Tekst: Pia Stubman Kristiansen, juridisk chefkonsulent & Line Jeppesen, juridisk seniorkonsulent
Efter EjendomDanmarks vurdering er afgørelserne forkerte, men på grund af den retsuvished, som de skaber, er det alligevel nødvendigt at tage nogle forholdsregler ved de kommende varslinger. Ud fra et forsigtighedsprincip har EjendomDanmark derfor tilrettet indsigelsesvejledningerne i alle de varslingsblanketter, som Dokumenter.dk udbyder i samarbejde med EjendomDanmark.
Baggrund for sagen
I december 2025 traf et af huslejenævnene i Københavns Kommune afgørelse om, at en varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse var ugyldig på grund af udformningen af indsigelsesvejledningen i varslingsskrivelsen. I maj 2026 fulgte et af huslejenævnene i Frederiksberg Kommune så op med en tilsvarende afgørelse.
Fælles for de to afgørelser er, at:
- de henviser til nogle uheldige bemærkninger i lovforslag L 47 af 13. oktober 2021 til lov om leje (sammenskrivning af lejelovgivningen).
- de bryder med en helt fast huslejenævnspraksis om udformning af indsigelsesvejledninger igennem årtier.
- de pga. uacceptabelt lange sagsbehandlingstider i begge huslejenævn kan få alvorlige konsekvenser for udlejere
Efter EjendomDanmarks vurdering er afgørelserne forkerte, men der må nødvendigvis p.t. tages højde for afgørelserne, når der varsles lejeforhøjelser mv., så varslinger fremover ikke bliver ramt af ugyldighed.
Afgørelserne
Afgørelsen GA 2026.10, som blev truffet af et huslejenævn i Københavns Kommune den 19. december 2025, vedrørte en OMK-varsling med virkning fra 1. marts 2024. Varslingen indeholdt en sædvanlig indsigelsesvejledning, hvori lejeren blev oplyst om, at eventuelle indsigelser skulle fremsættes skriftligt inden seks uger. Nævnet fandt imidlertid, at varslingen var ugyldig, fordi vejledningen ikke oplyste, at udlejeren har pligt til at indbringe sagen for huslejenævnet inden seks uger, hvis mindst en fjerdedel af lejerne gør indsigelse, og udlejeren ønsker at fastholde lejeforhøjelsen.
Den anden afgørelse, GA 2026.09, blev truffet af huslejenævnet i Frederiksberg Kommune den 28. maj 2026. Også her havde udlejeren anvendt en sædvanlig indsigelsesvejledning, og også her blev varslingen anset for ugyldig af samme grund. Nævnet lagde ligesom Københavns huslejenævn vægt på bemærkningerne til lovforslag L 47. Begge afgørelser er efterfølgende anket til hhv. Ankenævnet og boligretten.
EjendomDanmarks vurdering og initiativer
Varslingerne i de to sager er sket på grundlag af den nuværende formulering af lejelovens § 29, som reelt er identisk med den tidligere BRL § 12. Siden 1985 har bestemmelsen således haft samme indhold, bortset fra rent sproglige ændringer under sammenskrivningen af lejelovgivningen i 2022, hvorved ”en fjerdedel” nu er anført med bogstaver, og udtrykket ”han” er erstattet af et kønsneutralt udtryk. I bemærkningerne til § 29 i lovforslaget anførte Boligministeriet, at ”Den foreslåede bestemmelse viderefører med sproglige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 12”. Men Boligministeriet fandt dog anledning til også at anføre nogle bemærkninger om, hvorledes bestemmelsens regler om udformning af indsigelsesvejledninger skulle fortolkes, til trods for at der ikke blev foretaget materielle ændringer i bestemmelsen, hvilket åbenlyst også var ministeriets egen opfattelse.
Det var netop Boligministeriets bemærkninger om fortolkning af bestemmelsen, som huslejenævnene lagde vægt på i de to huslejenævnsafgørelser. I betragtning af at varslings bestemmelsen har haft den samme udformning i hvert fald siden 1985, og at der siden er varslet utallige omkostningsbestemte lejeforhøjelser og behandlet utallige tvister om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser i huslejenævnene og ved domstolene, så foreligger der en usædvanlig omfattende huslejenævns- og retspraksis om fortolkning af BRL § 12 og LL § 29. Så der var absolut ikke noget behov for, at Boligministeriet forsøgte at forklare, hvorledes bestemmelsen efter ministeriets opfattelse skal fortolkes.
