I takt med at inflationen steg, fik EjendomDanmarks juridiske hotline også flere henvendelser om, hvordan man som udlejer skal forholde sig til de kommende nettoprisindekseringer.
Vi har indtil videre opfordret til at tage lejernes bekymring alvorligt og at se på, hvad stigningen kan betyde for det konkrete lejeforhold. Der findes mange muligheder, der imødekommer lejernes bekymringer, og som samtidig sikrer balancen.
Nu truer et loft over kommende nettoprisreguleringer, og det åbner igen op for mange spørgsmål. Indtil videre vil jeg dog holde fast i anbefalingen om at finde gode løsninger i de konkrete lejeforhold.
Hvilke lejemål er omfattet?
Vi ved endnu ikke helt, hvilke konkrete lovændringer aftalen om huslejeloftet kommer til at medføre. Bliver huslejeloftet til en realitet, forventer vi dog, at det vil udmønte sig på følgende måde:
Indgrebet er målrettet boliglejemål, hvor der er aftalt mulighed for nettoprisregulering. Selvom det ikke fremgår helt tydeligt af aftalens ordlyd, er erhvervslejemål ikke omfattet.
Hvad betyder loftet?
Aftalen lægger op til en begrænsning af den årlige stigning, der kan henføres til nettoprisregulering i 2022 og 2023, til fire procent per år, se eksempel i figur 2.
Loftet gælder heller ikke ved genudlejning, men alene i bestående lejeforhold, da tanken bag ved loftet jo er at beskytte eksisterende lejere mod de pludselige, store stigninger, der følger den usædvanlige udvikling i nettoprisindekset.
Hvornår træder det i kraft?
Aftaleparterne ønsker en hastebehandling, som skal medføre, at loftet træder i kraft i september 2022. Loftet skal få direkte betydning for alle stigninger, der meddeles efter lovens ikrafttræden.
Loftet skal dog også ramme de stigninger, der er meddelt forud for ikrafttræden. Her skal loftet indfases med et varsel, der svarer til lejekontraktens opsigelsesvarsel. Loftet vil i dette tilfælde kun have betydning for fremtidige betalinger. Der skal altså ikke tilbagebetales allerede opkrævede stigninger.
Figur 1. Muligt scenarie*
Hvad betyder undtagelsesordningen?
Der påtænkes en undtagelsesordning. Kan udlejere påvise udgiftsstigninger på over fire procent i hhv. 2022 og 2023, skal de kunne varsle stigninger, der ligger over grænsen – men kun op til nettoprisstigningen.
Beregningsmetoden kommer formentlig til at læne sig op ad omkostningsbestemte budgetter. Der skal tages afsæt i stigning i udgifter til fx forsikring, vicevært, renholdelse, finansiering, vedligeholdelse mv. Der er dog ingen tvivl om, at løsningen vil medføre en stor administrativ byrde. Frem for at kunne meddele en stigning på baggrund af NPI-udviklingen, skal udlejer både udarbejde en form for driftsbudgetter og følge en decideret varslingsprocedure, hvor lejer har indsigelsesret, og udlejer er forpligtet til at indbringe sagen for huslejenævnene. Nævnene forventes at kunne træffe afgørelse inden for tre måneder, men hvordan denne opgave skal løftes, må vi vente i spænding på at få svar på.
Er det overhovedet lovligt?
Det spørgsmål har vi stillet, siden muligheden for et loft blev nævnt første gang. Svaret er desværre ikke så klart og tydeligt, som man kunne håbe. Når vi begynder at dykke ned i Grundlovens bestemmelser, er der mange faktorer, der skal lægges på vægtskålen. På den ene side er et loft over aftalte lejestigninger utvivlsomt et indgreb i bestående rettigheder, på den anden side minimeres virkningen af, at der lægges op til en begrænset periode, og at der indarbejdes en undtagelsesordning, som skal sikre udlejere mod tab.
Jura går – i modsætning til politik – ikke altid hurtigt. Det handler om grundighed og detaljer. Og det er netop detaljerne, der kommer til at være afgørende for svaret. Men spørgsmålet skal stilles, da det kan få afgørende betydning for lejelovgivningen nu og i fremtiden. Derfor arbejder vi på at samle fakta og vurderinger, så vi har et så oplyst grundlag som muligt, når vi ser det endelige lovforslag, og branchen skal overveje, om lovligheden af indgrebet skal anfægtes ved domstolene.
Figur 2. Eksempel på huslejeloftet
Figur 3. Eksempel på undtagelsesbestemmelsen
