ABL § 5
Ved overdragelse af en andelsbolig tilfaldt forbedringsværdien for udbedring af et køkken, som var betalt af A/B’s forsikringsselskab efter en vandskade, AH og ikke foreningen
AH havde i 2015 en vandskade i sit køkken, som blev udbedret ved, at der blev opsat et nyt køkken. Håndværkerfakturaen, som var udstedt til AH, blev betalt af A/B’s forsikringsselskab, og selvrisikoen på kr. 5.142 blev betalt af A/B. Det blev ikke i forbindelse med vandskaden drøftet, hvorvidt en eventuel forbedringsværdi ved overdragelse af andelen skulle tilfalde AH eller A/B. Da AH i 2020 ønskede at sælge sin andel, ville administrator C og vurderingsmand V i første omgang ikke tillægge andelen forbedringsværdi for udbedringen. Dette blev dog korrigeret efter afklaring hos A/B’s advokat. I forbindelse med AH’s overdragelse af andelen til en ny andelshaver, blev der således ud over andelsværdien tillagt en forbedringsværdi på kr. 50.800 for køkkenet. A/B tilbageholdt beløbet efter overdragelsen, idet A/B mente, at beløbet tilkom A/B, fordi forsikringen var tegnet af A/B, og som dermed også havde betalt forsikringspræmien. AH anlagde sag mod A/B, idet AH krævede udbetaling af beløbet. A/B’s advokat gjorde gældende, at AH ville opnå en uretmæssig berigelse på bekostning af A/B, hvis beløbet tilfaldt AH, som havde betalt 0 kr. for det nye køkken.
Der var enighed om, at det tidligere køkken var nedskrevet til kr. 0, samt at forbedringsværdien ved overdragelsen var kr. 50.800. AH gjorde bl.a. gældende, at AH var medforsikret under A/B’s forsikring, og at AH havde vedligeholdelsespligten for køkkenet, samt at der ikke var regler i foreningens vedtægter eller i andelsboligloven, som krævede, at alene forbedringer, som var betalt af AH, kunne medregnes som en individuel forbedring.
AH fik medhold i byretten, som ved afgørelsen lagde til grund, at skaden var udbedret og betalt af A/B’s forsikringsselskab, hvilken forsikring AH ligeledes som andelshaver havde betalt til og været medforsikret på. Dertil at der var enighed om værdien af forbedringen på kr. 50.800, som fremgik af vurderingsrapporten. Det blev fremhævet, at det fremgik af A/B’s vedtægter, at AH havde været forpligtet til at vedligeholde køkkenet, og at AH hæftede for eventuelle mangler ved køkkenet over for en erhverver ved et salg. Rapporten anførte, at det var andelshaver alene, der bar ansvaret for lovligheden samt den håndværksmæssige korrekthed af de arbejder, der var udført i lejligheden, og som evt. medgik som forbedringer i vurderingsrapporten. Endvidere blev der lagt vægt på, at A/B ikke i sine dispositioner eller regnskaber havde aktiveret forbedringen eller på anden vis havde tilkendegivet over for AH, at værdien af forbedringerne i AH’s lejlighed skulle tilfalde A/B.
Landsretten stadfæstede dommen. Det blev supplerende anført, at AH’s vedligeholdelse også omfattede eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til lejligheden, hvorfor AH havde haft vedligeholdelsespligten vedrørende køkkenet, ligesom AH også hæftede for eventuelle mangler ved de udførte forbedringer over for en erhverver af andelen.
Forbedringsværdien tilfaldt således AH, som fik medhold i sin påstand.
Note 1: Se også TBB2018.8Ø, som omhandler fordeling af forbedringstillæg, hvor køber skulle betale fuldt forbedringstillæg.
Østre Landsrets dom af 21. februar 2023
Sag BS-49443-2021-OLR
Tidligere instans:
København Byrets dom af 15. december 2021
ØSTRE LANDSRET DOM
afsagt den 21. februar 2023
Sag BS-49443/2021-OLR (15. afdeling)
Andelsboligforeningen [adresse1] (advokat Christian Steen Laursen v/advokat Sabrina Bolvig Olsen)
mod
[person1] (advokat Erik Matthiesen)
Københavns Byret har den 15. december 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS19747/2020-KBH).
Landsdommerne Kristian Porsager Seierøe, Anne Thalbitzer og Mikkel Isager-Sally (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, Andelsboligforeningen [adresse1], har gentaget sin påstand for byretten om frifindelse.
Indstævnte, [person1], har påstået dommen stadfæstet.
Forklaringer
[person1] har supplerende forklaret bl.a., at han på et tidspunkt omkring 2011 flyttede ind i andelsboligforeningen. Vandskaden opstod som følge af, at et rør i soklen under hans køkken sprang læk. Underboens køkken fik også en vandskade. I forbindelse med udbedringerne efter vandskaden blev der også udført arbejder i etageadskillelsen. Andelsboligforeningen har ikke på noget tidspunkt tilkendegivet, at foreningen havde ejerskab eller vedligeholdelsespligt i forhold til køkkenet. Han har ikke deltaget i andelsboligforeningens generalforsamlinger. Der har i de generalforsamlingsreferater, som han har læst, ikke stået noget om, at forbedringer foretaget af foreningens forsikring tilhører foreningen. Det var først på salgstidspunktet, at diskussionen om ejerskabet opstod.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Landsrettens begrundelse og resultat
Det er ubestridt, at den udbedring af køkkenet, der i 2016 blev foretaget i [person1]s andelslejlighed efter en vandskade, blev betalt af andelsboligforeningens bygningsforsikringsselskab, [virksomhed1], bortset fra selvrisikoen, der blev afholdt af andelsboligforeningen.
Der er mellem parterne enighed om, at udbedringerne, der bl.a. omfattede køkkenet, indebar en forbedring, og om, at der i forbindelse med, at [person1] overdrog sin andel i 2020, på baggrund af udbedringerne af køkkenet kunne medtages et forbedringstillæg på 50.800 kr. i overdragelsessummen.
Spørgsmålet er herefter alene, om dette forbedringstillæg tilfalder [person1] eller andelsboligforeningen.
Det fremgår af § 10 i andelsboligforeningens vedtægter, at al vedligeholdelse inde i lejligheden påhviler andelshaveren, dog bortset fra vedligeholdelse af fælles forsyningsledninger. Det fremgår videre, at vedligeholdelsespligten også omfatter eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til lejligheden. [person1] har således haft vedligeholdelsespligten vedrørende køkkenet, ligesom han som sælger hæfter over for køber for eventuelle mangler ved de udførte forbedringer af køkkenet.
Under disse omstændigheder, og da det, som andelsboligforeningen har anført, herunder at [person1] vil opnå en ugrundet berigelse på bekostning af andelsboligforeningen, hvis beløbet bliver udbetalt til ham, ikke kan føre til et andet resultat, tiltræder landsretten, at [person1] er berettiget til at oppebære det fulde forbedringstillæg.
Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.
Efter sagens udfald skal Andelsboligforeningen [adresse1] i sagsomkostninger for landsretten betale 15.000 kr. til [person1] til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der herved taget hensyn til sagens omfang og hovedforhandlingens varighed.
Thi kendes for ret
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Andelsboligforeningen [adresse1] inden 14 dage betale 15.000 kr. til [person1]. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
PSK