LL § 19, stk. 2
Boligretten godkendte den aftalte leje på 1.722 kr. pr. m² (2018) for et gennemgribende moderniseret lejemål i København S
L overtog lejemålet på 111 m² i Københavns S den 1. december 2018. Lejemålet var gennemgribende moderniseret efter nugældende LL § 19, stk. 2 (tidligere BRL § 5, stk. 2), og den aftalte årlig leje udgjorde 1.722 kr. pr. m². Lejerne gjorde indsigelse over lejens størrelse og fik lejen sat ned til 1.450 kr. pr. m² i både huslejenævn og ankenævn. U ankede sagen til boligretten. Efter en samlet vurdering af lejemålet sammenholdt med de fremlagte sammenligningslejemål godkendte boligretten den aftalte leje på 1.722 kr. pr. m².
Dom afsagt af Københavns Byret, den 13. december 2022 (BS-35868/2021).
KØBENHAVNS BYRET
DOM
afsagt den 13. december 2022
Sag BS-35868/2021-KBH
[virksomhed1] ApS (advokat Katja Lykke Paludan)
mod
[person1],
[person2]
og
[person3]
(alle advokat Henrik Palmkvist)
Denne afgørelse er truffet af dommer Mette Undall-Behrend med boligdommerne Lasse Jos Jannok Petersen og Charlotte Rosenkilde.
Sagens baggrund og parternes påstande
Boligretten har modtaget sagen den 22. september 2021.
Sagen vedrører, om den aftale leje for boliglejemålet beliggende
[adresse1], 4. tv., [by1], væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Sagsøger, [virksomhed1] ApS, har fremsat følgende påstand:
De sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejen for de sagsøgtes lejemål [adresse1], 4. tv., [by1], pr. 1. december 2018 udgør 191.100 kr. ekskl. forbrug årligt, subsidiært et lavere beløb fastsat af retten, dog højere end 160.950 kr. ekskl. forbrug årligt.
De sagsøgte, [person1], [person2] og [person3], har fremsat påstand om frifindelse.
[person1], [person2] og [person3] har derudover nedlagt følgende selvstændige påstande:
- Sagsøger skal anerkende, at den årlige leje for [adresse1], 4. tv., [by1], pr. 1. december 2018 udgør 160.960 kr.
- Sagsøger skal anerkende, at depositum og forudbetalt leje hver for sig maksimalt må andrage 53.650 kr.
De sagsøgte [person1] og [person3] har fri proces.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
De sagsøgte overtog pr. 1. december 2018 lejemålet [adresse1], 4. tv., [by1]Lejemålets areal udgør 111 m2, og den årlige leje er aftalt til 191.100 kr., svarende til 1.721,62 kr. pr. m2. Lejen er inklusive lejernes vandforbrug.
Ankenævnet for Huslejenævnene har ved afgørelse af 25. august 2021 vurderet, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, og nævnet nedsatte på den baggrund lejen for det omhandlede lejemål til 1.450 kr. pr. m2 (dissens).
Der er for boligretten fremlagt oplysninger om en lang række sammenligningslejemål i området, hvoraf en stor del er prøvet ved huslejenævn eller domstole.
Boligretten har besigtiget det omtvistede lejemål på adressen [adresse1], 4. tv., [by1], samt følgende sammenligningslejemål:
[adresse2] 4, 5. tv., [by1], [adresse3] 15, 1. -1, [by1], [adresse4], 1. tv., [by1], [adresse5], 4. tv., [by1], (alene udvendigt),
[adresse6] [by1], [adresse7] 5, 4. th., [by1], Store [adresse8], 2. tv., [by1], [adresse9] 2, 1. th., [by1], [adresse9] 2, 2. th., [by1], og [adresse9] 2, 4. tv., [by1].
