Et digitalt eksperiment. Sådan beskriver Mikkel Alsø, økonomisk chefkonsulent i EjendomDanmark, projektet, der går under titlen ED Lab. Formålet har været at afdække, hvordan forskellige PropTech løsninger tilsammen kan give et grundlag for at vurdere og optimere indeklima, ressourceforbrug samt brugen af kontoret i løbet af en arbejdsdag.
”Vi ønskede dels at afdække kvaliteten af vores indeklima, dels at danne vores egne erfaringer med, hvad det kræver at implementere digitale løsninger og indsamle data i en ældre ejendom, og hvordan det kan give anledning til forbedringer,” forklarer Mikkel Alsø.
Indsigt i adfærd
EjendomDanmark har fået PropTech virksomhederne CLIMAID, NorthQ og Ubiqisense til at medvirke i forsøget. CLIMAID har målt og analyseret indeklimaet igennem temperatur, luftfugtighed og CO2-niveau og sammenlignet data med, hvordan EjendomDanmarks medarbejdere oplever indeklimaet. De registreringer er holdt op imod data fra Ubiqisense, der har målt på, hvordan medarbejderne anvender og interagerer med specifikke områder i ejendommen. NorthQ har analyseret på det konkrete ressourceforbrug og har sammenholdt alle målingerne i en rapport. Det har dannet grundlag for en række anbefalinger til, hvordan både adfærd og drift kan optimeres og give bedre anvendelse, sundere kontormiljø og besparelser.
”På den positive side er vores lejemål overordnet set godt ventileret. Der er en god temperatur, og CO2-niveauet ligger på et pænt gennemsnit. Selvom vi har et velfungerende lejemål, kan vi som lejer dog selv gøre vores til at optimere trivslen,” uddyber Mikkel Alsø og fortsætter:
”Med monitoreringen har vi blandt andet fundet frem til, at CO2 niveauet af og til er relativt højt i vores mødelokaler. Det kan for eksempel løses ved at øge ventilationen – men helt lavpraktisk giver det også en pejling om, hvordan vi med fordel kan ændre vores adfærd, eksempel ved at fastlægge pauser og lufte ud alt efter hvor mange, der er lokalerne.”
Mere effektiv brug af lokaler
En anden væsentlig konklusion er, at EjendomDanmark kan udnytte sine lokaler mere effektivt.
“Som i mange andre kontorejendomme står vores mødelokaler til tider øde hen. Det er kvadratmeter, vi betaler for, men ikke altid får udnyttet optimalt. Det har vi fået større indsigt i med undersøgelsen, og vi har på den baggrund blandt andet inddraget et mindre mødelokale til en permanent kontorplads,” siger Mikkel Alsø.
Gevinster at hente
På baggrund af den udarbejdede rapport har EjendomDanmark kunnet give deres udlejer, ATP Ejendomme, et par konklusioner og anbefalinger til tiltag, der kan lede til energibesparelser.
”Få medarbejdere anvender vores lejemål før kl. 8 om morgenen, og der er sjældent nogen på kontoret i weekenden. Ved at justere perioderne, hvor fjernvarme og ventilation kører på lavt blus efter lokaleanvendelse, kan det løbe op i en besparelse på 43.300 kroner årligt,” siger Mikkel Alsø.
At der er gevinster at hente for udlejer i at bruge digitale løsninger til at måle på ejendommen, er netop én af undersøgelsen hovedkonklusioner.
”Vores undersøgelse viser, at udlejer med ret simple skridt kan skabe værdi for både lejere og egen drift. Gevinsten kan være mere attraktive lejemål, større tilfredshed blandt lejerne og i sidste ende en lavere tomgang. Får udlejer skruet ned for ressourceforbruget, er der også en økonomisk gevinst i form af besparelser. Dertil kommer den grønne gevinst, som udlejer via digitale målinger får dokumentation for – og som virksomheden målrettet kan planlægge efter og handle på,” fastslår Mikkel Alsø.
De foreslåede ændringer i NorthQ’s rapport vil betyde en besparelse på 4,6 ton CO2 årligt. Det svarer til to husholdningers elektricitetsforbrug i EU i et år.
ATP Ejendomme finjusterer
ATP Ejendomme hilser undersøgelsen velkommen. Ifølge Peter Hebin Bruun, chef for ESG, er den et godt eksempel på, at der altid vil være noget at komme efter, når der indhentes data på ældre ejendomme. I kombination med andre ejendomsdata har ATP Ejendomme allerede brugt ED-labs undersøgelser og konklusioner fra rapporten til at finjustere driftstiden og indblæsningstemperaturen på ventilation og fremløbstemperaturen på varmeanlægget, så systemerne mere præcist er indstillet til ejendommens anvendelse. Det vil kunne give besparelser på driften på Vester Farimagsgade 41, vurderer Peter Hebin Bruun.
Indsigt i data om ejendommene er generelt helt afgørende i ATP Ejendommes bestræbelser på at holde ejendommene ved lige.
”Det giver os et praj om, der er en specifik teknisk udfordring, vi skal kigge nærmere på. Men data kan også give os indsigt i, hvordan lejerne anvender lejemålet,” siger Peter Hebin Bruun og fortsætter:
”Ser vi på indeklimaet, som også indgår i undersøgelsen, varierer det ofte fra lejemål til lejemål og er tæt forbundet med, hvordan kunderne anvender lokalerne. Med præcise indeklimadata i hånden vil kunderne og vi som ejendomsejere kunne have en bedre og mere konkret dialog om den optimale anvendelse af kontorlokalerne, og det er i alles interesse.”