ABL § 5, stk. 1
AH ekskluderet på grund af hensigt om at sælge til overpris
Som følge af samlivsophævelse mellem to AH’ere skulle parterne A og B sælge deres andelsbolig. I den forbindelse blev andelsboligen fremvist til et par, der boede i samme A/B. I forbindelse med fremvisningen forlangte A overpris af parret for andelsboligen. Efterfølgende blev der afholdt en budrunde, hvor A havde til hensigt at få prisen så højt op som muligt. B havde ikke lyst til at sælge til overpris og meddelte dette til A/B, hvorefter B overdrog andelsboligen til A.
På baggrund af ovenstående valgte A/B at ekskludere A med henvisning til bl.a. foreningens vedtægter. Eksklusionen blev enstemmigt vedtaget af A/B’s generalforsamling. A anerkendte, at prisen var forsøgt at blive presset højere op end maksimalprisen, men A bestred eksklusionen, da A fastslog, at der ikke var gennemført noget salg på tidspunktet for eksklusionen.
Retten fandt, at A havde handlet i strid med A/B’s vedtægter og i strid med ABL § 5, stk. 1, og at eksklusionen af A derfor var berettiget.
Dom afsagt af Retten på Frederiksberg, den 19. oktober 2022 (BS-39298/2021-FRB)
RETTEN PÅ FREDERIKSBERG
DOM
afsagt den 19. oktober 2022
Sag BS-39298/2021-FRB
Andelsboligforeningen [adresse1] (advokat Denise Poulin Abrahamsen)
mod
[person1]
(advokat Tommy Paulsen)
Denne afgørelse er truffet af dommerfuldmægtig Kasper Madsen.
Sagens baggrund og parternes påstande
Denne sag, der er modtaget den 14. oktober 2021, drejer sig om, hvorvidt den beslutning om eksklusion af sagsøgte, [person1], som sagsøger, Andelsboligforeningen [adresse1], meddelte ham den 9. april 2021 som følge af, at [person1] i strid med vedtægterne og andelsboligforeningsloven har betinget salget af sin andelsbolig beliggende [adresse1], 4. tv., [by1] af en større pris end den godkendte, er berettiget.
Andelsboligforeningen [adresse1] har fremsat påstand om, at [person1] skal anerkende, at den af andelsboligforeningen foretagne eksklusion er gyldig samt at fraflytte og overgive rådigheden over andelslejligheden [adresse1], 4. tv., [by1] til A/B [adresse1] straks eller med en af retten fastsat kort frist.
[person1] har fremsat påstand om frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Af vedtægterne for Andelsboligforeningen [adresse1] fremgår bl.a.:
Ҥ 14 Pris
Stk. 1 Prisen for andelsboligen skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter stk. 3. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinjer:
A) Værdien af andelsboligen opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. …
B) Værdien af forbedringer, jf. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.
C) Værdien af inventar der er særskilt tilpasset eller installeret i andelsboligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage.
D) Såfremt andelsboligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg eller prisnedslag under hensyn hertil. …
Stk. 3 Såfremt der samtidig med overdragelse af andelsbolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget fastsættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår.
§ 15 Fremgangsmåde
Stk. 1 Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, …
…
§ 20 Eksklusion
Stk. 1 En andelshaver kan ekskluderes af foreningen og brugsretten til andelsboligen bringes til ophør af bestyrelsen, såfremt andelshaveren:
D) I forbindelse med overdragelse af andelsboligen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen, eller
…
Stk. 2 Ekskluderes en andelshaver, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på.
Det fremgår af en af andelsboligforeningen udarbejdet årsrapport for 2019/2020, at andelsværdien af den i sagen omhandlede andel i foråret 2020 udgjorde 2.279.995 kr.
Andelsboligforeningens bestyrelse ved [person2], [person3], [person4] og [person5] besluttede den 7. april 2021 at ekskludere [person1] og [person6] af foreningen som følge af “beslutning om at betinge salg af andel mod betaling af en ulovlig merpris (“penge under bordet”)”. Beslutningen blev den 9. april 2021 meddelt [person1] og [person6] pr. mail. [person1] gjorde den 13. april 2021 indsigelse mod eksklusionens berettigelse.
Ved overdragelsesaftale af 25. april 2021 solgte [person1] og [person6] andelen til [person7] for et beløb svarende til andelsværdien med fradrag for mangler/vedligeholdelsesstand iht. en indhentet vurderingsrapport. Det fremgår af overdragelsesaftalen, at [person7] blev gjort bekendt med, at [person1] og [person6] er blevet ekskluderet af andelsboligforeningen, og at der derfor er risiko for, at overdragelsen ikke kan opretholdes.
Andelsboligforeningens bestyrelse indkaldte den 28. april 2021 til ekstraordinær generalforsamling til afholdelse den 6. maj 2021, og det eneste punkt på dagsordenen var ønsket om generalforsamlingens stillingtagen til, hvorvidt den omhandlede eksklusion skulle indbringes for boligretten, idet [person1] havde bestridt eksklusionen. Samtlige 12 andelshavere var repræsenteret på generalforsamlingen, og med stemmerne 7 for og 5 imod blev det besluttet, at sagen skulle indbringes for boligretten.
Ved overdragelsesaftale af 13. juli 2021 solgte [person6] sin halvpart af andelen til [person1]. Overdragelsen er aftalt med og godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse, hvilket er baggrunden for, at alene [person1] er sagsøgt i sagen.
Ved overdragelsesaftale af 23. august 2021 solgte [person1] atter andelen til [person7] for et beløb svarende til andelsværdien med fradrag for mangler/vedligeholdelsesstand iht. en indhentet vurderingsrapport. Det fremgår atter af overdragelsesaftalen, at [person7] blev gjort bekendt med, at [person1] er ekskluderet af andelsboligforeningen, og at der derfor er risiko for, at overdragelsen ikke kan opretholdes. Som noget nyt indeholdt denne overdragelsesaftale tillige et afsnit om, at salget var en del af et bytte, idet [person1] ønskede at købe [person7]s andelslejlighed
Forklaringer
[person5], [person1], [person3], [person8], [person6], [person7] og [person9] har afgivet forklaring.
[person5] har forklaret bl.a., at hun har været medlem af andelsboligforeningens bestyrelse siden foreningens stiftelse i 2018 og siden januar 2022 som formand. Hun har boet på sin nuværende adresse på [adresse1] siden 2011. I forløbet op til eksklusionen sendte den daværende formand [person3] den 30. marts 2021 en mail til hende, [person2] og [person4] med indkaldelse til møde. Mailen blev ikke sendt til [person6] eller til [person10], som var inhabile ift. mødets tema. [person3] refererede mundtligt de mails og SMS-beskeder, der havde været udvekslet. De tog beslutningen om eksklusion efter foreningens vedtægter, idet der ikke må betales penge “under bordet”. Det har de aldrig haft problemer med før, men de er også en relativt nystiftet forening med blot 12 lejligheder. Denne sag var det første salg i foreningens tid.
Bestyrelsen mødtes den 13. april 2021 ved hende, [person2], [person3] og [person4]. De mødtes også den 10. april 2021, hvor der ikke blev lavet referat. [person6] var inhabil og deltog derfor ikke. [person8] og hans samlever [person11] blev indstillet til at overtage [person1]s andel. Det var ikke en del af dagsordenen, men de blev presset til det af [person10], fordi bestyrelsen skulle finde en at sælge andelen til. Lejligheden ville passe godt til [person8] og hans familie med tre børn, idet lejligheden på 145 kvm. var lidt større end den lejlighed, han aktuelt havde. Der var vist også andre interesserede købere. Bestyrelsen indstillede ham, for bestyrelsen skulle jo vælge en. Adspurgt om ikke bestyrelsen lige så vel kunne have overtaget styringen og fastholdt handlen med samme køber som indgik aftalen med [person1] og sikret sig, at der ikke blev betalt penge “under bordet”, forklarede hun, at det kunne de ikke have gjort, idet det hele gik i hårdknude, og da der på det tidspunkt var tale om påstand mod påstand angående det faktiske hændelsesforløb.
Der var en trykket stemning til den efterfølgende ekstraordinære generalforsamling, der blev afholdt den 6. maj 2021, idet flere fremmødte mente, at bestyrelsen skulle tilbagekalde eksklusionsbeslutningen. Sammensætningen af andelshavere i foreningen er sådan, at ca. halvdelen af lejlighederne er beboet af nære familiemedlemmer og venner, der kender hinanden. Der var derfor modstridende interesser til generalforsamlingen. Hun er ikke selv i familie med nogen af andelshaverne.
Ved overdragelsen af en andel skal der kun betales det, der fremgår af de udarbejdede vurderingsrapporter og ikke andet og mere.
[person1] har forklaret bl.a., at han er udlært tømrer og er ansat som specialarbejder i [by2] Kommune. Han og [person6] besluttede at sælge deres andel, fordi de gik fra hinanden, og fordi han ikke havde råd til at overtage hendes anpart af andelen.
Han mødte [person7] gennem sin fætter, og de besigtigede primo marts 2021 hinandens lejligheder. Hans ønske var at få en mindre lejlighed på Amager for at komme tættere på sin datter, som bor der. Han ville gerne bytte lejlighed med [person7], fordi der i modsætning til rene køb er et større marked ved bytte af lejligheder, som han gerne ville have med. [person7] var ikke klar til at bytte lige med det samme, og han var lidt betænkelig over, om det ville være et godt bytte for ham. De aftalte i den forbindelse at prøve at starte en fiktiv budkrig for at se, om der var mange interesserede købere, der ville have lejligheden samt for at se, hvor meget den var værd. Hans nevø ved navn [person9], der bor i stueetagen, og [person8] blev inddraget heri. Han husker det ikke konkret, men han tror, at han løbende orienterede [person6] om modtagne bud. Hun vidste ikke, at budkrigen var fiktiv. De var ikke på god talefod på det tidspunkt. I relation til [person7] endte det med, at han blev interesseret i at bytte på det tidspunkt, hvor overbuddene lød på 250-300.000 kr. Det kan godt passe, at tidspunktet herfor var i de sidste dage af marts 2021.
Han købte siden [person6] ud og solgte hele andelen til [person7]. Han har ikke fået penge “under bordet” ved nogen af de handler. Han har heller ikke solgt møbler eller andet til [person7] i forbindelse med handlen. Han fremlejede [person7]s lejlighed. Han håber efter denne sag at kunne blive boende i [person7]s lejlighed eller at rykke videre til Amager.
Hans stedfar hedder [person12], og stedfaren har en niece ved navn [person11], som er [person8]s hustru. [person6] vidste ikke noget om byttet. Adspurgt hvordan han da havde tænkt sig at gennemføre byttet, når hun var en af to andelshavere, forklarede han, at han ikke havde udtænkt nogen nærmere plan over det, men at det ikke burde blive noget problem, idet hun formentlig bare gerne ville hurtigt ud af sine forpligtelser vedrørende andelslejligheden. Han husker besøget fra [person11] og [person8], men det var et spil for galleriet fra hans side af. Han gjorde det, selv om der var tale om familie, og han havde hele tiden tænkt, at det var [person7], der skulle overtage andelslejligheden.
[person3] har forklaret bl.a., at han er uddannet snedker og arbejder som faglærer på Next i [by3]. Han har altid været en del af foreningen, først som formand for foreningens bestyrelse helt fra foreningens stiftelse, og indtil [person5] overtog posten, og siden da og aktuelt som menigt medlem af bestyrelsen. Han var løbet tør for energi og var blevet træt af formandskabet grundet først en stor byggesag og nu denne retssag.
Han var den første, der blev bekendt med snakken mellem [person1] og [person8]. Han og [person4] mødte en dag på trappen [person8], der fortalte, at han havde haft mulighed for at se [person1]s lejlighed, men at der muligvis skulle købes ekstra ting med i form af et bord. Han svarede, at det ikke måtte være en betingelse for handlen, at det bord skulle indgå. Han gjorde også opmærksom på, hvad man efter vedtægterne må og ikke må. Mødet fandt sted omkring påske; det var i hvert fald i marts måned.
Nogle dage senere modtog han en sms fra [person8], der ønskede at tale med ham. Under telefonsamtalen fortalte [person8], at prisen på det omtalte bord var steget til et væsentligt større beløb. Bordet kunne måske koste 10.000 kr., hvis det var et specialtilpasset bord, men der blev forlangt omkring 70.000 kr. ekstra. Det var mange penge for et bord, svarede han og gjorde igen opmærksom på vedtægterne, herunder at man som sælger i forbindelse med en handel ikke må betinge sig salg af løsøre på den måde. Det gik overordentlig stærkt, og den sidste ulovlige merpris, han hørte om, var 270.000 kr. Han kontaktede hurtigst muligt deres administrator, og han kontaktede også ABF for nærmere rådgivning. Han sagde i forlængelse heraf til [person8], at han skulle skaffe beviser, hvis han kunne, idet det ellers kunne blive vanskeligt at gøre noget ved forholdet. Det var utvivlsomt i strid med foreningens vedtægter. Han blev løbende orienteret om udviklingen i sagen af [person8]. Han har dog ikke hørt lydoptagelserne. Han overvejede ikke at indkalde [person1] til at forklare sig på et bestyrelsesmøde. [person1] var jo bl.a. via [person8] blevet orienteret om, at det var ulovligt at betinge salget af overpris som sket, så der var ikke så meget at tale om.
Han kontaktede dernæst igen administrator ved [person9], som overtog det primære arbejde med sagen derefter. Han indkaldte en del af bestyrelsen til møde. Andelshaverne er sammensat på en måde, så en del af dem er i familie med [person8] og en anden del i familie med [person1]. Der var derfor efter hans opfattelse flere inhabile bestyrelsesmedlemmer efter vedtægternes § 27, stk. 1. De bestyrelsesmedlemmer, som ikke var i familie med nogen af dem, kunne deltage, og det drejede sig om ham selv, [person4], [person2] og [person5]. De besluttede på mødet at foretage eksklusionen af [person1] og [person6].
Han indkaldte efterfølgende til et nyt bestyrelsesmøde, hvor alle medlemmerne deltog, og hvor bølgerne gik højt. [person13] var sur over, at hendes svoger var blevet ekskluderet af foreningen, og han fik en stor overhaling. Det var dybt urimeligt og usagligt. Hun sagde også, at man ikke kunne ekskludere et medlem uden at vide, hvem der skulle have lejligheden. Det var noget vås. Han læste op på det, og der er ingen problemer. Han følte sig lidt presset op i en krog, så det blev uden for dagsordenen ved håndsoprækning besluttet, at andelslejligheden skulle gå til [person8]. Han foreslog det i affekt undervejs i mødet, og så blev der opnået et flertal for det. [person13] og [person8] deltog ikke i denne afstemning. Det var de samme, der deltog i afstemningen, som havde deltaget i afstemningen og beslutningen om eksklusion.
