger Jens Kramer Mikkelsen og fortsætter:
”En indsats i udsatte boligområder kræver, at vi som udvikler engagerer os mere end blot at opføre ejendomme. Vores engagement er langsigtet og ikke bare et quickfix. Vi har medarbejdere, der i samarbejde med boligselskaberne og bydelsforeningen er ansat til at stå for kulturaktiviteter og brande området.”
Flere i kikkerten
Ud over Tingbjerg har NREP også kastet sig over Mjølnerparken, hvor de i et samarbejde med Industriens Pension har sagt ja til at blive ny ejer af to ud af fire karréer i 2023 med i alt 250 renoverede boliger. De tiltag, NREP har søsat i Tingbjerg, vil ikke nødvendigvis kunne overføres til Mjølnerparken.
”Det gælder om at læse og forstå områdets udfordringer og potentialer. Selvfølgelig har vi nogle erfaringer at trække på – blandt andet vores tætte og tillidsfulde samarbejde med boligselskaberne,” oplyser Jens Kramer Mikkelsen.
Også i Mjølnerparken skal der etableres butiksstrøg, der vil skabe liv og åbne området, så det bliver mere indbydende for forbipasserende.
”Folk går ofte i en bue uden om de udsatte boligområder, men den udvikling vil vi gerne bidrage til at vende. Områder som dette og Tingbjerg kan udvikle sig til prime områder og blive lidt af et scoop,” siger Jens Kramer Mikkelsen og afslører, at NREP også har andre udsatte boligområder i kikkerten.
Modarbejde parallelsamfund
Afsættet for de store omdannelsesprojekter er reglerne fra parallelsamfundspakken. Her blev de 20 mest socialt udsatte almene boligområder forpligtet til at vedtage udviklingsplaner senest i maj 2019, der skal omdanne områderne til maksimalt at bestå af 40 procent almene familieboliger i 2030. Målet er at opnå en mere diversificeret beboersammensætning og at binde områderne tættere sammen med det øvrige samfund for netop at modarbejde parallelsamfund.
”De private udviklere bidrager til at løse en bunden politisk opgave. Målet kan opnås ved at nedrive eksisterende boligblokke, omdanne almene familieboliger til andre boligtyper, og ved at der opføres nybyggeri af både boliger og erhverv. Mikset af de forskellige tiltag er op til det enkelte boligområde, og hvad der vurderes mest hensigtsmæssigt,” siger siger PA-chef Jan Ellebye, EjendomDanmark.
I øjeblikket er der derfor ikke kun forbedringer i gang i københavnsområdet. Også i Aarhus’ største udsatte almene boligområde, Gellerup/Toveshøj, foregår omdannelsen på en meget stor skala. Her er der allerede opført et nyt vartegn i form af Blixens, der huser mere end 1.000 kommunalt ansatte. Der er desuden planer om at opføre både private boliger og kontordomiciler.
”Som i Tingbjerg skal branchens virksomheder via nybyggeri bidrage til at ændre beboersammensætningen og samtidig skabe et mere dynamisk lokalmiljø med liv og aktivitet fra morgen til aften,” siger Jan Ellebye.
Hertil kommer nedrivninger af flere boligblokke, hvor planen er, at der samlet vil blive revet flere end 600 almene familieboliger ned over de kommende år.