Ved overgangen til 2023 introduceres et nyt og markant skattefænomen for den danske ejendomsbranche, når lagerskatten træder i kraft. Den vil betyde, at værdistigninger for udlejningsejendomme løbende skal beskattes. Det er et stort skifte fra de nuværende regler, hvor avanceskatten først udløses, når ejendommen handles, og avancen realiseres.
“De nye regler kan medføre et betydeligt likviditetspres og skærper kravene til ejendomsvirksomhedernes likviditetsstyring og finansielle planlægning. Den konkrete lovgivning er hverken vedtaget eller fremsat endnu, men virksomhederne bør allerede nu forholde sig til og planlægge i forhold til de forventede nye regler,” siger Søren Keller, partner hos PwC.
Unødigt høje skatter
Lagerskatten vil blive opgjort på baggrund af virksomhedernes egne værdiansættelser, og her bliver indgangsværdien ved overgangen til 2023 central. De nye regler medfører nemlig, at alle fremtidige værdistigninger på udlejningsejendomme vil være skattepligtige i de årlige skatteopgørelser. Bogførte værdistigninger frem til og med 2022 vil derimod fortsat stå som udskudt skat, der først realiseres ved salg af den pågældende ejendom.
“Dermed bliver indgangsværdierne afgørende for ejendomsvirksomhedernes beskatning i de kommende år, og det er derfor vigtigt, at disse fastsættes korrekt, da forkerte værdiansættelser kan medføre, at grundlaget for beskatning bliver forkert og derfor kan føre til en for høj eller for lav beskatning,” siger Søren Keller.
Det samme mener Anders Gade Jeppesen, økonomisk chefanalytiker hos EjendomDanmark, der også understreger, at ejendomsvirksomheder skal kaste et grundigt blik på deres værdiansættelsesmetode:
“Det er særligt ejere af ældre ejendomme med et betydeligt udviklingspotentiale, der bør se sine værdiansættelsesmetoder efter i sømmene. Tager værdiansættelsen alene udgangspunkt i ejendommens aktuelle drift, og hvis det benyttede forrentningskrav ikke i tilstrækkelig grad tager højde for udviklingspotentialet, vil værdien være markant undervurderet ift. den reelle markedsværdi. Det vil føre til store løbende værdistigninger, i takt med at ejendommen moderniseres, og som lagerskatten så vil gøre store indhug i,” siger Anders Gade Jeppesen.
Best practice for værdiansættelse
Den mest velansete, markedskonforme metode til at opgøre ejendomsværdier er at benytte en DCF-model, der udregner værdien på baggrund af forventningen til driften over de næste 10-20 år. I en DCF-model medregner man alle forventede renoverings- og moderniseringsomkostninger i modellens forskellige år, ligesom lejeindtægterne løbende forhøjes med en forventet inflation og som følge af de forventede moderniseringer. Modellen forsøger altså at forudsige de konkrete indtægter og omkostninger forbundet med ejendommen over en tidshorisont på typisk 10-20 år.
De beregnede nettodriftsindtægter omregnes derefter til nutidskroner via en diskonteringsfaktor. Endelig beregnes ejendommens værdi som summen af disse løbende indkomststrømme tillagt en beregnet slutværdi for ejendommen ved helt simpelt at dividere det sidste års nettodriftsindtægter med afkastkravet.
Metoden tager korrekt højde for ejendommens konkrete moderniseringstilstand. Ved benyttelse af korrekte parametre for særligt forrentningskrav og lejeindtægter resulterer metoden i meget præcise vurderinger.
“Princippet om, at man bør have markedskonsistente værdiansættelser ved indgangen til lagerskatten, gælder generelt og ikke kun for ejendomme med store udviklingspotentialer. Ved at have en konservativ værdiansættelse løber man også risikoen for på et tidspunkt at blive udfordret på den af Skattestyrelsen,” siger Søren Keller.