Da afstemningen om eksklusion havde været tæt, blev det besluttet, at der skulle indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling, hvor [person9] var mødeleder. Generalforsamlingen, hvor alle andelshavere naturligvis var indkaldt, stemte for bestyrelsens beslutning om eksklusion. [person1] deltog ikke, men det var hans eget valg. Han kunne godt have deltaget, og han var desuden repræsenteret ved [person6]. Det betød meget for ham og for bestyrelsen at få den opbakning, for der er ikke uanede ressourcer i en så lille forening som deres. Hvis generalforsamlingen havde stemt imod, havde de naturligvis fulgt den afgørelse, da generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed. Dette er en vigtig og stor sag for dem.
[person8] har forklaret bl.a., at han er uddannet molekylærbiolog og er selvstændig erhvervsdrivende med et firma, der tester for bl.a. COVID-19. Han har boet i foreningen siden stiftelsen og i bygningen siden 2006. Han har tre børn, der alle er hjemmeboende. Han er i familie med [person1], idet hans hustru er halvkusine til [person1]. Han er medlem af bestyrelsen og har været det siden foreningens stiftelse.
Han blev den 11. marts 2021 kontaktet telefonisk af [person6], der oplyste, at hun og [person1] skulle gå fra hinanden, og at de i den anledning ville tilbyde ham at købe deres lejlighed. Det kom som et lyn fra en klar himmel. Han talte med sin hustru om det, og de kom frem til, at de gerne ville købe. Han talte derfor igen med [person6], og den 14. marts 2021 så hele familien lejligheden an. De syntes, lejligheden så indbydende ud. Et stykke tid henne i fremvisningen sagde [person1], at hvis nogen ville betale 500.000 kr. for det bord, der stod ovre i hjørnet, kunne han ikke sige nej til det. Både han og [person6] sagde straks fra, og penge “under bordet” var et fokuspunkt, de havde i bestyrelsen, hvor [person6] også var medlem på det tidspunkt. Dette gjorde de [person1] opmærksom på. De talte ikke mere om det den dag, og de skiltes som gode venner.
Han var senere igen i kontakt med [person6], der oplyste, at hun ikke ville have noget med de mange penge for det omtalte bord at gøre. Han skrev dernæst til [person1] og spurgte, hvordan de kom videre. På [person1]s opfordring mødtes de i hans lejlighed igen, og de talte om en evt. handel af lejligheden. [person1] udtalte igen, at hvis han kunne få penge for bordet, kunne han ikke sige nej. Han forklarede igen [person1], at det var et emne, de havde fokus på i bestyrelsen. [person1] sagde dernæst, at hvis han kunne få
10.000 kr. for bordet, ville han blive ked af det, men kunne han få 4 mio. kr., ville han blive glad. Han nævnte også en anden mulig interesseret køber, som boede tæt på, og som også ville komme og se på lejligheden. Han ville gerne afvente denne mulige køber. Det irriterede ham, for han mener, at de om søndagen havde aftalt, at lejligheden skulle sælges til dem. Det blev også sagt, at hvis de ville matche prisen, var lejligheden stadig deres.
Han mødte tilfældigt [person3] og [person4] på trappen den 19. marts 2021. Han orienterede dem om det skete. [person3] sagde, at bestyrelsen ikke kunne gøre noget ved forlangendet om overprisen for bordet/lejligheden, medmindre der var beviser for det. Han blev opfordret til at se, om han kunne købe andelen til prisen og i modsat fald at skaffe beviser. Han valgte at optage samtalerne med [person1]. Det var hans eneste mulighed, vurderede han. Han talte med [person1] lørdag i påsken. De talte om, hvordan det gik med den anden mulige køber. [person1] fortalte, at han var sprunget fra, men at der i stedet var kommet to andre til, som var fra opgangen, samt [person7]. Der startede en budrunde. Der var ikke en startpris, men prisen kom siden frem, og den steg hurtigt. Palmesøndag var overprisen allerede meget højt oppe. Han skrev til [person3], og de blev enige om at kontakte foreningens administrator. Han kontaktede også [person7] for at høre om muligheden for at bytte lejligheder, men dette var han ikke interesseret i.
Han slap sagen her og havde ikke mere med den at gøre. Han talte med [person6] kort tid efter, og hun fortalte, at hun var meget ked af, at de ikke fik lejligheden. De har et godt forhold og ville gerne blive boende i foreningen. Der er et værelse mere i lejligheden på 4. sal, og den er lidt større end den, de kom fra. Han var også selv ærgerlig over, at det gik i vasken.
Han var ikke en del af den af bestyrelsen trufne beslutning om at skride til eksklusion af [person1]. Han var ikke indkaldt til mødet, og han var derfor hverken til stede eller orienteret herom på anden vis. Han er ikke i familie med nogen af bestyrelsens medlemmer, som var med i afgørelsen. Han er kun i familie med [person13], men hun deltog heller ikke.
Han havde ikke i sinde at betale ekstra, så det var rent skuespil fra hans side af. Han kunne have stoppet med optagelserne efter den første samtale med [person1], men han fortsatte, så han var sikker på, at der var beviser nok. Prisstigningerne undervejs i forhandlingerne med [person1] var udtryk for ulovlige forlangender om merpris og ikke betaling for nogen reel modydelse. Han var helt overbevist om, at han skulle betale pengene for at få lov at købe lejligheden, og at det var reelt fra [person1]s side af.
