Der har været meget polemik om værdiansættelsen af swaplån i andelsboligforeninger, siden erhvervsministeren i efteråret i et svar til Folketingets erhvervsudvalg udtalte, at værdien af swap-lån i erhvervsvirksomheder skal opgøres efter de internationale regnskabsstandarder i IFRS 13.
Erhvervsstyrelsen slog i en skriftlig udtalelse den 31. marts 2021 fast, at andelsboligforeninger uændret kan værdiansætte swaplån efter den simple opgørelse udleveret af banken eller realkreditinstituttet.
Se Erhvervsstyrelsens vejledning her.
Læs Erhvervsstyrelsens baggrundsnotat her.
Anbefaling
I en række artikler i Børsen den 22. april 2021 er det beskrevet, at andelsforeninger med dårlig økonomi i stedet kan vælge at værdiansætte sine swaplån under hensyn til den forhøjede kreditrisiko for foreningens långivere. Denne tilgang vil teknisk set kunne medføre en forøgelse af egenkapitalen og dermed andelskronen.
Der er EjendomDanmarks anbefaling, at andelsboligforeninger værdiansætter sine swaplån efter den simple opgørelse udleveret af banken eller realkreditinstituttet og ikke under hensyn til sin dårlige økonomi. Det skyldes særligt følgende forhold:
- En andelsboligforening, som værdiansætter sine swaplån under hensyn til sin dårlige økonomi, skal i årsrapporten redegøre herfor. Vi forventer, at banker vil fraråde sine kunder at købe en andel i en forening med så dårlig økonomi, at der er grundlag for en nedskrivning af swaplån.
- Det er bestyrelsens ansvar, at værdiansættelsen af lånene sker retvisende. De enkelte bestyrelsesmedlemmer risikerer derfor personligt erstatningsansvar over for en køber af en andelslejlighed.
- Foreningens revisor risikerer erstatningsansvar over for en køber af en andelslejlighed, hvis der er faglige fejl i den komplicerede værdiansættelse.
- Foreningens administrator risikerer erstatningsansvar over for en køber af en andelslejlighed, hvis køber ikke oplyses tilfredsstillende om værdiansættelsen.
- Ved vurdering af muligt erstatningsansvar skal man holde sig for øje, at køber er forbruger og ikke kyndig regnskabsbruger. Henset til formålet med en ændret værdiansættelse og den konkrete risiko for køberne af andelsboliger kan ansvarsvurderingen være streng.