LL § 182, stk. 1, nr. 1
Under en fogedretssag kunne U godtgøre, at forbrugsregnskabet var kommet frem til L
U ophævede L som følge af manglende betaling af 2.808,51 kr. Beløbet vedrørte efterbetaling af varme og påkravsgebyr. L gjorde under sagen bl.a. gældende, at varmeregnskabet ikke var kommet frem, og dermed at efteropkrævningen for varme ikke kunne danne grundlag for ophævelsen, og at misligholdelsen var uvæsentlig, eftersom der var tale om et lille beløb set i forhold til den samlede restance i påkravet, eftersom forsinkelsen kun var én dag, og eftersom L havde været indlagt på hospitalet umiddelbart forud for betalingspåkravets afsendelse. Fogedretten nægtede at fremme sagen, dels fordi U ikke havde dokumenteret, at varmeregnskabet var kommet frem til L, og L havde herefter været berettiget til at undlade at betale, og dels fordi der var tale om en uvæsentlig misligholdelse.
Landsretten ophævede fogedrettens kendelse og hjemviste sagen til fornyet behandling. Ifølge landsretten var der ført tilstrækkeligt med bevis for modtagelse af varmeregnskabet, idet der ikke forud for sagen var modtaget nogen henvendelse om, at vand- og varmeregnskaberne ikke skulle være modtaget, idet der heller ikke ud fra en forespørgsel hos de øvrige lejere havde vist sig uregelmæssigheder ved postomdeling af forbrugsregnskaberne, og idet der ikke forelå oplysninger om muligt svigt hos postomdeleren. Desuden fandt landsretten, at misligholdelsen var væsentlig, at hospitalsindlæggelsen ikke udgjorde en særlig undskyldende omstændighed, og at L’s lange bo-periode ikke kunne føre til en anden vurdering.
Dom afsagt af Østre Landsret, 16. afd., den 13. februar 2023 (B073001)
B0737001- MHA/MJE
UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS RETSBOG
Den 13. februar 2023 satte Østre Landsret retten i retsbygningen, Østre Landsrets Plads 1, Nordhavn.
Som dommere fungerede landsdommerne Dorthe Wiisbye, Lone Dahl Frandsen og Kristoffer Gammelgaard Petersen (kst.), førstnævnte som rettens formand.
Der foretoges
16. afd. kære nr. B-737-22:
[U] ApS
(advokat Michael David Fardan)
mod
[person1]
(advokat Peter Andreas Heide Petersen, beskikket)
Ingen var mødt eller indkaldt.
Der fremlagdes kæreskrift af 8. december 2022, hvorved [U] ApS har kæret Københavns Byrets fogedrets kendelse af 11. november 2022 (FS M4-9925/2022) om, at fogedsagen om udsættelse af lejemålet nægtes fremme.
Der fremlagdes endvidere fogedrettens fremsendelsesbrev af 15. december 2022, udskrift af retsbogen indeholdende den kærede afgørelse, supplerende processkrift af 23. december 2022 med bilag 14-18 fra [U] ApS og processkrift af 6. januar 2023 fra [person1].
[U] ApS har nedlagt påstand om, at [person1] udsættes af og [U] ApS indsættes i lejemålet Ved Vænget […]. i København.
[U] ApS har til støtte for påstanden henvist til de samme anbringender som for fogedretten og har supplerende gjort gældende, at bevisbyrden for, at vand- og varmeregnskabet er kommet frem til [person1], er løftet. Der er for landsretten fremlagt en redegørelse fra [U] ApS’ ejendomsadministrators, [xxx] Ejendomsadministration A/S, rutiner ved den årlige udsendelse af vand- og varmeregnskaber. Om den konkrete udsendelse af de årlige vand- og varmeregnskaber i 2022 er det oplyst, at vand- og varmeregnskaberne blev modtaget hos ejendomsadministratoren den 19. april 2022, og at der blev dannet følgeskrivelser og pakket breve til samtlige lejere i ejendommen, som blev afsendt den 20. april 2022. Herudover har ejendomsadministratoren i anledning af sagen rettet skriftlig henvendelse til ejendommens øvrige 24 lejere og bedt dem svare på, om de havde modtaget de pågældende vand- og varmeregnskaber. De 20 lejere, der svarede på udlejers henvendelse, havde alle modtaget vand- og varmeregnskaberne. Det vil have væsentlige og uoverskuelige konsekvenser for ejendomsbranchen, hvis almindelige varslinger og forbrugsregnskaber fremover skal sendes med kurér eller med afleveringsattest. Henset til, at påkravet af 8. juli 2022 blev forsøgt afleveret den 11. juli og var klar til afhentning på posthuset den 12. juli 2022, med betalingsfrist 14 dage efter modtagelsen, er [person1]s hospitalsindlæggelse fra 23. juni til 2. juli 2022 uden relevans for sagen. Hverken beløbets størrelse eller den tidsmæssige udstrækning af misligholdelsen er uvæsentlig. Restancen udgør mere end en halv måneds husleje, og det forhold, at der alene er tale om efterbetaling af varme og betaling af et påkravsgebyr, er uden betydning. For så vidt angår [person1]s betalingshistorik har der været forsinkelse med den kvartalsvise leje i april, juli og oktober 2022.
[person1] har nedlagt påstand om stadfæstelse.
Han har til støtte herfor henvist til de samme anbringender som for fogedretten og har herudover supplerende gjort gældende, at bevisbyrden for, at vand- og varmeregnskaberne er kommet frem til ham, ikke er løftet, og at påkravsskrivelsen af 8. juli 2022 derfor er ugyldig. Herudover skal landsretten se bort fra udlejers skriftlige erklæringer fra de øvrige beboere, idet der er tale om skriftlige erklæringer fra personer, der ville kunne afhøres som vidner under sagen. Dette kan efter retsplejelovens § 297, stk. 1, kun tillades efter rettens forudgående afgørelse herom, og såfremt dette findes ubetænkeligt. Hvis landsretten finder, at de skriftlige erklæringer kan indgå i sagens bedømmelse, gøres det gældende, at den omstændighed, at vand- og varmeregnskaberne er kommet frem til 20 af ejendommens øvrige 24 lejere, i sagens natur ikke dokumenterer, at vand- og varmeregnskaberne også er kommet frem til ham. Herudover skal et forbrugsregnskab sendes både med almindelig og anbefalet post, før man – i en situation, hvor modtagelsen bestrides – kan lægge til grund, at det er kommet frem. En eventuel misligholdelse må anses for uvæsentlig både efter beløbets størrelse og den tidsmæssige udstrækning af forsinkelsen. Den forsinkede betaling skete som følge af hans begrænsede evner til at håndtere sine egne forhold som følge af indlæggelsen. Det har også betydning, at han befandt sig i en vildfarelse om beløbet på 2.808,51 kr., idet han ikke havde set varmeregnskabet, og at han, efter at have modtaget påkravet, forsøgte at kontakte ejendomsadministrator for at spørge, hvorfor der i påkravet var krav om efterbetaling af varme, men at ejendomsadministrator holdt ferielukket i juli måned. Endelig må længden af hans beboelse af lejemålet og den omstændighed, at restancen vedrørte efterbetaling af forbrug og betaling af et påkravsgebyr, men ikke selve lejen, tillægges betydning i væsentlighedsvurderingen.
Fogedretten har ved sagens fremsendelse henholdt sig til den trufne afgørelse.
De modtagne bilag var til stede.
Efter votering afsagde landsretten følgende kendelse:
Ved vurderingen af spørgsmålet om betalingsmisligholdelse skal der i første række tages stilling til, om der er ført tilstrækkeligt bevis for afsendelse og modtagelse af vand- og varmeregnskaberne af 20. april 2022.
Efter oplysningerne om ejendomsadministrators rutiner med hensyn til afsendelse af vand- og varmeregnskaber samt oplysningerne om den konkrete afsendelse af vand- og varmeregnskaberne i april 2022 lægger landsretten til grund, at ejendomsadministrator den 20. april afsendte breve med vand- og varmeregnskaber til samtlige lejere på adressen Ved Vænget 2. Ved vurderingen af, om varmeregnskabet er kommet frem til [person1], har landsretten lagt vægt på oplysningerne om, at der forud for sagen ikke er modtaget nogen henvendelser om, at vand- og varmeregnskaberne ikke skulle være modtaget, og at der heller ikke ud fra forespørgslen hos de øvrige lejere har vist sig uregelmæssigheder ved den pågældende postomdeling. Endvidere foreligger der ikke oplysninger om mulige svigt eller fejlkilder i forbindelse med postomdelingen hos [person1]. Den omstændighed, at [person1]s afdøde hustrus navn fortsat står på postkassen til lejemålet, kan ikke føre til et andet resultat, idet [person1] bærer samme efternavn. På denne baggrund finder landsretten, at [U] ApS har godtgjort, at vand- og varmeregnskaberne af 20. april 2022 er kommet frem til [person1], jf. herved også Højesterets kendelse af 15. oktober 2012 (UfR2013.165). Det kan i den forbindelse ikke tillægges vægt, at [person1] har forklaret, at han ikke har set varmeregnskabet.