[person6] har forklaret bl.a., at hun er uddannet møbelsnedker og pædagog, men at hun aktuelt er førtidspensionist på grund af sklerose. Hun boede i den omhandlede andelslejlighed fra sommeren 2016, og i begyndelsen var det en lejebolig. Da andelsboligforeningen blev stiftet, købte hun og [person1] lejligheden sammen. De besluttede i marts 2021 at gå fra hinanden. De ville sælge andelen, for ingen af dem havde mulighed for at købe den anden part ud. De talte om, at [person1]s kusine, der boede i stueetagen, og deres familie bestående af tre børn kunne være et godt bud, for så kunne de få et ekstra værelse. Det var de enige om. Hun kontaktede dem, og de ville tænke nærmere over det. De vendte senere retur med beskeden om, at de gerne ville komme og se lejligheden, hvilket de gjorde. Under besigtigelsen nævnte [person1] på et tidspunkt, at man nok kunne få noget for et spisebord eller en lampe. Det var for at få noget ekstra. Hun gjorde opmærksom på, at det er ulovligt, og at man ikke må gøre sådan. Både hende og [person8] sad i bestyrelsen. De talte ikke mere om det den dag, og der blev ikke lavet en overdragelsesaftale mellem dem.
Der kom flere mulige købere på banen, og der blev talt om, hvad man kunne få ekstra for lejligheden. Hun sagde, at hun ikke ville være en del af det og ikke ville være med til at få betaling “under bordet”. Hun hørte [person1] tale med de mulige købere om netop det, fordi de stadig boede sammen. Hun fraflyttede den 30. marts 2021 og overlod salget af andelen til [person1], der allerede var i gang med et salg. Hun sagde til [person1], at det var ulovligt. Hun var kun nervøs for at ryge med i faldet, fordi hun stod som andelshaver. Hun ringede derfor til administrator og oplyste, at hun ikke var en del af det, som [person1] havde gang i omkring budkrig og penge “under bordet”. Der var dog ikke sket noget endegyldigt på det tidspunkt, hvor hun kontaktede administrator. Hun ringede samme sag, som hun flyttede. Inden flytningen havde hun hørt om [person7]. Det var efter besigtigelsen af [person8] og hans familie. Hun havde hørt, at [person7] var en mulig køber, og han var efter hendes opfattelse med til at byde. Hun har jo ikke selv talt med ham, men hun var til stede i lejligheden, når [person1] førte sine samtaler med de mulige købere. Det var dog ikke altid, hun var i samme rum som ham.
Hun fik ikke indtryk af, at det var fiktivt fra [person1]s side. Det var ikke hendes opfattelse. [person7] bød på lejligheden med henblik på at købe den. Hun har ikke hørt noget om, at [person1] gerne ville bytte med [person7], men hun foreslog det over for [person1]. Det var han dog ikke interesseret i på det tidspunkt.
Hun modtog meddelelsen om eksklusion i april måned 2021. Hun anerkendte det straks og flyttede derfra. Hun ville jo ikke være og var rent faktisk heller ikke en del af det.
Hun deltog på den ekstraordinære generalforsamling. Hun stemte for bestyrelsens beslutning, som hun husker det. Hun var enig i eksklusionen. Hun er mere usikker på, om hun havde stemmeret. Foreholdt, at alle 12 andelshavere stemte, forklarede hun, at hun i det tilfælde vist nok stemte for.
Hun solgte sin anpart til [person1] for at komme ud af det og videre. Hun følte sig dels lidt presset til det, fordi hun boede på et værelse hos en veninde, og dels var det også en anerkendelse af, at eksklusionen var berettiget.
[person7] har forklaret bl.a., at han er i lære som tømrer. Han kom i kontakt med [person1] via sin mor, som sendte han en sms om, at [adresse1], 5. tv. var til salg. Det var den 11. marts 2021. Datoen husker han, fordi han har et billede af samtalen på sin telefon.
Han og [person1] så hinandens lejligheder. [person1] skulle hurtigt videre, og han ville gerne til Amager, eller evt. over i vidnets lejlighed, fordi det var en god lejlighed at komme videre fra. De gode lejligheder findes enten via Den Blå Avis eller på byttemarkedet. Han vidste, at hans lejlighed på Vesterbro havde stor efterspørgsel med 3-400 personer på venteliste. Huslejen var med 2700 kr. månedligt meget billig, og købesummen udgjorde 1,2 mio. kr. med tillæg for forbedringer for ca. 80.000 kr. Hans lejlighed var værdiansat for lavt og stod foran en stor opskrivning. Der blev i hvert fald arbejdet i den retning. Han ville gerne sikre sig, at [person1]s lejlighed havde samme merværdi som hans egen lejlighed.
[person1] oplyste ham, at hans kusine og hendes mand var interesserede og gerne ville betale overpris for lejligheden. Han ville have dem til at byde på lejligheden. Han blev af [person1] løbende orienteret om, hvad de bød. Han ville derefter gerne have lejligheden, for han kunne godt se, at den var mere værd end maksimalprisen. Han prøvede at finde lejligheder til [person1] på Amager for at gøre sig selv mere attraktiv og udvise interesse. Han endte med at købe lejligheden af [person1]. Han har ikke betalt mere end maksimalprisen, og han har ikke betalt noget ved siden af.
