EjendomDanmark rettede den 17. april 2024 henvendelse til Boligministeriet med et spørgsmål vedrørende fordelingsgrundlaget for skatter og afgifter i de tilfælde, hvor det udvidede ejendomsbegreb finder anvendelse på en udlejningsejendom, og hvor lejereguleringen i ejendommen sker efter reglerne i lejelovens kap. 3, om omkostningsbestemt leje.
EjendomDanmarks henvendelse til Boligministeriet handlede om, at der efter vores opfattelse vil gælde forskellige principper for fordeling af skatter og afgifter alt efter, om disse udgifter fordeles ved varsling af skatte- og afgiftsforhøjelse efter lejelovens § 46 eller ved en varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse efter lejelovens § 23. Læs EjendomDanmarks brev til Boligministeriet her.
Boligministeriets svar
Boligministeriet har den 28. maj 2024 fremsendt et svar til EjendomDanmark, som kan læses her. I svaret oplyser Boligministeriet, at problematikken har været omtalt tidligere, og er berørt i 2. udgave af Grubbe og Edlund’s bog ”Boliglejeret” fra 2015.
Boligministeriet oplyser også, at det er ministeriets opfattelse, at lejelovens § 9 (det udvidede ejendomsbegreb) ikke finder anvendelse ved fordeling af skatte- og afgiftsforhøjelser i ejendomme omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, således som det er antaget i EjendomDanmarks brev af 17. april 2024. Boligministeriet anfører dog også, at denne retstilstand svarer til retstilstanden forud for sammenskrivningen af lejelovgivningen pr. 1. juli 2022.
Boligministeriet tager ikke på nuværende tidspunkt initiativ til at lave en ændring i lejeloven for at håndtere problemet, men har dog taget problemstillingen ad notam til det videre arbejde med lejeloven.
Hvilke konsekvenser har den udformning af lejeloven?
Når man skal vurdere konsekvenserne af, at lejeloven har denne udformning, skal man først og fremmest tage i betragtning, at problemet i praksis kun vil opstå i relativt få tilfælde. Det er således kun i de relativt få tilfælde, hvor en omkostningsbestemt udlejningsejendom omfatter flere matrikelnumre med samme ejer, eller hvor en omkostningsbestemt udlejningsejendom består af flere ejerlejligheder med samme ejer i samme ejerforening, at problemet overhovedet kan opstå, idet det er en forudsætning, at det udvidede ejendomsbegreb, jf. lejelovens § 9, finder anvendelse. Og i de tilfælde, hvor en udlejningsejendom omfatter flere matrikelnumre, er der endnu flere forudsætninger om blandt andet driftsfællesskab, som også skal være opfyldt, for at § 9 finder anvendelse.
Hvis disse forudsætninger er opfyldt, er der altså det problem, at et konkret beboelseslejemåls andel af udgifterne til skatter og afgifter kan udgøre et beløb, når boliglejemålets andel heraf beregnes som led i varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse, mens lejemålets andel af udgifterne til skatter og afgifter kan udgøre et andet – højere eller lavere – beløb, når boliglejemålets andel heraf beregnes som led i varsling af skatte- og afgiftsforhøjelse.
Det er altså uhensigtsmæssigt, at størrelsen af den leje, som en udlejer berettiget kan opkræve for et boliglejemål, kan differentiere alt efter hvilken form for lejeforhøjelse, udlejer måtte vælge at varsle.
Hvorledes håndteres denne udfordring?
Der er ikke mulighed for håndtering af denne udfordring ved aftale mellem udlejer og lejer – det følger af lejelovens § 41 og lejelovens § 53, at reglerne i lejelovens kap. 3 og kap. 4 ikke kan fraviges til skade for lejer, og en sådan aftale ville uafværgeligt indebære, at aftalen er til ulempe for enkelte af lejerne, mens den vil være til fordel for andre lejere.
Udfordringen vil kunne håndteres ved, at udlejer undlader at varsle skatte- og afgiftsforhøjelse og ”nøjes” med at varsle omkostningsbestemte lejeforhøjelser i sin ejendom, således at skatter og afgifter kun indgår i de omkostningsbestemte lejeforhøjelser. Det vil dog indebære et økonomisk tab for udlejer ikke at udnytte muligheden for at varsle skatte- og afgiftsforhøjelse.
Den eneste farbare vej er at kaste sig ud i de komplicerede beregninger, som det vil kræve, hvis der løbende skal varsles omkostningsbestemte lejeforhøjelser og skatte- og afgiftsforhøjelser i disse ejendomme. Det betyder, at der – når der skal varsles skatte- og afgiftsforhøjelse efter en forudgående varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse – må laves en specifik beregning af hvilket skatte- og afgiftsbeløb, der blev pålagt de enkelte boliglejemål ved den forudgående omkostningsbestemte lejeforhøjelse.
Det beløb, som det enkelte lejemål blev pålagt ved den omkostningsbestemte lejeforhøjelse, må så sammenholdes med det skatte- og afgiftsbeløb, der kan beregnes for det samme lejemål ved den efterfølgende skatte- og afgiftsvarsling. Den difference, som der fremkommer herved, må så – alt efter om det er en stigning eller et fald – tillægges eller fradrages i den gældende leje. Det kan i teorien betyde, at en lejer alene på grund af skiftet i fordelingsgrundlag har krav på en lejenedsættelse, selvom de skatter og afgifter, som udlejer er blevet pålagt, samlet udgør et højere beløb, end det der blev betalt ved den seneste omkostningsbestemte lejeforhøjelse i ejendommen.
Når der så senere igen varsles omkostningsbestemt lejeforhøjelse, vil situationen være mindre kompliceret. Når der varsles omkostningsbestemt lejeforhøjelse, beregnes der en ny omkostningsbestemt leje for lejemålene, som skal gælde fremadrettet. Selve lejeforhøjelsen beregnes så ved, at den gældende leje – inklusive den særlige beregning af deres andel af skatter og afgifter – fratrækkes den nye omkostningsbestemte leje. Men det kan betyde, at størrelsen på lejeforhøjelsen bliver forskellig fra lejemål til lejemål, og at der muligvis ikke er grundlag for en forhøjelse af lejen for enkelte lejemål.
En lovændring vil være ønskelig
Selvom dette vil være et relativt sjældent forekommende problem, da det kun kan optræde i et mindre udsnit af udlejningsejendommene, jf. ovenfor, så vil det være ønskeligt, at det bliver løst via en lovændring.
Hvorledes det i givet fald skal løses er ikke så afgørende, hvis blot retsstillingen bliver afklaret – men det vil jo nok være nærliggende at lade anvendelsesområdet for lejelovens § 9 udvide til også at omfatte situationer, hvor der varsles skatte- og afgiftsreguleringer overfor lejemål, hvor der i øvrigt sker lejeregulering efter reglerne om varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse.