Et af EjendomDanmarks medlemmer gjorde os for nogen tid siden opmærksom på, at note 179 til lejelovens § 29, stk. 1, 4. pkt. i Karnov var formuleret således:
”Varslingen skal således indeholde oplysning om 6-ugers fristen for indsigelse, som løber fra det tidspunkt, hvor varslingen er kommet frem til lejeren, om skriftlighedskravet samt om udlejerens pligt til at indbringe sagen for huslejenævnet, hvis udlejeren vil fastholde varslingen af kravet om lejeforhøjelse.”
Det fremgik af noten, at indsigelsesvejledningen til lejerne i en varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse skulle indeholde oplysning om udlejers pligt til at indbringe lejernes eventuelle indsigelse for huslejenævnet, for at varslingen af lejeforhøjelse var gyldig. Det er EjendomDanmark klart uenig i.
EjendomDanmarks vurdering af Karnovs note
Uenigheden skyldes dels, at det i lejelovens § 29, stk. 1, 4. pkt. udtrykkeligt kun kræves, at der gives oplysning om ”…lejerens adgang til at gøre indsigelse”, og dels at det i en række domme – bl.a. TBB 1988.336 H, TBB 2009.546 H og TBB 2014.694 Ø – er fastslået, at gyldighedsbetingelser i lejelovgivningen ikke kan fortolkes udvidende.
Særligt TBB 2014.694 Ø er interessant i denne sammenhæng, idet det i dommen blev fastslået, at det ikke er en gyldighedsbetingelse for et varmeregnskab, at udlejers indsigelsesvejledning indeholder oplysning om, at en eventuel beboerrepræsentation kan fremsætte indsigelse på vegne af alle lejere.
Det er naturligvis ikke holdbart, at Karnov indeholder fortolkningsbidrag til lejeloven, som ikke stemmer overens med retspraksis. Karnovs noter tillægges generelt stor troværdighed, så det kan indebære risiko for forkerte huslejenævnsafgørelser, hvis noterne ikke er i overensstemmelse med retspraksis.
På baggrund heraf rettede EjendomDanmark henvendelse til KARNOV og anmodede om, at note 179 til lejelovens § 29, stk. 1, 4. pkt. blev omformuleret.
Karnovs omformulering af noten
Karnov har nu meddelt, at noten er blevet ændret, således at noten nu er formuleret:
”I varslingen skal udlejeren oplyse om lejerens adgang til at gøre indsigelse imod varslingen, hvorfor den i hvert fald skal indeholde oplysninger om 6-ugers fristen for indsigelse, som løber fra det tidspunkt, hvor varslingen er kommet frem til lejeren, og om skriftlighedskravet, hvis varslingen om kravet om lejeforhøjelse skal være gyldigt. Om der tillige skal oplyses om udlejers pligt til at indbringe sag for nævnet, såfremt mindst en fjerdedel af lejerne rettidigt gør indsigelse, kan ikke siges med bestemthed, men noget kunne tyde derpå, da der i stk. 1 blot er henvist til hele stk. 2.”
EjendomDanmarks vurdering af den omformulerede note
EjendomDanmark mener stadig ikke, at formuleringen af noten svarer til retspraksis, idet vi ikke er enige i, at der er noget som tyder på, at der skal gives oplysning om udlejers pligt til at indbringe sag for nævnet.
For det første fremgår det ganske klart af formuleringen af lejelovens § 29, stk. 1, 4. pkt., at det kun er et krav, at der gives vejledning om lejers adgang til at gøre indsigelse. Når formuleringen i § 29, stk. 1, 4. pkt. er således, så indebærer henvisningen til stk. 2 ikke, at andre oplysninger i stk. 2, der ikke er nævnt i stk. 1, 4. pkt., også er gyldighedsbetingelser.
Dernæst er det i de tre ovennævnte domme fastslået ganske klart, at det udelukkende er de ting, der i lovteksten er klart angivet som gyldighedsbetingelser, som rent faktisk er gyldighedsbetingelser. Når det i slutningen af noten antydes, at der skulle gælde noget andet i relation til lejelovens § 29, stk. 1, 4. pkt., er det efter EjendomDanmarks vurdering ikke korrekt.
Vi agter dog ikke at foretage yderligere i forhold til formuleringen af noten i Karnov. Med den ændrede formulering af noten og den i øvrigt ganske klare og omfattende retspraksis mener vi, at det må stå helt klart for huslejenævnene i Danmark, at det ikke er en gyldighedsbetingelse for en varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse, at indsigelsesvejledningen indeholder oplysning om udlejers pligt til at indbringe en eventuel indsigelse for huslejenævnet.