Adspurgt hvad han fik ud af overbuddene fra andre mennesker, forklarede han, at det var hans sikkerhed for, at lejlighedens status og merværdi var god. Andelskronen er en ting, men en andelslejlighed skal også gerne være attraktiv på byttemarkedet. Han kunne se, at den var interessant. Det var en form for forsikring for ham. Foreholdt at værdien af en andelsbolig er uafhængig af, hvad andre måtte have til hensigt at byde og betale for den, og adspurgt hvorfor han var interesseret i, at andre personer skulle byde mere end maksimalprisen, kunne han ikke forklare noget nærmere.
[person9] har forklaret bl.a., at han har været administrationschef i 2,5 år, og at han arbejder med at administrere bl.a. foreninger, herunder Andelsboligforeningen [adresse1] siden sommeren 2020. Tidligere har han været direktør i et ejendomsselskab i [by4] og endnu tidligere ansat i [virksomhed1], hvor han også arbejdede med foreninger.
Han blev bekendt med denne sag i slutningen af marts 2021, hvor han blev kontaktet af en andelshaver ved navn [person8] og senere også af bestyrelsen. [person8] fremsendte en korrespondance med sælgeren, og medlemmer af bestyrelsen genfortalte ham dele af dialogen mellem parterne. Han modtog også lydoptagelser, som han lyttede til. Det, der var i gang med at ske, var et salg til overpris, og det er i strid med vedtægterne og andelsboligforeningsloven, hvilket han talte med bestyrelsen om. Han rådgav bestyrelsen til at handle på det.
[person6] ringede ham på et tidspunkt bekymret op og sagde, at hun ikke ville være en del af det, og at hendes daværende partner [person1] var i gang med et salg. Hun var tydeligvis bekendt med, at det var ulovligt, og hun ville ikke være en del af det eller have andel i de ekstra penge, der måtte komme ud af det. Det lød for ham som om, at de spillede med åbne kort omkring det, og hun sagde endvidere, at [person1] godt vidste, at hun ikke ville være en del af det. Det er hans opfattelse, at [person1] var til stede i lejligheden, imens hun fortalte ham dette.
Han deltog også på den ekstraordinære generalforsamling, hvor der var mange følelser involveret. Man valgte at skride til eksklusion samt involvere generalforsamlingen for ikke at gå på kompromis med foreningens vedtægter, men også af hensyn til foreningens fremtidige kultur på dette punkt.
Parternes synspunkter
Andelsboligforeningen [adresse1] har i sit påstandsdokument anført bl.a.:
,,…
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at sagsøgte er ekskluderet af andelsboligforeningen [adresse1] ved bestyrelsesbeslutning af 6. april 2021 […], da sagsøgte betingede overdragelsen af sin andelslejlighed af betaling af en større pris end godkendt af bestyrelsen, hvilken eksklusionsbeslutning blev bekræftet og fastholdt af generalforsamlingen den 6. maj 2021 […].
1. Hjemmel og ordlydsfortolkning
Det gøres gældende, at hjemlen for eksklusionen findes direkte i andelsboligforeningens vedtægters § 20, stk. 1, litra D […], hvilken sagsøgte, som andelshaver, har været bekendt med og accepteret at efterleve qua sit medlemskab af foreningen.
Det gøres gældende, at kravet for eksklusion i vedtægternes § 20, stk. 1, litra D er, at andelshaveren i forbindelse med overdragelse af andelsboligen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen.
Det bestrides således, at en overdragelse skal være gennemført til overpris for at overdragelsen er blevet betinget af en større pris. Det gøres gældende, at der ved “betinge” skal forstås “forudsætning for”. Det bemærkes, at eksklusionsbestemmelsen herom er enslydende med ABF’s standardvedtægter, hvorfor der er ikke tale om en lapsus.
Det gøres gældende, at sagsøgte netop har betinget overdragelsen af andelslejligheden af en større pris end af bestyrelsen godkendt, nemlig større end den regnskabsmæssige værdi, hvilket er dokumenteret ved de optagne og afskrevne telefonsamtaler […], vidneforklaringer fra både potentiel køber [person8] og tidligere samlever og andelshaver [person6], samt [person6]s anerkendelse af eksklusionens berettigelse både mundtligt og skriftligt i deloverdragelsesaftale […] mellem sagsøgte og [person6].
Det bemærkes, at det er ubestridt, at der fandt en “budkrig” sted.
Det gøres gældende, at sagsøgtes krav om betaling udover den regnskabsmæssig værdi er en ulovlig overpis [sic]. Det bestrides, at en ulovlig overpris ville fremgå af overdragelsesaftalen, hvorfor det gøres gældende, at det er en over- og fejlfortolkning af vedtægtsbestemmelsen, at bestyrelsen skal have godkendt overprisen førend der er tale om en overpris.
Det gøres gældende at eksklusionen er berettiget, idet sagsøgte har betinget overdragelsen af andelslejligheden af en større pris end den af bestyrelsen godkendte og vedtagne på seneste generalforsamling med mindst kr. 300.000, hvilket er i strid med vedtægternes § 20, stk. 1, litra D samt andelsboligforeningslovens § 5, og endvidere er endvidere strafbart, jf. andelsboligforeningslovens § 15, stk. 1.
Det gøres gældende, at sagsøgte ved eksklusionen alene har mistet retten til at bestemme hvem der skal overtage lejligheden, da denne — uanset hvem køberen måtte være — kan sælges til den lovlige maksimalpris. Det bemærkes således, at sagsøgte ikke lider i et økonomisk tab i forbindelse med salg af andelslejligheden efter eksklusionen.
2.2 Bestyrelsesbeslutningen er gyldig og efterprøvet på generalforsamlingen
Det gøres gældende, at ekslusionen [sic] er besluttet af habile bestyrelsesmedlemmer og suppleanter, samt at [person8] ikke har været med til at træffe beslutningen, hvilket også fremgår af underskrifterne på eksklusionsbeslutningen […]. Der er således tale om en gyldig bestyrelsesbelsutning fsic./.
Det bestrides, at det er et krav, jf. foreningens vedtægter, at sagsøgte skulle have haft en påmindelse eller advarsel førend eksklusion skulle kunne ske.
Det gøres gældende, at sagsøgte fik efterprøvet eksklusionsbeslutningen på foreningens højeste myndighed; generalforsamlingen, der var enige i bestyrelsesbeslutningen, hvorfor beslutningen også af denne grund er gyldig.
3. Budkrig — alene på sagsøgtes initiativ
Det bestrides, at der var tale om en fiktiv budkrig, idet sagsøgte de facto betingede salget af pris ud over den lovlige maksimalpris. [person8] fik oplyst af sagsøgte, at han kun kunne få lov til at købe andelslejligheden, såfremt han matchede de andres bud om overpris.
Det gøres endvidere gældende, at det har formodningen mod sig, at der var tale om en fiktiv budkrig, idet [person8] blev allerede den 14. marts 2021 bekendt med at sagsøgte ønskede penge under bordet, da han af sagsøgte blev opfordret til at købet et bord til kr. 500.000. Både [person8] og sagsøgtes tidligere samlever, [person6], der begge sad i bestyrelse på dette tidspunkt, gjorde sagsøgte opmærksom på at det var i strid med vedtægterne og den lovlige maksimalpris, at kræve penge under bordet/overpris i forhold til den regnskabsmæssige værdi af andelslejligheden.
Det gøres gældende, at sagsøgte og [person6] havde aftalt, at andelslejligheden som udgangspunkt skulle sælges til [person11] og [person8], der også besigtige [sic] lejligheden inden “budkrigen” begyndte. På dette tidspunkt havde sagsøgte ikke nævnt [person7] for [person6] som mulig køber. [person7] blev først nævnt, som en del af “budkrigen” mellem den 18. marts 2021 og den 27. marts 2021, hvor han første gang bliver nævnt i telefonsamtalen […], som ny byder.
Det gøres gældende, at den “byder”, der i “budkrigen” bød højeste beløb, er samme person, som sagsøgte nu har givet adgang til andelslejligheden og som sagsøgte ønsker at bytte med, sælge til og fremleje til.
Det gøres gældende, at budkrigen alene var på sagsøgtes initiativ, idet [person8] alene skulle “matche” de bud, der kommer fra de andre bydere.
Det kan undre, at [person7] deltog i en “budkrig”, hvis han vidste denne var fiktiv og i øvrigt vedrørte en ulovlig overpris, da der jo er tale om penge, som aldrig ville kunne realiseres med mindre nogen betalte en ulovlig overpris.
Den nævnte samtale mellem [person7] og [person8] […] var på [person]s initiativ og således ikke noget, der var arrangeret af hverken sagsøgte eller [person7] til at bevise noget. […] [person8] havde et tilbud til “byderen”, der viste sig at være [person7].
4. Det var ikke et planlagt bytte
Det bestrides, at sagsøgte hele tiden har haft planlagt et bytte af andelslejligheden med [person7], hvilket ej heller stemmer overens med at den første overdragelsesaftale af 24. april 2021 […], som sagsøgtes advokat fremsendte den 26. april 2021, idet det af denne alene fremgår at [person7] ville købe andelslejligheden.
Det gøres gældende, at der intet står om bytte i denne overdragelsesaftale, hvorfor det bestrides, at det allerede fra starten af har været planlagt, at sagsøgte og [person7] skulle bytte andelslejligheder.
Det gøres gældende, at ønsket om bytte først blev nævnt i august 2021, hvor sagsøgtes advokat fremsendte ny overdragelsesaftale af 23. august 2021 […], hvor der på side 3 er indført bestemmelser om bytte. Det gøres således gældende, at ønsket om et bytte mellem sagsøgte og [person7] først er noget der er opstået i august 2021 — og ikke forud for “budkrigen” og eksklusionen.,,
…
[person1] har i sit påstandsdokument anført bl.a.: „…
Det gøres i første række gældende, at eksklusionen er ugyldig allerede efter en ordlyds-fortolkning af vedtægternes §f 20 [sic], stk. 1, litra D,
da der ikke er sket eller forsøgt sket en overdragelse af andelslejligheden på tidspunktet for eksklusionen den 7. april 2021. Der var end ikke udfærdiget en vurderings-rapport, den forelå først den 9. april 2021,
da bestyrelsen på eksklusionstidspunktet ikke havde godkendt nogen pris på lejligheden.