Det er ubestridt, at påkravet af 8. juli 2022, der blev sendt med rekommanderet post og blev forsøgt afleveret den 11. juli 2022, var klar til afhentning på posthuset den 12. juli 2022, hvorefter [person1] den 15. juli 2022 indbetalte 18.663,90 kr., svarende til den opgjorte restance bortset fra kravet på 2.808,51 kr. vedrørende efterbetaling af varme og betaling af påkravsgebyr.
[person1] har derimod bestridt at have modtaget ophævelsen af 1. august 2022. Henset til, at ejendomsadministrator dokumenterede indleveringen af brevet i [person1]s postkasse ved optagelse af foto med angivelse af dato og klokkeslæt, samt den omstændighed, at [person1] den 2. august 2022 indbetalte 2.808,51 kr. til udlejer, findes det bevist, at ophævelsen er kommet frem til [person1].
Spørgsmålet er herefter, om misligholdelsen efter en konkret vurdering er af uvæsentlig betydning, jf. lejelovens § 183, stk. 1.
Det fremgik af påkravsskrivelsen, at beløbet på 2.808,51 kr. vedrørte efterbetaling af varme og betaling af et påkravsgebyr. Landsretten har lagt vægt på, at [person1], efter at have modtaget påkravet om betaling af i alt 21.472,41 kr., undlod at betale 2.808,51 kr. [person1]s forklaring om, at han ikke kunne forstå, hvad det pågældende beløb vedrørte, og derfor telefonisk forsøgte at kontakte ejendomsadministratoren i juli måned, kan efter landsrettens opfattelse ikke tillægges betydning for, om han var berettiget til at undlade at betale det samlede beløb i henhold til påkravet.
Landsretten finder, at hverken beløbets størrelse, der udgør mere end en halv måneds husleje, eller forsinkelsens længde er uvæsentlige i relation til spørgsmålet om betalingsmisligholdelse. Spørgsmålet er herefter, om der i øvrigt foreligger særlige undskyldelige omstændigheder, som gør, at misligholdelsen samlet set må anses for uvæsentlig.
Efter de samlede oplysninger om tidspunkterne for [person1]s hospitalsindlæggelse og om påkravet, der blev forsøgt afleveret den 11. juli 2022 og var klar til afhentning på posthuset den 12. juli 2022, finder landsretten ikke grundlag for at antage, at han i perioden indtil udløbet af betalingsfristen ikke i tilstrækkelig grad kunne varetage sine egne interesser vedrørende lejemålet. [person1] har således ikke godtgjort, at der foreligger sådanne særlige undskyldelige omstændigheder, at betalingsmisligholdelsen samlet set er af uvæsentlig betydning. Den omstændighed, at [person1] har boet i lejemålet siden 1995, kan ikke føre til en anden vurdering.
Landsretten finder herefter, at [U] ApS var berettiget til at ophæve lejemålet.
På den anførte baggrund ophæver landsretten fogedrettens kendelse og hjemviser sagen til fornyet behandling med henblik på fogedsagens fremme.
Efter sagens udfald skal statskassen betale sagsomkostninger til [U] ApS med 8.000 kr. Beløbet er fastsat efter sagens udfald og karakter og efter omfanget af skriftvekslingen i sagen og de foretagne undersøgelser af ejendomsadministratorens rutiner vedrørende postafsendelse.
Thi bestemmes
Fogedrettens kendelse ophæves, og sagen hjemvises til fornyet behandling med henblik på fogedsagens fremme.
Statskassen skal i kæremålsomkostninger inden 14 dage betale 8.000 kr. til [U] ApS.
Statskassen skal til den for [person1] beskikkede advokat Peter Andreas Heide Petersen i salær inden 14 dage betale 5.000 kr. med tillæg af moms.
Kæresagen sluttet.
Retten hævet.
MSJ