Ejendomsbranchen har i de senere år sat tempoet op for at imødekomme erhvervslejeres behov for mere fleksible kontorejendomme, der kan noget mere – både indretningsmæssigt og digitalt. Det betyder, at ejendomsejere skal have en stadig mere dynamisk og fleksibel tilgang til det at eje en kontorejendom, mener Boris Nørgaard Kjeldsen, administrerende direktør hos ejendomsinvesteringsselskabet Dades.
”At eje en kontorejendom er ikke en éngangsinvestering. Ejendommen og lejemålene skal løbende tilpasses de enkelte lejere og følge med nutidens behov og trends.”
Og noget tyder på, at ejendomsejerne skal løbe lidt stærkere fremover for at møde lejernes ønsker. Malin Meyer, CEO hos arkitektvirksomheden Danielsen Spaceplanning, har en finger på pulsen, når det gælder den moderne indretning af kontormiljøer. Som hun ser det, er forventningerne til, hvad en kontorejendom skal kunne, under hastig udvikling.
”Tidligere var det nok at give medarbejdere en kontorplads i et lejemål. Nu er der en højere forventning om, at erhvervslejemålet er ”all inclusive” Man vil gerne have ekstra services – caféer og restauranter i stueetagen, mulighed for sociale fællesskaber med virksomheder, der minder om én selv, og adgang til teknologiske services som software og apps.”
Optimerede rammer
Et område, Danielsen Spaceplanning bruger stadig mere tid på, er at finde frem til løsninger på, hvordan man via teknologi og data kan indrette kontorejendomme bedst muligt og optimere de rammer, medarbejderne arbejder i. Malin Meyer sammenligner fremtidens kontorejendom med en telefon, hvor lejeren tilvælger de apps og services, der er brug for.
”Ejendomsejere kommer i fremtiden til at tilbyde skræddersyede teknologiske løsninger, som flytter eller optimerer de virksomheder, der lejer kontorlokaler.”
En techløsning, der kan optimere medarbejdernes arbejdsdag, kunne for eksempel være en app, der viser, hvor mange kolleger der er mødt på job.
”Er der mange på kontoret, og har man en opgave, der kræver særlig arbejdsro, er det måske den dag, man vælger at tage en hjemmearbejdsdag,” siger Malin Meyer og uddyber:
”Grundlæggende skal vi bruge digitaliseringen til at give brugerne større kontrol over deres arbejdsliv. Det giver ganske enkelt større arbejdsglæde, hvis du selv kan styre indeklimaet eller kan se, hvornår der er mest kø ved buffeten i kantinen.”
Lær af lejernes adfærd
Ud over teknologiske ydelser målrettet lejerne vil indsamling af data om kontorejendommene og lejernes adfærd også få en stadig større betydning.
”Der ligger ubeskrivelige mængder af data i ejendommene. Tager ejendomsejeren de videnskabelige briller på, kan data bruges til at udvikle både forretningsmodel, service og produkt,” siger Malin Meyer.
Data kan blandt andet give indsigt i, om der er nogle rum, som ikke bliver brugt særlig ofte, mens andre områder i ejendommen er mere efterspurgte. Data kan også sørge for, at der er styr på klimaet i ejendommen. Både klima og indretning kan løbende justeres til en mere optimal løsning ud fra lejernes adfærd.
”Der ligger en del arbejde og læring i, hvordan man som ejendomsejer kan anvende data til at analysere adfærdsmønstre og derigennem give en øget service til lejerne. Indsamling af data vil også kunne bruges til at optimere og effektivisere ejendomsdriften og aflaste de ”blå mænd,” der står for ejendomsservicen,” siger Malin Meyer.
Kom på kursus
Færre faste pladser
Der sker også en udvikling af selve kontormiljøet. Hvor tendensen de sidste mange år er gået fra mindre, aflukkede kontorer til åbne kontorlandskaber, sker der nu endnu et skift. Der skal være rum til at veksle mellem forskellige måder at arbejde på i løbet af dagen, siger Malin Meyer.