Der er foretaget virtuel fremvisning af lejemålet [adresse5], 4. tv., [by1], samt endvidere fremlagt fotos af følgende lejemål:
[adresse10] A, 1., [by1], [adresse4], 1. tv., [by1], [adresse11], 3. tv., [by1], Store [adresse12] [by1], [adresse13] [by1], [adresse7] 5, 4. th., [by1], [adresse1], 2. tv., [by1], [adresse14] [by1], [adresse15], st. tv., [by1], [adresse16], [by1], og [adresse17] [by1].
Parternes synspunkter
[virksomhed1] ApS har i sit påstandsdokument bl.a. anført:
”…
Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende,
- at den gældende leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42,
subsidiært - at det lejedes værdi er højere end det af nævnet fastsatte, jf. lejelovens § 19, stk. 2, jf. lejelovens § 42,
- at dette er dokumenteret ved de i sagen fremlagte sammenligningslejemål, jf. lejelovens § 42, stk. 2 og 3. …”
[person1], [person2] og [person3] har i deres påstandsdokument bl.a. anført:
”…
Det gøres gældende, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejede værdi, hvorfor lejen skal nedsættes således som fastslået af Ankenævnet.
Bevisbyrden for, at den aktuelle leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, påhviler sagsøger, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 5, in fine. Denne bevisbyrde er på det foreliggende grundlag ikke løftet.
Det gøres gældende, at sammenligningslejemål, hvor lejen er prøvet ved huslejenævn eller domstolene, skal tillægges større værdi end sammenligningslejemål, der ikke er prøvede, jf. lejelovens § 47, stk. 3. Samtlige af sagsøgtes sammenligningslejemål er prøvede, hvorfor dette skal tillægges særlig vægt i vurdering af lejens størrelse.
Endvidere gøres det gældende, at der foreligger et tilstrækkeligt antal prøvede sammenligningslejemål, hvorfor Boligretten ved vurderingen af lejeniveauet helt skal se bort fra ikke-prøvede sammenligningslejemål.
Det gøres endvidere gældende, at depositum og forudbetalt leje hver for sig maksimalt kan udgøre et beløb svarende til 3 måneders leje. Depositum og forudbetalt leje skal derfor nedsættes …”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Boligrettens begrundelse og resultat
Det er ubestridt, at lejemålet er omfattet af dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, og at [virksomhed1] ApS har bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Det følger af lejelovens § 42, stk. 2, at der ved fastsættelsen af det lejedes værdi skal foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Efter en samlet vurdering af det omhandlede lejemål, herunder kvalitet og vedligeholdelsestilstand, sammenholdt med de fremlagte sammenligningslejemål, idet bemærkes, at der er lagt særligt vægt på lejemål, hvor lejen har været prøvet, samt hvor boligretten enten har besigtiget eller er forelagt fotos af lejemålet, finder boligretten, at udlejer har godtgjort, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Det bemærkes herved endvidere, at sammenligningslejemålene [adresse7] 5, 4. tv. (på det for sagen relevante tidspunkt), og [adresse17] samt til dels [adresse18], 5. tv., [adresse4], 1. tv., og [adresse16], ikke findes at have samme kvalitet og/eller vedligeholdelsestilstand, hvorfor disse er tillagt mindre vægt.
[virksomhed1] ApS’ påstand tages således til følge.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 45.000 kr. inkl. moms og af udgifter til kørsel med 2.650 kr., i alt 47.650 kr. [virksomhed1] ApS er ikke momsregistreret. I det indbyrdes forhold mellem de sagsøgte fordeles omkostningerne med en tredjedel til hver.
Thi kendes for ret
De sagsøgte, [person1], [person2] og [person3], tilpligtes at anerkende, at lejen for de sagsøgtes lejemål [adresse1], 4. tv., [by1], pr. 1. december 2018 udgør kr. 191.100,00 ekskl. forbrug årligt.
Statskassen og [person2] skal in solidum til [virksomhed1] ApS betale sagsomkostninger med 47.650 kr.
I det indbyrdes forhold mellem de sagsøgte fordeles omkostningerne med en tredjedel til hver.
Sagsomkostningsbeløbet skal betales inden 14 dage. Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
MSJ