Det gøres i anden række gældende, at eksklusionen er ugyldig, eftersom sagsøgte ikke havde til hensigt at sælge til overpris og ej heller har solgt til overpris, men blot startet en fiktiv budkrig som redegjort for i svarskriftet. Købesummen for salget af lejligheden kr. 2.248.145,00 blev indsat på undertegnedes klientkonto i [finans1] den 10. maj 2021, […] og køber har ikke betalt yderligere købesum.
Det gøres i tredje række gældende, at eksklusionen er ugyldig:
da den er sket uden partshøring af sagsøgte og alene orkestreret af den inhabile [person8], som ønskede at erhverve lejligheden og som troede han havde tabt en budkrig,
da reaktionen fra bestyrelsen højest skulle have været en påmindelse/advarsel til sagsøgte forud for den påtænkte overdragelse til [person7].
…
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
[person1] har under sagen anerkendt, at der på hans initiativ med det formål at opnå en højere pris end maksimalprisen fandt en budrunde sted vedrørende hans andelsbolig beliggende [adresse1], 4. tv., [by1], men har gjort gældende, at budrunden fra hans side ikke var reel, men alene fiktiv med det formål at højne [person7]s interesse for at bytte andelslejligheder med ham. [person1] har endvidere gjort gældende, at eksklusionen af ham under alle omstændigheder er uberettiget, idet der ikke fandt nogen overdragelse af andelslejligheden sted på tidspunktet for eksklusionen.
I overdragelsesaftalen indgået den 25. april 2021 mellem [person1] og [person6] på den ene side og [person7] på den anden side, fremgår imidlertid intet om noget bytteforhold, idet overdragelsen i så henseende ses at være sket på ordinære vilkår. Først med den senere indgåede overdragelsesaftale af 23. august 2021 mellem [person1] og [person7] ses forhold omkring et bytte at være omhandlet som en del af parternes aftale. Hertil kommer, at [person6] har forklaret, at [person1] på hendes forslag slet ikke var interesseret i at bytte lejlighed med [person7] på det tidspunkt, hvor overbuddene fandt sted.
Under disse omstændigheder finder retten, at det påhviler [person1] at godtgøre, at der ingen realitet var bag hans initiativ til at lade bl.a. [person8] byde en pris, der i modstrid med foreningens vedtægter væsentligt oversteg andelsværdien. Retten finder, at [person1] ikke har løftet denne bevisbyrde alene ved sin egen forklaring sammenholdt med forklaringen afgivet af [person7], dels idet disse forklaringer ikke stemmer overens med oplysningerne i sagen, og dels fordi forklaringerne er i modstrid med de i øvrigt afgivne forklaringer, herunder forklaringen fra [person6].
Spørgsmålet er herefter, om [person1] “i forbindelse med overdragelse” af andelsboligen har betinget sig en større pris end godkendt af bestyrelsen. [person1] har selv forklaret, at hensigten var at sælge andelslejligheden, hvilket også rent faktisk skete, idet han og [person6] var gået fra hinanden. [person6] har ligeledes forklaret, at andelen skulle sælges. Efter forklaringerne fra [person6] og [person8] lægges det til grund, at [person1] havde reel hensigt om at opnå så stor en købesum som muligt for andelslejligheden.
At en handel med betingelsen om den højere pris end godkendt de facto aldrig blev gennemført på grund af, at [person1] blev afsløret som følge af, at [person8] optog deres samtaler og informerede andelsboligforeningens bestyrelse herom, kan ikke føre til et andet resultat, idet [person1] efter bevisførelsen findes at have haft til hensigt at gennemføre overdragelsen til højestbydende i umiddelbar forlængelse af afslutningen af den igangværende budrunde.
[person1] findes herefter i strid med foreningens vedtægter og andelsbolig-foreningsloven § 5, stk. 1, at have betinget salget af andelslejligheden af betaling af en i forhold til andelsværdien ulovlig merpris.
Retten finder efter forholdets karakter ikke, at andelsboligforeningen, forinden beslutningen om eksklusion blev truffet, har været forpligtet til at foretage partshøring af [person1]. Retten finder endvidere, at beslutningen om eksklusion alene er foretaget af de medlemmer af bestyrelsen, der ikke var inhabile, ligesom beslutningen efterfølgende har været forelagt generalforsamlingen til godkendelse.
Retten giver på denne baggrund andelsboligforeningen medhold i sin påstand.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 120.000 kr. inkl. moms og af retsafgift med 61.500 kr., i alt 181.500 kr. Andelsboligforeningen [adresse1] er ikke momsregistreret.
Thi kendes for ret
[person1] skal anerkende, at den af Andelsboligforeningen [adresse1] foretagne eksklusion er gyldig, samt overgive rådigheden over andelslejligheden [adresse1], 4. tv., [by1] til Andelsboligforeningen [adresse1] senest den 1. december 2022.
[person1] skal inden 14 dage til Andelsboligforeningen [adresse1] betale sagsomkostninger med 181.500 kr.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
LFR