Partner Søren Thorvaldsen Keller, PwC
Hvordan vil indgrebet påvirke branchen økonomisk?
Det er vores umiddelbare vurdering, at det vil påvirke branchen økonomisk, da en lagerbeskatning øger behovet for likviditet til at finansiere skatten løbende.
Dette kan muligvis påvirke priserne negativt som følge af højere afkastkrav. Vi kan desuden allerede nu se, at markedet oplever forslaget som en markant ændring af beskatningen, og usikkerheden betyder, at handler sættes i bero. Vi håber derfor, at der kommer en hurtig afklaring af detaljerne i forslaget.
Hvem vil indgrebet ramme?
Det kommer meget an på, hvordan reglerne implementeres, herunder hvilke ejendomme, der omfattes. Hvis reglerne implementeres, så alle selskabers ejendomme (eller blot investeringsejendomme) omfattes, så kommer introduktionen af lagerbeskatning til at ramme meget bredt på tværs af Danmark. Der er rigtig mange mindre ejendomsselskaber med en enkelt investeringsejendom rundtom i landet og med en generel introduktion af lagerbeskatning på ejendomme vil de også blive ramt.
De, der rammes hårdest, vil formentlig være de selskaber, der ikke har likviditet fra driften af ejendomme eller anden aktivitet til at finansiere skatten og derfor enten må låne til finansiering af skatten eller alternativt afstå ejendommen.
Regeringen introducerer lagerbeskatning – hvilke udfordringer ser I umiddelbart ved denne løsning?
Der er en række udfordringer ved at introducere lagerbeskatning på illikvide aktiver som fx fast ejendom. Den mest åbenlyse udfordring er, at ejendomsselskaberne skal finde likviditet til at finansiere skatten, da værdistigningen på ejendommen ikke i sig selv skaber likviditet. En anden stor udfordring er det rent administrative, hvor det må forventes, at også de ejendomsselskaber, der i dag indregner deres ejendomme til kostpris, skal have udarbejdet værdiansættelser årligt til brug for beregning af skatten. Det vil formentlig medføre en øget administrativ byrde for ejendomsselskaberne.
CEO og partner Peter Winther, Colliers
Hvordan vil indgrebet påvirke branchen økonomisk?
Lagerbeskatning af urealiserede værdistigninger på erhvervsejendomme vil øge danske virksomheders skattebyrde, og det vil have en alvorlig likviditetseffekt. Selvom man ejer en ejendom, som pga. markedsforholdene er blevet mere værd, har man jo ikke tjent penge til at betale skatten. En sådan skattebetaling vil derfor forårsage en øget gældsætning og ringere muligheder for at investere i udvidelser af virksomheden og nye arbejdspladser. Hertil kommer, at vurderingen af urealiserede værdistigninger er forbundet med stor usikkerhed, og der er risiko for stor vilkårlighed i skattebetalingen. Det vil betyde, at bankerne vil være mere forsigtige med at finansiere nye virksomhedsinvesteringer, vækst og nye job, fordi man som virksomhed har en risiko for at skulle betale skat uden at have realiseret en indtjening.
De, som bliver hårdest ramt, er dels virksomheder, som er svagt økonomisk funderet, dels mindre og mellemstore familieejede virksomheder og specielt virksomheder, som investerer i vækst og ekspansion.
Peter Winther
Colliers
Hvem vil indgrebet ramme?
De, som bliver hårdest ramt, er dels virksomheder, som er svagt økonomisk funderet, dels mindre og mellemstore familieejede virksomheder og specielt virksomheder, som investerer i vækst og ekspansion. Indgrebet kommer til at trække likviditet ud af alle virksomheder – men vil gøre mindre ondt på investorer med en meget stærk likviditet og gode lånemuligheder.
Regeringen introducerer lagerbeskatning – hvilke udfordringer ser I umiddelbart ved denne løsning?
Lagerbeskatning af ejendomme er forbundet med meget store udfordringer. Man skal betale skat af penge, som man ikke har tjent. Det trækker likviditet ud af erhvervslivet. Værdiansættelsen er forbundet med usikkerhed, og skatteansættelsen kan være vilkårlig. Vi vil potentielt se mange tvister, og det kan blive nødvendigt med en massiv og omkostningstung kontrolindsats, som vil æde store dele af provenuet. Nu har man i adskillige år uden resultat arbejdet på at finde et retvisende ejendomsvurderingssystem. Det viser, hvor stor og vanskelig opgaven er.
