Indenrigs- og Boligministeriet har den 28. juni 2022 sendt et udkast til en bekendtgørelse om autorisation af en ny typeformular – Typeformular A, 10. udgave – i høring.
EjendomDanmark har gennemgået udkastet til ny typeformular, og vi har nedenfor lavet en oversigt over ændringerne i forhold til den nuværende typeformular.
Udkastet til ny typeformular indeholder kun ganske få og små ændringer i forhold til den nuværende typeformular, og derfor vil det kun være nødvendigt at lave ganske små justeringer i fremgangsmåden ved udfyldelse af lejekontrakter fremover. Udlejerne kan således stort set fortsætte med at udarbejde lejekontrakter på samme vis som hidtil – men der er dog enkelte steder, hvor man skal være opmærksom, jf. nedenfor.
Det gør sig bl.a. gældende i relation til det forhold, at kravet om skriftlighed ved opsigelse ikke videreføres fra Typeformular A, 9. udgave, til Typeformular A, 10. udgave. Det har vi kommenteret yderligere nedenfor.
Indledningsvis har vi dog lige anført lidt om bl.a. fra hvilket tidspunkt den typeformular A, 10. udgave, skal anvendes – naturligvis forudsat at den endelige bekendtgørelse bliver identisk med det foreliggende udkast til bekendtgørelse.
Anvendelse af Typeformular A, 10. udgave
Den nye lejelov træder som bekendt i kraft den 1. juli 2022, og fra den dato får stort set alle bestemmelser i lejelovgivningen nye paragrafnumre. Det gør det selvfølgelig nødvendigt, at der bliver udstedt en ny autoriseret typeformular, da den nugældende typeformular, Typeformular A, 9. udgave, indeholder fortrykt tekst, hvor der henvises til den gældende lejelovgivning, som bliver ophævet pr. 1. juli 2022.
Den nye typeformular, Typeformular A, 10. udgave, vil imidlertid ikke kunne anvendes fra den 1. juli 2022. Det fremgår af udkastet til bekendtgørelse, at bekendtgørelsen træder i kraft den 1. september 2022, og at Typeformular A, 9. udgave, kan anvendes frem til den 1. januar 2023.
Det betyder
- at man må anvende Typeformular A, 9. udgave, frem til og med den 31. december 2022
- at man tidligst må anvende Typeformular A, 10. udgave, fra den 1. september 2022 samt
- at man fra den 1. januar 2023 kun må anvende Typeformular A, 10. udgave
I perioden fra 1. september 2022 til 31. december 2022 må man således efter eget valg anvende Typeformular A, 9. udgave, eller Typeformular A, 10. udgave.
Det afgørende i forhold til disse datoer er underskriftsdatoen på lejekontrakten – ikke lejeperiodens start eller andet.
Man skal naturligvis i øvrigt være opmærksom på, at fra 1. juli 2022, er det reglerne i den nye lejelov, som er afgørende for, hvad der kan aftales med lejerne, uanset om man anvender den ene eller den anden typeformular.
Det ovenstående er naturligvis anført med forbehold for, at den endelige bekendtgørelse bliver identisk med udkastet til bekendtgørelse.
Ændringer i Typeformular A, 10. udgave
I udkastet til ny typeformular har Indenrigs- og Boligministeriet naturligvis rettet paragrafhenvisningerne til den nye lejelovgivning. Men herudover er der også enkelte andre ændringer, som bl.a. afspejler de ændringer, der sker i lejelovgivningen pr. 1. juli 2022.
Vi har nedenfor oplistet de væsentligste ændringer i typeformularen.
Kontraktsdelen, § 1 – Parterne og det lejede
Det er blevet muligt at anføre telefonnummer og e-mail i kontrakten, og der er lavet et par afkrydsningsfelter mere under den del, hvor man kan angive, hvad lejer har brugsret til.
Kontraktsdelen, § 3 – Betaling af leje
Der er indsat en ny tekst om, at der skal være hjemmel i loven til at opkræve beløb ud over lejen, hvis udlejer anfører, at der opkræves sådanne beløb.
Kontraktsdelen, § 4 – Depositum og forudbetalt leje
Teksten vedrørende forudbetalt leje er ændret lidt, således at det nu fremgår, at der kun må opkræves forudbetalt leje svarende til opsigelsesperioden for lejemålet, men dog maksimalt svarende til 3 måneders leje.
Kontraktsdelen, § 7 – Lejemålets stand ved ind- og fraflytning
Der er lavet en mindre ændring i teksten om, hvilke udlejere der skal afholde ind- og fraflytningssyn, men der er ikke nogen realitetsændring i forhold til den tekst, som fremgår af § 7 og § 8 i Typeformular A, 9. udgave.
