Reglerne om varsling af forbedringsforhøjelser har altid været noget af det mest komplicerede i lejelovgivningen. En konsekvens af det urimeligt komplicerede regelsæt er, efter EjendomDanmarks vurdering, at en del udlejere ikke varsler forbedringsforhøjelser, når de har udført forbedringsarbejder, fordi de simpelthen ikke magter at gennemføre en så kompliceret varslingsproces.
Men lejelovens regler om varsling af forbedringsforhøjelser blev faktisk forenklet ved sammenskrivningen af lejelovgivningen i 2022. Det har givet nogle nye muligheder i forhold til rådgivningen af EjendomDanmarks medlemmer.
Mange henvendelser om varsling af forbedringsforhøjelser
EjendomDanmark får mange henvendelser fra medlemmerne på vores telefonrådgivning, som omhandler, hvorledes de skal gribe processen med varsling af forbedringsforhøjelser an.
I øvrigt har vi hidtil haft eksempler på varslingsskrivelser i vores bog ”Boliglejemål”, der har kunne tjene som inspiration og vejledning for medlemmerne, ligesom vi jævnligt afholder kurser i varsling af forbedringsforhøjelser. Men med de nye regler i lejeloven, er der behov for ny vejledning til medlemmerne.
Derfor har EjendomDanmark benyttet forenklingen af forbedringsreglerne i lejeloven til at udarbejde blanketter til varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder og blanketter til varsling af foreløbig og endelig forbedringsforhøjelse.
Nye blanketter forenkler processen
Med initiativet er håbet først og fremmest, at vores medlemmer får nemmere ved at overholde de gyldighedsbestemmelser og procedurekrav, som lejeloven stadig indeholder, så de ikke involveres i tvister med lejere og beboerrepræsentationer om overholdelse af formalia med mere. Vi håber også, at anvendelsen af blanketterne kan reducere antallet af huslejenævnstvister, og dermed – forhåbentlig – at huslejenævnenes sagsbehandlingstid kan reduceres.
Ligeledes bør udlejere i højere grad blive i stand til at håndhæve deres ret til at hæve lejen for boliglejemål, når der udføres forbedringer, så udlejerne ikke længere selv finansierer forbedringsarbejderne, mens lejerne har fordelen af disse.
Blanketter til iværksættelse og forbedringsforhøjelse
Der er udarbejdet følgende seks blanketter:
- 24-21-A1 Varsling af iværksættelse uden beboerrep
- 24-21-B1 Varsling af iværksættelse med beboerrep
- 24-21-B2 Varsling af iværksættelse med beboerrep
- 24-21-C1 Varsling af foreløbig forbedringsforhøjelse
- 24-21-D1 Varsling af endelig forbedringsforhøjelse efter foreløbig forbedringsforhøjelse
- 24-21-E1 Varsling af endelig forbedringsforhøjelse uden foreløbig forbedringsforhøjelse
Blanketterne er tilgængelige på EjendomDanmarks hjemmeside og på ED-lovportalen med de øvrige blanketter.
Brugen af blanketterne
Som det fremgår af titlen på blanketterne, skal tre af dem (24-21-A1, 24-21-B1 og 24-21-B2) bruges til varsling af iværksættelse af forbedringsarbejderne i de situationer, hvor der er krav om varsling af iværksættelse. Der er tre blanketter, fordi der er forskel på varslingsproceduren alt efter, om det drejer sig om en ejendom med beboerrepræsentation eller en ejendom uden beboerrepræsentation.
De tre øvrige blanketter (24-21-C1, 24-21-D1 og 24-21-E1) skal bruges til varsling af selve forbedringsforhøjelsen. Her er også tre blanketter, idet den ene skal anvendes til varsling af foreløbig forbedringsforhøjelse, hvis der ønskes at varsle foreløbig forbedringsforhøjelse. De to øvrige blanketter er alternativer alt efter, om der forinden er varslet foreløbig forbedringsforhøjelse, eller om der blot nøjes med at varsle endelig forbedringsforhøjelse.
Der er dog en væsentlig forskel ved brugen af disse blanketter i forhold til anvendelsen af EjendomDanmarks øvrige blanketter.
Ved anvendelse af de nye blanketter til varsling af iværksættelse og forbedringsforhøjelse, skal brugeren selv være opmærksom på at få overholdt nogle af de gyldighedsbetingelser, som gælder for den konkrete varslingsproces. Det har ikke været muligt at udforme blanketterne således at alle gyldighedskrav er overholdt blot ved en udfyldning af blanketterne.
Når blanketterne anvendes, er brugeren derfor nødt til at lave nogle yderligere dokumenter, som udsendes til lejerne og beboerrepræsentationerne sammen med blanketterne. Der kan ikke nødvendigvis blot nøjes med at udfylde blanketterne og sende dem til lejerne og beboerrepræsentationen. Blanketterne indeholder derfor på de første to sider en udførlig vejledning om anvendelse, der naturligvis ikke medsendes til lejerne, når der udsendes en varsling.
EjendomDanmark ønsker, at medlemmerne med disse blanketter får væsentligt nemmere ved at varsle forbedringsforhøjelser, når de udfører forbedringsarbejder på deres udlejningsejendomme.