Kereby ejer, forvalter og udlejer ældre ejendomme i København med fokus på at udvikle byen og de bygninger, hvor mennesker bor og arbejder. Siden 2021 har virksomheden rapporteret på ESG-indsatser. De satte i 2022-rapporten målsætninger for 2025. Disse inkluderer nye måltal for lejertilfredshed, fastholdelse af medarbejdere og hævede energimærker på ejendommene.
Jean Ahlefeldt-Laurvig, Head of ESG & Public Affairs i Kereby, fortæller i denne ESG-stafet om et datasamarbejde med HOFOR, der gør det lettere at få overblik over og strategisk udnytte de date, de modtager. Hun gør det i samme moment klart, at udlevering af egne data ikke bør være forbundet med udgifter for virksomhederne. Og så har Kereby, præcis som andre virksomheder i ejendomsbranchen, et stort potentiale i forhold til at blive klogere på CO2-udledniningen i værdikæden, altså i Scope 3. Det er et område, hvor virksomheden arbejder på at forfine deres tilgang, fortæller Jean Ahlefeldt-Laurvig.
EjendomDanmarks ESG-stafet giver eksperter mulighed for at dele deres viden og erfaringer med branchen. Stafetten fungerer som en vigtig videndeling, hvor hver ekspert stiller et spørgsmål til den næste i rækken. Den seneste runde af stafetten blev afsluttet, da Peter Hebin Bruun, Head of ESG i ATP Ejendomme, sendte et spørgsmål videre til denne rundes ESG-ekspert. Spørgsmålet lyder:
”Med det kommende rapporteringsdirektiv CSRD kommer vi alle til at have fokus på en bredere vifte af emner end tidligere, ikke mindst på datasiden. Hvor mener du, at udfordringen er størst i forhold til at leve op til de nye forpligtelser?”
En af udfordringerne er, at der stadig er en masse usikkerheder forbundet med forståelsen og fortolkningen af de nye ESRS-standarder, som dels betyder at data på tværs af sektoren ikke er sammenlignelige, men også medfører et enormt spild af interne ressourcer og store mængder af spildte konsulenthonorarer.
Der er desuden brug for en ordentlig fælles adgang til rettidige og korrekte data fra fjernvarmeleverandører herunder emissionsfaktorer i ordentlig tid for rapportering.
Der skal være adgang til Scope 3 eldata fra energinet. Og så er der brug for enkle fælles standarder; 1) fælles standard for opgørelse og konvertering så vi kan sammenligne på tværs i branchen 2) fælles standard for påtegning og påtegningskrav 3) og fælles standard for omregninger, eksempelvis for renoveringer.
Når det er sagt, så er dobbeltvæsentlighedsanalysen, som er en essentiel del af CSRD, et rigtig godt værktøj til udarbejdelse af ESG-strategien og prioritering af data.
Hvilken ESG rapporteringsramme anvender du i din virksomhed?
Vores portefølje består kun af bygninger i den gamle boligmasse, hvilket betyder, at vores ESG-rapportering vedrører data relateret til renovering og drift af eksisterende ejendomme og ikke nybyggeri. I vores virksomhed anvender vi ikke blot én enkelt ramme, men tilpasser vores rapporteringsrammer afhængigt af det specifikke formål.
Vi gennemfører beregninger og rapporterer vores CO2-udledning ved hjælp af GHG-protokollen (Greenhouse Gas Protocol). Yderligere har vi de seneste år rapporteret til GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). GRESB er et benchmark-ratingværktøj, som vi anvender til at rapportere på mere end 20 nøgletal hver med flere hundrede underliggende datapunkter inden for E, S og G.
Desuden udarbejder vi årlige datarapporter med kpi’er (Key Performance Indicator) for E, S og G, som vi får revideret (Limited assurance). Disse kpi’er monitorer vi løbende for fremskridt. Derudover udgiver vi en årlig ESG-rapport, som vi offentliggør på vores hjemmeside og LinkedIn. Og endelig forbereder vi os på at dokumentere opfyldelse af EU-taksonomien og CSRD-rapportering.
Hvilke typer data er vigtige, hvordan indsamler du dem og hvilke datakilder anvender du?
Når vi ser på vores bæredygtighedsstrategi, er de data vi fokuserer på centreret omkring det mest afgørende; dekarbonisering og energireduktion. Disse områder har en fremtrædende plads på vores overordnede bæredygtighedsagenda, og vi arbejder målrettet på at implementere initiativer for at adressere disse udfordringer.
