Fra lovens ikrafttræden den 1. juli 2020 er det blevet et gyldighedskrav, at huslejenævnet skal foretage en besigtigelse for at konstatere, at lejemålet har en stand, som på besigtigelsestidspunktet muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, før et lejemål kan gennemgribende forbedres efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Huslejenævnet skal alene tage stilling til standen på lejemålet, hvorfor denne sagstype ikke skal forveksles med en forhåndsgodkendelse af et moderniseringsprojekt.
Nu har boligretten på Frederiksberg truffet sin første afgørelse i en sag efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3, og med det resultat at udlejer vandt og dermed kan gennemføre en gennemgribende modernisering og leje ud efter boligreguleringslovens § 5, stk.2.
Sagen kort
Udlejer anmodede huslejenævnet i København om besigtigelse af lejemålet og på den baggrund træffe afgørelse om, at lejemålet kunne gennemgribende forbedres efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, idet lejemålet havde en stand, som muliggjorde en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Huslejenævnet afslog dog dette (med dissens), idet flertallet mente, at lejemålet allerede fremstod med nyere moderniseringer.
Udlejer indbragte herefter sagen for Ankenævnet for Huslejenævnene i København, som stadfæstede huslejenævnets afgørelse (med dissens). Flertallet lagde vægt på, at seneste modernisering var fra 2001, ligesom både køkken og bad fremstod pænt og nydeligt. At udlejer havde planlagt rumændringer i forbindelse med en udvidelse af badeværelset samt flytning af adgangsvejen til køkken, ændrede ikke på dette.
Udlejer indbragte dernæst sagen for Frederiksberg boligret. Sagen er i boligretten behandlet af 3 juridiske dommere, dvs. 5 dommere i alt, som enstemmigt kom frem til det modsatte resultat. Boligretten har lagt vægt på, at det med det nye gyldighedskrav om huslejenævnets besigtigelse ikke var tiltænkt en ændring i kravene til, hvornår et lejemål kan anses for ”gennemgribende” forbedret i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Boligretten henviser til Højesteretsafgørelse U 2016.2446 H, hvor der ikke stilles strenge krav til at anse betingelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 for opfyldt, hvis forbedringsudgifterne overstiger mindstebeløbet, der er fastsat i bestemmelsen. Dette anså boligretten for opfyldt, ligesom det kunne konstateres, at de påtænkte arbejder vedrører væsentlige dele af lejligheden. Boligretten er derfor kommet frem til, at lejemålet har en stand, som på besigtigelsestidspunktet muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.
Dommen kan findes i menuen til højre og vil ligeledes blive trykt i Grundejernes domssamling.
Foreløbig vurdering
EjendomDanmark kan tilslutte sig Frederiksberg boligrets vurdering, da det ikke har været tiltænkt med lovændringen, at kravene til gennemgribende forbedringer skulle skærpes. I stedet er lovændringen et tiltænkt værn mod kortsigtede investeringer alene med formålet at opnå hurtige gevinster på lejeboliger på baggrund af moderniseringer uden realitet. At huslejenævnene forudgående skal besigtige et lejemål skal medføre dokumentation for lejemålets stand før og efter moderniseringen – ikke begrænse betingelserne for at gennemføre gennemgribende moderniseringer.
EjendomDanmark bemærker, at der er tale om en grundig dom fra boligretten med 5 enige dommere, men vi følger fortsat udviklingen tæt, da der efter sommerferien forventes flere boligretsafgørelser på området.