Varslingsblanketter
EjendomDanmarks blanketter til varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse i ejendomme, hvor der ikke er oprettet beboerrepræsentation, har igennem de seneste årtier været udformet således: ”Eventuelle indsigelser mod lejeforhøjelsen skal fremsættes skriftligt til nedenstående adresse senest 6 uger efter modtagelsen af varslingen.” Igennem alle de år er det efter EjendomDanmarks bedste overbevisning ganske enkelt aldrig forekommet, at en varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse, som var varslet ved brug af EjendomDanmarks blanketter, er blevet erklæret ugyldig, fordi indsigelsesvejledningen ikke opfyldte gyldighedskravene. Tværtimod er der utallige varslinger, som er gennemført ved brug af EjendomDanmarks blanketter, der har været indbragt for huslejenævnene, og som er blevet godkendt af huslejenævnene. Så der foreligger en særdeles omfattende og mangeårig huslejenævnspraksis for, at EjendomDanmarks udformning af indsigelsesvejledninger opfylder gyldighedsbetingelserne i lejeloven.
Derfor er de to huslejenævnsafgørelser efter EjendomDanmarks vurdering udtryk for et helt uforståeligt brud på en ellers usædvanlig fast og mangeårig
huslejenævnspraksis. De to huslejenævnsafgørelser er efter EjendomDanmarks vurdering baseret på en ukorrekt fortolkning af lejelovens § 29, og afgørelserne er i strid med flere helt konkrete domme: GD 2014/53 Ø og højesteretsdommen GD 1988/08 H.
Indsigelse og indbringelse
LL § 29, stk. 1, angiver, at en varsling skal indeholde oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse, og så er der henvist til stk. 2. I stk. 2 er der så
angivet, at udlejer skal indbringe sagen for huslejenævnet, hvis en fjerdedel af lejerne fremsætter indsigelse. Der er ikke nogen tvivl om, at udlejers betingede pligt til at indbringe sagen for huslejenævnet fremgår af stk. 2, som
der henvises til i stk. 1, men det, der rent sprogligt kræves i stk. 1, er, at der gives ”oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse”. Det er en udvidet fortolkning af gyldighedskravet, som der ikke er grundlag for i retspraksis, når huslejenævnene har fortolket bestemmelsen således, at indsigelsesvejledning skal anføre, at udlejer skal indbringe sagen, hvis der fremkommer tilstrækkeligt mange indsigelser.
Retspraksis
I GD 2014/53 Ø traf Østre Landsret afgørelse om en problemstilling, som næsten er identisk med tvisten i de to huslejenævnssager. Sagen omhandlede dog indsigelsesvejledningen ved aflæggelse af et varmeregnskab og spørgsmålet om, hvorvidt en ret for en beboerrepræsentation til at fremsætte indsigelse på vegne af lejerne skulle fremgå af indsigelsesvejledningen. Problematikken var principielt den samme, og i den dom fastslog Østre Landsret, at det ikke var en betingelse for varmeregnskabets gyldighed, at udlejer gjorde opmærksom på, at indsigelsesadgangen kunne udøves gennem beboerrepræsentanterne.
I GD 1988/09 H fastslog Højesteret, at en varsling af omkostningsbestemt
lejeforhøjelse ikke var ugyldig, fordi den dagældende BRL’s § 12 måtte fortolkes således, at en varsling af lejeforhøjelse kun skulle ledsages af et
regnskab for vedligeholdelseskontoen efter den dagældende BRL’s § 18. Det absolut mest interessante ved højesteretsdommen i denne sammenhæng er imidlertid følgende passus i Højesterets formulering af dommen:
”Efter boligreguleringslovens § 12, stk. 1, er et krav om lejeforhøjelse efter § 7 ugyldigt, hvis det ikke indeholder de i bestemmelsen angivne oplysninger. Under hensyn hertil må bestemmelse fortolkes efter sin ordlyd, således at kravet kun behøver at indeholde de oplysninger, som med sikkerhed kan udledes af bestemmelsen.”
Her fastslår Højesteret altså helt utvetydigt, at gyldighedsbetingelser i lejelovgivningen skal fortolkes helt efter deres ordlyd, og at der intet grundlag er for at fortolke gyldighedsbetingelser udvidende. Sagsbehandlingstiden i huslejenævnene er et problem i sig selv. Det er altid ubelejligt, når huslejenævnene ændrer praksis, men af og til er det selvfølgelig nødvendigt, at der sker ændringer eller justeringer af en hidtil fast praksis. De lange sagsbehandlingstider bliver dog et selvstændigt problem, da det kan medføre, at mellemliggende varslinger ligeledes bliver ugyldige. Der er ingen tvivl om, at det kommer til at påføre udlejerne nogle økonomiske tab, fordi lejen ikke vil blive reguleret i en periode på flere år.
EjendomDanmarks initiativer og anbefalinger
Udlejere bør anke afgørelser, de modtager, hvor varslinger er erklæret ugyldige på grund af udformningen af indsigelsesvejledningen. EjendomDanmark følger udviklingen, og selvom vurderingen er, at afgørelserne er forkerte, så er indsigelsesvejledningerne i alle de varslingsblanketter, som Dokumenter.dk udbyder i samarbejde med EjendomDanmark, ud fra et forsigtighedsprincip tilrettet.