Erhvervsministeren har netop modtaget en henstilling fra Det Systemiske Risikoråd, der med henvisning til risici på ejendomsmarkedet foreslår at indføre en såkaldt systemisk buffer for eksponeringer mod ejendomsselskaber. Kravet betyder, at banker og realkreditinstitutter bliver pålagt endnu et kapitalkrav.
Det betyder, at de nu igen skal sætte ekstra kapital til side, denne gang for at kunne modstå tab på udlån til ejendomme. Men kravet er helt unødvendigt. Der er ingen dokumentation for, at der skulle være udækkede risici på ejendomsmarkedet. Kravet har store samfundsøkonomiske omkostninger og risikerer at bremse byggeriet af boliger og den grønne omstilling.
Konkret er der tale om et ekstra kapitalkrav på 7 pct. af de risikovægtede eksponeringer mod ejendomsbranchen. Det vil sige, at jo mere et kreditinstitut har lånt ud til ejendomsselskaber, desto mere kapital skal sættes til side. Tillægget på 7 pct. svarer ifølge risikorådet til, at der skal holdes 10 mia. kr. mere i reserve.
Når banker og realkreditinstitutter er nødt til at skaffe og binde kapital, har det naturligvis en omkostning, og det gør finansieringen dyrere. Markedet for investeringsejendomme er allerede hårdt ramt af de markante stigninger i renterne, som har fundet sted siden begyndelsen af 2022. Og en opstramning af lånemulighederne vil kun gøre ondt værre. Samtidig står ejendomsvirksomhederne over for at skulle investere massivt i den bæredygtige omstilling.
En begrænsning af lånemulighederne vil besværliggøre løsningen af en række af de udfordringer, vi som samfund står over for. Vi skal i de næste årtier have udbygget og forbedret boligmassen, hvis der skal være de rette boliger til danskerne i hele landet. Vi bliver flere og bor i stigende grad som singler. Fremskrivninger viser, at der er behov for 300.000 nye boliger de kommende 20 år.
Samtidig står branchen over for en gigantisk opgave, når vi i de kommende år stiller stadig højere krav til energieffektiviteten i de eksisterende boliger. Der er brug for massive investeringer i energiforbedringer i hele landet. Det gælder også de dele af landet, som allerede nu har svært ved at tiltrække investeringer, og hvor lånefinansiering ofte er eneste mulighed.
Stigende finansieringsomkostninger gør disse nødvendige investeringer i nye boliger og forbedringer af eksisterende boliger endnu dyrere og risikerer helt at forhindre dem i at blive udført. Der er allerede sket en betydelig opbremsning i boligbyggeriet det seneste års tid, blandt andet på grund af det højere renteniveau. Der bliver nu kun påbegyndt halvdelen af det antal etagemeter byggeri, som blev påbegyndt for to år siden.
Forhastet ny stramning
Siden finanskrisen er der gennemført meget regulering, der betyder, at banker og realkreditinstitutter i dag skal holde langt mere kapital. Og en ny vejledning fra Finanstilsynet betyder, at kreditinstitutter i praksis tvinges til at kræve en højere udbetaling (en større egenfinansiering), når de låner til ejendomsselskaber.
Vejledningen blev introduceret i foråret, og derfor forekommer det forhastet at lancere endnu en stramning, inden vi har haft mulighed for at se effekterne af den første stramning.
Det er derfor vigtigt ikke at overreagere. For situationen i dag er helt anderledes end under finanskrisen. Frem for alt er det finansielle system langt mere robust end dengang. Samtidig er der sket et skifte i, hvem der står bag udviklingen og opførelsen af nye ejendomme. En stor del af problemet dengang var projektbyggeri rettet mod private på ejerboligmarkedet. Men i dag er der i langt højere grad tale om udviklingsprojekter drevet af professionelle aktører (f.eks. pensionsselskaber) med større finansielle muskler.
Derfor er opstramningerne over for banker og realkreditinstitutter unødvendige og skadelige. Opstramningerne gør det dyrere og sværere for ejendomsinvestorer at finansiere de investeringer, som branchen i de næste år vil blive pålagt.
De nye krav er ikke gratis, men kommer med en høj – og helt unødvendig – pris, som hele samfundet skal betale.
Debatindlægget er oprindelig bragt i Børsen d. 18/10-23.