”Indretningen skal støtte op om arbejdsdagen på kontoret. Der vil være perioder, hvor medarbejderne har behov for at arbejde koncentreret uden forstyrrelser, og der vil være tidspunkter, hvor der er brug for at brainstorme med kollegaerne eller præsentere resultater.”
Hvor åbne kontormiljøer kan være støjende og stressende, kan mindre, aflukkede kontorer være en udfordring for samarbejdet. I stedet bør der i indretningen indtænkes områder, hvor medarbejderen har mulighed for at fordybe sig, kreative miljøer, der kan støtte op om idéudveksling, og loungesofaer, hvor man kan tage det mere uformelle møde med kollegaen, mener Malin Meyer.
”Tidligere havde det en høj signalværdi at sidde på sin faste plads på kontoret og vise, at man ”var på.” Nu vægter det højere, at der er mulighed for at skifte arbejdsmiljø, frem for at sidde helt perfekt.”
Noget, der også vægter højt i den moderne indretning, er at skabe rum til det sociale liv på arbejdspladsen.
”Der skal være balance mellem arbejds- og privatliv, men der skal også være plads til livet på kontoret. Det skal være et rart sted, hvor man kan holde en pause fra hamsterhjulet og hygge sig med sine kolleger,” siger Malin Meyer.
Større ønske om hjemmearbejde
Ud over medarbejdernes ønske om at kunne skifte placering på kontoret er der også i stigende grad et ønske om selv at kunne vælge, hvor og hvornår man udfører sit arbejde. Særligt nedlukningen af samfundet på grund af covid-19 har gjort, at både virksomheder og medarbejdere er blevet endnu mere bevidste om, at meget kontorarbejde kan udføres fra andre steder end lige netop kontoret.
”Brugen af hjemmearbejdspladser er steget eksplosivt det seneste år og er en direkte konsekvens af covid-19. Både virksomhedernes og medarbejdernes ønske om at etablere hjemmearbejdspladser er blevet væsentligt større. Det vil dog ikke erstatte kontorarbejdspladsen, men være et add-on til, at man kan være mere fleksibel,” siger Boris Nørgaard Kjeldsen.
Han mener også, at der kan være behov for at få justeret indretningen på kontoret fremadrettet.
”En konsekvens af en mere fleksibel tilgang til at møde på kontoret kan være, at medarbejderne ikke længere har et fast skrivebord. Måske bliver storrumskontorerne mindre, fordi færre medarbejdere er til stede samtidig. Set i lyset af corona vil der måske også være et ønske om, at der bliver mere luft mellem medarbejderne fremover.”
Mere virtuel kommunikation
Malin Meyer er enig i, at fleksibilitet er et nøgleord i fremtidens arbejdsliv. Den traditionelle arbejdsform, hvor medarbejderen møder på arbejde fra 9 til 17, er ved at fade ud.
”I dagens mere teknologidrevne verden arbejder medarbejderne mere fleksibelt: fra loungen på kontoret, køkkenet derhjemme, på caféen eller måske fra stranden,” siger hun.
Stadig brug for kontorejendomme
På trods af et øget ønske om fleksibilitet mener både Boris Nørgaard Kjeldsen og Malin Meyer, at der stadig vil være brug for kontorejendommene. Medarbejderne motiveres af samspillet med kollegaerne og af at sidde i nogle attraktive rammer, der fortæller noget om den virksomhed, man arbejder for.
”Hvis man skal sige noget om en tendens, så oplever vi, at det betyder helt vildt meget at finde det helt rigtige sted, der kan fortælle noget om ens virksomhed eller brand,” siger Malin Meyer.
At kunne tilbyde de rette rammer til medarbejderne vil samtidig være afgørende for at kunne tiltrække fremtidens arbejdskraft, som ikke nødvendigvis er loyale over for virksomheden i længere tid ad gangen.
”Vil man holde på sine medarbejdere, må man give dem noget ekstra – for eksempel et fedt kontormiljø. At gå på arbejde skal være en oplevelse – særligt for den yngre generation.”