Udfordringen i vores branche er, at vores operationelle kontrol kun udgør en lille del af det samlede CO2-aftryk. Den største andel af vores CO2-udledning kommer fra vores ejendomme og brugere af ejendommene, der kontrollerer energiforbruget. Vi begyndte derfor med at indsamle data, der ligger inden for vores operationelle kontrol. Vi erkender dog, at det største potentiale for CO2-besparelser findes i vores værdikæde og uden for vores operationelle kontrol, det vil sige data der ligger inden for vores scope 3. Denne indsamling af data er en igangværende proces, hvor vi aktivt arbejder på at forfine vores tilgang.
I forhold til varme- og vanddata er HOFOR og Frederiksberg Forsyning primære kilder for os. Rapporteringen af disse data er forholdsvis overskuelig, da fjernvarme er vores primære energikilde i alle vores ejendomme.
Vi modtager varmeforbrugsdata ned til timeniveau, både i absolutte tal og graddagsjusterede tal. Vores rapportering omfatter energiforbruget samt den totale CO2-udledning og intensiteten. Den totale CO2-udledning måler vi på i forhold til vores baseline, og intensiteten siger noget om vores evne til at reducere vores aftryk uanset ændringer i porteføljens størrelse.
I forhold til el-forbrug er de mest betydningsfulde data fra vores downstream værdikæde. Disse data er også de mest udfordrende at indsamle med høj kvalitet og præcision.
Vi prioriterer også data vedrørende lejertilfredshed og medarbejdertilfredshed, herunder data om diversitet og inklusion og de eventuelle barrierer, der kan være for at opnå vores mål på det område (DE&I). Disse data er afgørende for at identificere udgangspunktet for forbedringer og for at kvantificere effekten af de initiativer, vi implementerer.
Vi har implementeret tilfredshedsundersøgelser for vores lejere siden 2020, og vi bruger disse data til at analysere og identificere områder med potentiale for forbedring.
Hvilke data bliver vigtige i den nærmeste fremtid? Og hvorfor?
I den nærmeste fremtid er der flere kritiske datasæt, der vil være afgørende for virksomheder som vores.
Klimadata som CO2-udledning, energiforbrug og reduktionsdata bør være en central del af alle virksomheders bæredygtighedsrapportering, men også indsamling af data, der belyser risici i forhold til klimaforandringer. Det kan for eksempel være data, der vurderer hvilke af vores ejendomme, der er sårbare overfor storme og oversvømmelser.
Dobbeltvæsentlighedsanalysen er for os er en afgørende tilgang til at identificere de vigtigste data. Denne model hjælper os med at identificere, prioritere og rangere de data, der er kritiske for vores virksomhed, både i forhold til interne og eksterne interessenters forventninger og i forhold til vores indvirkning på samfundet. Dette sikrer ikke kun risikominimering, men også muligheden for at gøre en reel forskel.
Der er også et behov for en dybdegående forståelse af ’embodied carbon’, der kaster lys over den miljømæssige påvirkning af produkter og tjenester fra råmaterialeskabelse til slutbrug. Dermed kan vi identificere områder, hvor vi kan minimere denne påvirkning. Hvis vi vidste hvor meget CO2 det samlet set udleder at gennemrenovere en lejlighed eller omdanne et uudnyttet loftrum i en eksisterende bygning, så var vi nået langt. Lige nu kender vi ikke den miljømæssige effekt af vores indsatser. Der er i det hele taget et behov for, at staten giver nogle flere vidensbaserede retningslinjer baseret på et overordnet samfundsmæssigt hensyn, og hvad der har størst indflydelse på det store CO2-regnskab og vejen til Danmarks 70% reduktionsmål.
At have en dybdegående forståelse for vores mest vitale datasæt er ikke blot en forudsætning for at reducere risici, men også for at gøre en reel forskel. Det er ikke blot et langsigtet mål, men også en integreret del af vores forretningsstrategi. For at opnå det, er det afgørende at have en grundig viden om vores data, som vi kan analysere og måle vores fremskridt ud fra.
Udover det er det i stigende grad vigtigt at få en forståelse af biodiversitetsdata, hvilke data der skal prioriteres og hvilke forbedringstiltag der rent faktisk gør en forskel. Vi samarbejder med en organisation ”Happy Humans”, som giver vores driftsledere og viceværter rådgivning i hvordan de kan indtænke at gøre en reel forskel, da de fleste af vores gårde er små og belagt med cement.
