Den 10. maj 2022 har Vestre Landsret ved kendelse i V.L. B–0437–21 slået fast, at den ændrede tinglysningspraksis, som Tinglysningsretten indførte i forbindelse med den seneste ændring af ejerlejlighedsloven i 2020, er i strid med ejerlejlighedslovens § 5. Dette er gode nyheder for landets ejerforeninger og disses rådgivere, herunder bl.a. administratorer og advokater.
Siden ændringen af ejerlejlighedsloven i 2020 har det ikke været muligt at anmelde og tinglyse en samlet særvedtægt for en ejerforening. Tinglysningsretten indførte ifm. lovændringen en ny praksis og anmeldelsestype ”Normalvedtægt Fravigelse”, hvori alene konkrete fravigelser kunne angives. Forhold der ikke var reguleret i normalvedtægten, herunder eksempelvis bestemmelser vedrørende brugsrettigheder, skulle derimod anmeldes særskilt som selvstændige servitutter.
Den ændrede tinglysningspraksis resulterede i en uklar, kompliceret og ikke mindst omkostningstung proces ift. tinglysning af vedtægter for ejerforeninger, der ønskede en anden vedtægt end normalvedtægten. Da det ikke længere var muligt at tinglyse en samlet særvedtægt som fravigelse til normalvedtægten, var det – ved efterfølgende opslag i tingbogen – nødvendigt at sammenholde normalvedtægten (der ikke tinglyses) med de tinglyste fravigelser til normalvedtægten og de herudover særskilt tinglyste brugsrettigheder mv., for at se, hvad der reelt var gældende for den pågældende ejerforening. Oplysninger der alle tidligere kunne anmeldes og læses i et samlet dokument.
Vestre Landsret har nu slået fast, at denne tinglysningspraksis ikke har hjemmel i ejerlejlighedens § 5 eller forarbejderne hertil;
“Landsretten begrundelse og resultat
Tinglysningsrettens afvisningsgrunde 2 og 3
Spørgsmålet er for det første, om Tingslysningsretten har været berettiget til i sin helhed at afvise den anmeldte særvedtægt for Ejerforeningen under henvisning til, at dokumentet indeholder bestemmelser, der ikke er fravigelser fra normalvedtægten, og at kærende ikke har angivet, hvori fravigelserne fra normalvedtægten består. Det andet spørgsmål er, om dele af den anmeldte særvedtægt kan kræves anmeldt som særskilte servitutter.
Ifølge ejerlejlighedslovens § 5, stk. 3, skal fravigelser af normalvedtægten tinglyses på de enkelte ejerlejligheder for at være gyldig mod aftaler om ejendommen (ejerlejligheden) og mod retsforfølgning. Det svarer til det almindelige princip i tinglysningslovens § 1, stk. 1.
Der er hverken i ejerlejlighedslovens § 5 eller forarbejderne hertil grundlag for at fastslå, at der ikke kan ske en anmeldelse af en samlet særvedtægt uden nærmere angivelse af, hvori eventuelle fravigelser fra normalvedtægten består.
En særvedtægt, der indeholder forpligtelser eller begrænsninger for ejerens råden over sin ejendom, er efter sit indhold en servitut. Det fremgår tilsvarende direkte af de specielle bemærkninger i lovforslag til lov om ejerlejligheder til § 5, stk. 5, at særvedtægter tinglyses som servitut på den enkelte lejlighed. Det forhold, at en særvedtægtsbestemmelse indeholder forpligtelser eller begrænsninger, der ikke er omfattet af normalvedtægten, kan ikke i sig selv begrunde, at sådanne bestemmelser skal anmeldes og tinglyses særskilt. Det fremgår ligeledes af lovbemærkningerne til ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2, at en særvedtægt kan indeholde bestemmelser om forhold, der er uomtalte i normalvedtægten.
Det påhviler Tinglysningsretten i medfør af tinglysningslovens § 15 at foretage en prøvelse af, hvorvidt der efter tingbogen er noget til hinder for tinglysning af bestemmelserne i en anmeldt særvedtægt, herunder om tinglysning af særvedtægten eller dele af denne er åbenbart overflødig, jf. § 15, stk. 2.
Landsretten finder som følge heraf, at Tinglysningsretten ikke har været berettiget til at afvise den anmeldte særvedtægt for Ejerforeningen i sin helhed som sket. Det, som Tinglysningsretten har anført vedrørende § 5 i bekendtgørelse nr. 1634 af 29. juni 2021 om tekniske krav og forskrifter for tinglysningssystemet, kan ikke føre til et andet resultat.”
Læs mere om afgørelsen, når den refereres i Grundejernes Domssamling, der udgives i EjendomJura nr. 2 – 2022. Indtil da, kan kendelsen læses i sin helhed herunder.