Siden 2014 har vi ventet på en ny lejelov – en sammenskrivning af den midlertidige boligreguleringslov fra 1960’erne og den almindelige lejelov. Nu er sammenskrivningen lige på trapperne, og efter den ene forsinkelse efter den anden er forventningen, at loven kan blive vedtaget i begyndelsen af marts og træde i kraft den 1. juli.
Der er tale om et digert værk: Materialet var ca. 900 sider langt, da loven første gang blev sendt i høring i midten af 2020.
Men hvad er det så for en lov, og hvad kan du forvente dig af den? Jeg vil fremhæve tre ting, som ejendomsbranchen bør bemærke sig og forberede sig på allerede nu: For det første at loven ikke er nogen revolution i indhold, men bestemt er det i form, og at det betyder et stort arbejde for dig. For det andet at der er en række reelle ændringer i reglerne, som du skal være opmærksom på. Og for det tredje, at loven næppe letter belastningerne på huslejenævnene, hvilket også kan få betydning for dig.
Ingen revolution i indhold, men bestemt en revolution i form
Loven bygger på et politisk forlig, der har en hel del år på bagen. Og i dette politiske forlig er rammerne for sammenskrivningen ganske entydige: Den overordnede retlige og økonomiske balance mellem udlejere og lejere må ikke forrykkes. Det er med andre ord ikke formålet, at sammenskrivningen skal ryste posen, når det kommer til selve reglerne. Det er jo på sæt og vis beroligende.
Til gengæld bliver posen i den grad rystet, når det kommer til lovens form. Stort set alle paragraffer får nyt nummer, og en hel del skrives om. Selv som erfaren bruger af loven må man derfor forberede sig på at skulle nærlæse paragrafferne igen og igen.
Og lad os være fuldkommen ærlige: Det kommer til at koste både meget tid og mange ressourcer at omstille sig, også selvom strukturen i den nye lov måske er mere logisk end i den gamle.
Og det er ikke kun medarbejderne, der skal omstille sig: Du skal også forberede dig på at skulle skrive dine breve og dokumenter om og tilpasse dine IT-systemer – ikke mindst fordi korrekt paragrafhenvisning jo kan være en gyldighedsbetingelse (f.eks. når du indgår individuelle aftaler med lejerne).
Så selvom loven ifølge ministeriet ikke kommer til at få administrative konsekvenser eller medføre byrder for branchen – der er jo ikke tale om nævneværdige ændringer i reglernes indhold, lyder argumentet – så ser ejendomsbranchen ind i en ganske voldsom omstillingsbyrde. Selvom bl.a. EjendomDanmark har presset på for at udskyde lovens ikrafttræden, så branchen kan nå at blive ordentlig klar, må du forvente, at de nye regler gælder fra 1. juli i år – og det er faktisk lige om et øjeblik.
Der er også ændringer i regler
Og der er også ændringer på bordet. Mange er små og vedrører især lovens bemærkninger. Men i den lidt tungere ende har man besluttet at fastlægge en række definitioner af begreber, som tidligere blev defineret af retspraksis. Eller sagt lidt mere ligetil: Hvor vi tidligere i hver enkelt sag f.eks. vurderede, om der var tale om forbedring eller vedligeholdelse, så skal man nu forholde sig til en definition formuleret i selve loven.
Om disse definitioner er gode eller problematiske, er ikke til at sige endnu – men branchen gør nok klogt i at sætte sig ind i, hvordan de lyder.
Huslejenævnene får flere muskler, men ikke flere ressourcer
Samtidig har man i loven givet huslejenævnene flere kompetencer. Det er der for så vidt ikke noget i vejen med – det er afgørende for et velfungerende lejeboligmarked, at retssikkerheden er stærkt for både lejer og udlejer. Men omvendt synes man ikke at have taget konsekvensen heraf og givet huslejenævnene flere ressourcer.
Det kan få den betydning, at du kommer til at vente længere på at få afgjort en sag. Og det kan også få den betydning, at risikoen for fejl bliver større – ikke mindst fordi huslejenævnene jo også skal lære at navigere i den nye lov.
Sørg for at blive klar til den 1. juli!
Alt i alt er sammenskrivningen af lejeloven og boligreguleringsloven en stor mundfuld for branchen. Loven ser nogenlunde ud til at holde balancen mellem lejer og udlejer – ikke mindst på grund af de mange høringssvar, der er kommet fra EjendomDanmark og andre i løbet af den snart to år lange lovproces. Men omstillingen bliver ikke mindre af den grund. Det skal branchen forberede sig på, og det skal branchen i gang med allerede nu!
Klummen er første gang bragt hos Ejendomswatch d. 21. februar 2021.