Hvad er nemt, og hvor møder du de største udfordringer i forhold til dataindsamling?
Der er generelt i branchen en oplevelse af, at adgang til forsyningsdata for fjernvarme, vand og gas er svær. I den forbindelse er vores portefølje enkel på den måde, at vi har fjernvarme i alle vores ejendomme og har samlet porteføljen inden for få forsyningsselskabers dækningsområde. Vi indgik derfor et samarbejde med HOFOR fra begyndelsen, både for at forstå vores data og hvordan vi operationelt kan optimere og reducere, men også som sparring til hvordan vi strømliner opsamling af data. Det er ikke her, vi har haft de store udfordringer, men at betale for at få leveret vores egne data i et spreadsheet burde ikke være tilfældet.
Derimod har vi i forhold til el-forbrugsdata haft en udfordring med at indsamle data for hele bygningen, da Energinet ikke har været i stand til at få afklaret de juridiske og tekniske problemer med en ordentlig dataleverance. Vi må derfor, for nuværende, basere det samlede forbrug på et skøn ud fra data, der kræver tilsagn fra lejere.
Selvom vi har fået dette skøn revideret og fået limited assurance, er det ikke tilfredsstillende i det lange løb. Vi fortsætter derfor med at udvikle på vores indsamling af de data gennem OIS-leverandører, men der bør være et fortsat pres på lovmæssigt at gøre disse data tilgængelige direkte via Energinet.
De største udfordringer ligger i at opsamle emissionsdata i vores værdikæde. Rapportering baseret på finansielle data kan få os et stykke af vejen, men på de væsentligste områder er præcise kvalitetsdata en forudsætning for at analysere, hvor og hvordan vi kan sætte ind, påvirke adfærd og i det hele taget bedst bidrage til reduktion af CO2 og dermed vores samlede aftryk.
Og endelig, I forhold til benchmarking, bør der være en klar adskillelse mellem nybyg og renovering af eksisterende bygninger i den gamle boligmasse. F.eks. er det ikke er muligt at opnå energimærke A i den gamle bygningsmasse, så renovering og opgradering af disse ejendomme til energimærke C og B bør være reflekteret i bedømmelsen af bæredygtighedsniveauet, da det som oftest er mere bæredygtigt at renovere end at bygge nyt.
Hvordan sikrer vi, at ESG-rapportering er med til at gøre en bæredygtig forskel i ejendomsbranchen?
Vidensdeling og identificering af best practice er nødvendigt, og så skal vi have ensartede rapporteringsstandarder. Uden en standardiseret rapportering er det svært for investorer og for virksomheden selv at benchmarke, hvis der for eksempel bruges forskellige emissionsfaktorer, eller hvis virksomhedens klimamål er for uigennemskuelige og ikke videnskabsbaseret. Her ville det for eksempel give mening at opfordre alle aktører til at få klimamål valideret af Science Based Target initiative (SBTi).
Hvordan foreslår du, at vi sikrer videndeling i bygge- og ejendomsbranchen ift. det videre arbejde med ESG?
Det gør vi ved udveksling af praktiske erfaringer og udfordringer i hverdagen, på kontinuerlig basis og i mere differentierede grupper, som man kan deltage i alt efter, hvilket ansvar man har, og hvor i virksomheden man sidder. Én ting er at have det store overblik over ESG i virksomheden, som er det en ESG-ansvarlig skal have, og at vidensdele og vidensindsamle på tværs af branchen. Men det er også utrolig vigtigt, at specialfunktionerne i virksomheden har et netværk, hvor de kan dykke helt ned i detaljer og udvide deres viden inden for deres specifikke områder.
Er der brancheinitiativer eller personer, som har gjort særligt indtryk på dig i forhold til denne dagsorden, som du gerne vil nævne her?
Jeg synes, at brancheinitiativet Real ESG om et open-sourcerapporteringsskabelon er rigtig godt, så jeg glæder mig til at se, hvordan det højner transparensen og kvaliteten af rapporteringen i branchen.
Hvilket ESG-stafet spørgsmål vil du sende videre til en kollega i branchen?
Evnen til at udnytte AI på en bæredygtig måde tror jeg vil spille en afgørende rolle i fremtidens bæredygtighedsindsats. Hvordan ser du, AI-værktøjer kan fremme den bæredygtige indsats?