Endvidere er der indsat
- et felt, hvor man kan afkrydse Ja/Nej i forhold til, om udlejeren udlejer mere end én beboelseslejlighed
- et felt, hvor man kan afkrydse Ja/Nej i forhold til, om lejemålets stand bliver konstateret ved et fraflytningssyn
Kontraktsdelen, § 8 – Vedligeholdelse
Der er indsat en ny tekst om definitionen af indvendig og udvendig vedligeholdelse, samt om at lejer som udgangspunkt har pligt til at vedligeholde låse og nøgler.
Kontraktsdelen, § 9 – Inventar
Der er indsat et nyt afkrydsningsfelt, således at det kan angives, om lejemålet er udstyret med køle-/fryseskab.
Kontraktsdelen, § 11 – Særlige vilkår
Der er indsat et helt nyt afsnit, hvor der
- dels kan angives om lejemålet er omfattet af reglerne om fri leje og i givet fald på hvilket grundlag
- dels kan indgås aftale om nettoprisindeksering af lejen med nærmere angivelse af pr. hvilken dato reguleringen foretages, hvilken måneds nettoprisindeks der ligger til grund for reguleringen samt hvornår den første regulering efter nettoprisindeks finder sted
- dels kan anføres yderligere fravigelser
I dette afsnit i lejekontrakten kan der således laves aftaler om fri lejefastsættelse og nettoprisindeksering af lejen, hvor gyldighedsbetingelsen om henvisning til de relevante bestemmelser i lejelovens § 54 overholdes.
Men afsnittet kan også anvendes til at lave aftaler om nettoprisindeksering af lejen i de tilfælde, hvor det er muligt, selvom reglerne om fri lejefastsættelse ikke gælder. Det er f.eks. tilfældet bl.a. ved udlejning af lejemål i uregulerede kommuner, lejemål i småejendomme, gennemgribende forbedrede lejemål m.v.
Kontraktsdelen, § 12 – Underskrift
Der er indsat yderligere underskriftslinjer for udlejer og lejer, således at nu i alt fire personer kan underskrive lejekontrakten.
Vejledningsdelen, § 3
I afsnittet om småejendomme er der indsat en supplerende tekst om klassifikationen af ejendomme, som er opført efter 1. januar 1995, jf. lejelovens § 7, stk. 2.
I afsnittet om nettoprisindeksering er der indsat en supplerende tekst om, at der kan indgås aftale om nettoprisindeksering af lejen i lejemål i ejendomme med omkostningsbestemt leje.
I afsnittet om fri lejefastsættelse er der indsat en supplerende tekst om, at det er en gyldighedsbetingelse for en aftale om fri lejefastsættelse i de lejemål, der er omfattet af lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2 og 3, at der er en henvisning til disse bestemmelser i lejekontrakten.
Vejledningsdelen, § 4
I afsnittet om forudbetalt leje er teksten ændret lidt, så det fremgår, at forudbetalt leje ikke må overstige lejen i en opsigelsesperiode, samt at depositum og forudbetalt leje skal nedsættes, hvis lejen nedsættes.
Vejledningsdelen, § 9
Afsnittet om digital kommunikation er omformuleret, således at det nu fremgår, at der som udgangspunkt kan kommunikeres digitalt.
Ikke fortrykt vilkår om skriftlighed ved opsigelse
I kontraktsdelens § 2 i Typeformular A, 9. udgave, er det i den fortrykte tekst angivet, at opsigelse skal være skriftlig både fra lejers og udlejers side. Det er ikke videreført til Typeformular A, 10. udgave.
Efter såvel den nugældende lejelovs § 87 som den fremtidigt gældende lejelovs § 176 skal udlejers opsigelse være skriftlig. Udlejer skal således stadig opsige en lejer skriftligt, selvom der ikke fremgår noget om det i den fortrykte tekst i Typeformular A, 10. udgave.
Derimod fremgår der ikke noget af lejeloven – hverken før eller efter 1. juli 2022 – om, at en lejers opsigelse skal være skriftlig. Det betyder, at en lejer efter lejeloven principielt kan opsige en lejeaftale mundtligt overfor udlejer, selvom det selvfølgelig ikke er en særlig hensigtsmæssig fremgangsmåde. Hidtil har lejer så i øvrigt alligevel ikke kunnet opsige mundtligt, hvis lejeaftalen er indgået på Typeformular A, 9. udgave, idet der jo så er aftalt skriftlighed.
Men fra det tidspunkt, hvor en udlejer begynder at anvende Typeformular A, 10. udgave, ved indgåelse af lejeaftaler uden at indsætte et vilkår i § 11 om skriftlighed ved opsigelse fra lejers side, så vil lejer faktisk kunne opsige sin lejeaftale mundtligt.
Det er ikke særlig hensigtsmæssigt, selvom det formentlig primært vil give lejer et problem med at dokumentere sin opsigelse. Udlejere bør derfor indsætte en klausul i lejeaftalen om skriftlighed ved opsigelse fra lejers side, når de begynder at anvende Typeformular A, 10. udgave.