Højesteret har den 8. februar 2024 afsagt dom, hvorefter en andelsboligforening var erstatningsansvarlig for bestyrelsens manglende varetagelse af en sælgende andelshavers interesser.
Sagen angik, om foreningen var erstatningsansvarlig for, at en sælgende andelshaver solgte sin andelsbolig til en pris, der ikke tog højde for den forøgelse af andelens værdi på 146.001 kr., som blev vedtaget på foreningens generalforsamling i oktober 2020. Sagen omhandler endvidere tidspunkt for aftaleindgåelse, samt en bestyrelses orienteringspligt efter andelsboliglovens § 6 c, stk. 1, nr. 4
Ændring af landsrettens afgørelse
Højesteret fandt, at andelsboligforeningsloven må forstås således, at en aftale om overdragelse af en andelsbolig først er endelig og bindende for sælger og køber, når den er godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse.
Højesteret ændrer dermed Landsrettens afgørelse, hvoraf fremgik, at der var indgået en bindende aftale ved sælgers accept af købers tilbud.
Landsretten havde i sin afgørelse lagt vægt på, at der var indgået en bindende aftale allerede ved køber og sælgers aftale, som skete ved købers accept 19. maj 2020 kl.11.53. På daværende tidspunkt havde bestyrelsen 2 timer og 6 minutter forinden modtaget en tilkendegivelse fra en valuar med et estimat på værdien af ejendommen på 247-251 mio. kr. mod den offentlige vurdering, som var på 212 mio. kr., dvs. en potentiel stigning på ca. 16,5-18,4 % i ejendommens værdi.
Orientering inden rimelig tid
Landsretten fandt, at det burde have stået bestyrelsen klart, at en sådan oplysning – selvom værdien ikke var endelig konfirmeret af valuaren – var væsentlig for andelshaverne, og de dermed inden for en rimelig tid skulle kommunikeres til andelshaverne, hvilket først skete den 26. juni 2020. Landsretten fandt, at informationen ikke var givet inden rimelig tid, og at den var mangelfuld ved ikke at oplyse om det forventede prisniveau.
Landsretten fandt dog, at der forelå en bindende aftale om salg før pligten til inden rimelig tid at orientere andelshaverne om den forestående valuarvurdering, samt at bestyrelsen under disse omstændigheder ikke havde handlet ansvarspådragende i relation til sælger.
Aftale var betinget
Højesteret fandt derimod i lyset af foreningens vedtægter og med henvisning til andelsboligforeningsloven, at den aftale, som køber og sælger indgik den 19. maj 2020, alene kunne anses for en betinget aftale om, at køber skulle købe sælgers andelsbolig til andelsværdien. Der skulle derefter udarbejdes en standardaftale, som bestyrelsen skulle godkende. Standardaftalen blev underskrevet med digital signatur af køber og sælger den 1. juli 2020, og den blev derefter underskrevet af to bestyrelsesmedlemmer den 2. juli 2020 og af sidste bestyrelsesmedlem den 7. juli 2020. Højesteret fandt derefter, at der først den 7. juli 2020 blev indgået en endelig og bindende aftale om overdragelse af andelsboligen.
Højesteret fandt endvidere, at det forud for bestyrelsens godkendelse af en overdragelsesaftale påhviler bestyrelsen at varetage sælgers interesser ved at sørge for, at sælgeren får de fornødne oplysninger til at vurdere, om prisen er rimelig. Dette indebærer pligt for bestyrelsen til – inden godkendelse af en overdragelsesaftale – at orientere en sælger om en mulig forhøjelse af andelsværdien på den førstkommende generalforsamling og, hvis der er hjemmel i foreningen hertil, også at orientere om muligheden for at vedtage en prisreguleringsklausul for at tage højde for en sådan mulig forhøjelse.
Endeligt afsagt dom
Højesteret når herefter frem til – modsat Landsretten – at andelsboligforeningen var erstatningsansvarlig overfor sælgende andelshaver.
Dommen understreger dermed vigtigheden af bestyrelsens fokus på, ikke alene risikoen for overpris ved overskridelse af maksimalprisen, jf. ABL § 5 stk. 1, men i lige så høj grad pligten til information om værdistigninger.
Bestyrelser i andelsboligforeninger bør herefter sikre sig, at deres forretningsgang for godkendelse af overdragelser kan understøtte dette ansvar.
Du kan læse afgørelserne i sin helhed her.