Boligministeriet har udstedt ny normalvedtægt den 29. november 2020, der finder anvendelse for ejerforeninger, som ikke har vedtaget en særvedtægt.
I første omgang gælder den nye normalvedtægt for ejerforeninger, der stiftes efter den 1. januar 2021 og som ikke har vedtaget en særvedtægt.
Eksisterende ejerforeninger, der ikke har vedtaget en særvedtægt, vil fortsat være omfattet af den nugældende normalvedtægt indtil den 31. december 2021, og bliver først omfattet af den nye normalvedtægt pr. 1. januar 2022.
Dermed er der en overgangsordning fra normalvedtægten træder i kraft, til eksisterende ejerforeninger overgår til den nye normalvedtægt. Dette giver eksisterende ejerforeninger uden særvedtægt muligheden for at tage stilling til, om ejerforeningen vil være omfattet af den nye normalvedtægt eller om de vil vedtage en særvedtægt i 2021.
Majoritetsbestemmelser
Den nye normalvedtægt forenkler flertalsreglerne således, at det fremgår mere præcist, hvornår generalforsamlingen træffer beslutninger med henholdsvis simpelt og kvalificeret flertal.
Der bliver indført et nyt majoritetskrav ved salg af større grundarealer eller betydelige fælles bestanddele, som fremover kræver 9/10-flertal.
Derudover gør normalvedtægten op med de foreningsretlige grundsætninger således, at det nu fremgår af normalvedtægten, hvornår en ejer har vetoret på generalforsamlingen.
Forenkling
Grundlæggende har det været hensigten at præcisere og forenkle den nuværende normalvedtægt i forhold til de emner, der har givet grund til konflikter i ejerforeningerne.
Dette ses bl.a. ved at normalvedtægten præciserer mange forhold, som har været tvivlsomme i den nuværende normalvedtægt.
Frist for afholdelse af ordinær generalforsamling er fx præciseret, således at den ikke længere skal afholdes inden udgangen af maj måned, men i stedet senest 6 måneder efter regnskabsårets afslutning.
Bilag til brug for drøftelse på generalforsamlingen skal ikke længere fremsendes til hvert enkelt medlem, men kan blot gøres tilgængeligt for medlemmerne, fx på foreningens hjemmeside.
Valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter er sat på en mere fri form, hvor generalforsamlingen selv bestemmer, hvor mange bestyrelsesmedlemmer og suppleanter man ønsker valgt.
Det er præciseret, hvem der har adgang til generalforsamlingen og hvem der kan stemme på generalforsamlingen.
Det er præciseret, at der kan kommunikeres elektronisk i foreningen, ligesom ansvaret for postens fremkomst er fastlagt.
Vedligeholdelsespligtens fordeling er præciseret, herunder fastlægges hvem der skal betale for skader.
Adgangsbestemmelsen er præciseret i overensstemmelse med ejerlejlighedsloven § 8.
Sikkerhedsstillelse
Muligheden for at tinglyse pantstiftende vedtægter er blevet justeret således, at hovedstolen fremadrettet kan fastsættes til kr. 50.000 med tillæg af renter og omkostninger.
Nye tiltag
Som et nyt tiltag er det indføjet i normalvedtægten, at et medlem kan give fuldmagt til sin lejer til at kunne vælges til bestyrelsen.
Misligholdelsesbeføjelserne fra ejerlejllighedsloven § 9 og 10 om bod og eksklusion er gentaget i normalvedtægten. Ligesom ejerlejlighedsloven § 11 om overførsel af udlejerbeføjelser er medtaget i normalvedtægten.
Bestemmelsen om grundfond er udeladt og erstattet af en bestemmelse om kapitalforhold.
Normalvedtægten giver udtrykkelig mulighed for, at ejerforeningen med kvalificeret flertal kan træffe bestemmelser om korttidsudlejning. Dog kan et medlems mulighed for korttidsudlejning ikke begrænses til mindre end 4 separate udlejninger fordelt på maksimalt 30 dage pr. kalenderår.
Ny normalvedtægt udstedt den 29. november 2020
Normalvedtægt for ejerforeninger
Normalvedtægt for ejerforeninger etableret med almene boliger
Individuelle ønsker og behov
Uanset ændringerne i normalvedtægten er der fortsat behov for, at ejerforeningerne forholder sig til, om der er behov for særlige bestemmelser om råden over fælles ejendom, fx ret til parkering eller eksklusiv råden over loftsrum, garager, haver m.v.
Derudover bør man tage stilling til eventuelt behov for indskrænkninger i anvendelse til erhvervsmæssige formål, maksimum for beboere, begrænsninger i adgangen til salg eller udlejning, herunder krav om bestyrelsens godkendelse.
Endelig har man ikke forholdt sig til muligheden for at gennemføre elektroniske generalforsamlinger i den nye normalvedtægt.
Såfremt ejerforeningen fremadrettet ønsker mulighed for at afholde generalforsamlinger elektronisk har EjendomDanmark udarbejdet et eksempel på en vedtægtsbestemmelse, der kan anvendes.
Hvad skal der ske nu?
Den nye normalvedtægt har en mere omfattende regulering end den nugældende normalvedtægt, hvorfor ejerforeninger, der ikke har en særvedtægt, bør tage en drøftelse af vedtægtsændringerne på den ordinære generalforsamling i 2021. Dermed kan ejerforeningerne tage stilling til om de vil overgå til den nye normalvedtægt eller om de vil vedtage en særvedtægt, der tager højde for ejerforeningens individuelle ønsker og behov.
Elektronisk generalforsamling
Se eksempel på vedtægtsbestemmelse om digital generalforsamling