Kursus
Managing partner Nicholas Thurø, RED
Hvordan vil indgrebet påvirke branchen økonomisk?
P.t. kender vi ikke til de nærmere tanker om, hvordan man har tænkt sig at foretage lagerbeskatningen. Er det på basis af den offentlige vurdering eller investorernes værdiansættelse i regnskabet? Og hvad bliver skattesatsen? 22 % som almindelig selskabsbeskatning eller 15,3 %, som pensionskasser betaler i årlig PAL-skat, eller en helt tredje sats? Før vi kender mere til forslaget, er det svært at spå om, hvordan det vil påvirke branchen, men dette er desværre endnu et eksempel på, at politikerne med deres symbolpolitik risikerer at sætte ejendomsmarkedet i stå, indtil der er en afklaring af forholdet.
Hvem vil indgrebet ramme?
Igen kender vi ikke nok til vilkårene til at vurdere, hvem indgrebet vil ramme. Men man har sikkert i tankerne, at man vil friholde de mindre investorer og virksomheder, som ejer bygninger som en del af produktionsapparatet og så primært fokusere på de store professionelle investorer.
Regeringen introducerer lagerbeskatning – hvilke udfordringer ser I umiddelbart ved denne løsning?
Den største og mest reelle udfordring ved at lagerbeskatte investeringsejendomme er, at det som finansieringskilde er unødigt kompliceret og dyrt. Skal værditilvæksten baseres på de offentlige vurderinger? Eller bliver der stillet krav til, at investeringsejendomme skal eksternt vurderes til regnskaber? Hvis det baseres på det offentlige vurderingssystem, vil bunken af klager over de offentlige vurderinger vokse, og statens udgifter vil slet ikke stå mål med indtægten på 850 mio. kr. Resultatet bliver, at den finansiering, som staten opnår ved lagerbeskatning af investeringsejendomme, bliver uforholdsmæssigt dyr, og der vil komme udgifter til klagehåndtering. Ejendomsværdierne vil alt andet lige også blive påvirket i negativ retning som følge af øget rådgiveromkostninger og forringet løbende likviditet.
Lad os nu i stedet forsimple vores systemer – i stedet for igen at lave komplicerede særregler.
Partner Niclas Holst Sonne, EY
Hvordan vil indgrebet påvirke branchen økonomisk?
Fra 2023 skal der årligt trækkes 850 millioner kr. ud af den danske ejendomsbranche. Når dette sker i form af skat af gevinster, der endnu ikke er realiseret – og potentielt aldrig skal realiseres – er det nærliggende, at omkostningen overføres til brugerne af ejendommen. Enten direkte overvæltet på lejere eller indirekte som nedgang i forbedringsog vedligeholdsarbejde. I et økonomisk perspektiv vil vi altså se en nedgang i værdien af fast ejendom.
Hvem vil indgrebet ramme?
Som indgrebet er blevet kommunikeret, vil det ramme alle selskaber, der ejer fast ejendom. Vi kan håbe, at som minimum selskaber, hvor fast ejendom er i form af driftsbygninger, vil blive undtaget. Det vil eksempelvis ikke give mening at pålægge et lokalt malerselskab at værdiansatte deres lagerhal og værksted. Ud over det allerede betalte selskabsskat vil lagerbeskatningen af en så lille værdistigning – hvis nogen overhovedet – blive spist af valuaromkostninger.
Regeringen introducerer lagerbeskatning – hvilke udfordringer ser I umiddelbart ved denne løsning?
Den største udfordring ved lagerbeskatningen bliver at skaffe likviditet til at betale skatten på en gevinst, der ikke er realiseret. Den likviditetsmæssige belastning bliver stor, og i forlængelse heraf kan der opstå situationer, hvor der betales lagerskat i en årrække, men hvor ejendommen sælges med et tab. Dette kan medføre en disproportional stor effektiv beskatning, sammenlignet med en alternativ beskatningsløsning der er baseret på realisering af ejendomsselskaber.