LL § 105 (tidligere BLR § 23, st. 1)
LL § 109 (tidligere BRL § 25)
Huslejenævnet havde ikke kompetence til at vurdere hensigtsmæssigheden af forbedringsarbejder, da arbejderne var påbegyndt
Nærværende sag omhandlede, hvorvidt huslejenævnet havde kompetence til at modsætte sig U’s iværksættelse af kommende forbedringsarbejder, jf. LL § 109, der regulerer, at huslejenævnet kan “modsætte sig forbedringen, såfremt nævnet finder gennemførelsen uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed”.
U havde i nærværende sag allerede iværksat forbedringsarbejderne og var derfor afskåret fra at opkræve lejeforhøjelse ud over den i LL § 105 fastsat beløbsgrænse.
Landsretten fandt, at LL § 105 og § 109 efter deres ordlyd og forarbejder er betinget af, at huslejenævnet træffer afgørelse om hensigtsmæssigheden af de iværksatte forbedringer, inden forbedringerne er påbegyndt. Dermed fastslog landsretten, at huslejenævnet var afskåret fra at kunne modsætte sig hensigtsmæssighed af U iværksættelse.
Landsretten stadfæstede hermed boligrettens dom.
Østre Landsrets dom af 6. september 2022
22. afd., sag BS-23401-2021
Tidligere instans:
København Byrets dom af 21. maj 2021
Sag BS-23401/2021
(22. afdeling)
[person1]
(advokat Jesper Bøge Pedersen)
mod
[person2]
[person3]
[person4]
[person5]
[person6]
(advokat Henrik Palmkvist for alle)
Københavns Byret har den 21. maj 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS-20308/2020).
Landsdommerne Karen Hald, Alex Puggaard og Sebastian Knop Reventlow (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, [person1], har nedlagt følgende påstande:
1.1 Ankenævnets afgørelse af 21. april 2020 ophæves for så vidt angår (I) etablering af sprinkleranlæg og (V) modernisering af badeværelse.
1.2 De indstævnte, [person2], [person3] [person4]
[person5] og [person6], tilpligtes at anerkende, at den lejeforhøjelse, appellanten kan forlange hos de indstævnte for (I) etablering af sprinkleranlæg og (V) modernisering af badeværelse, der blev varslet iværksat over for de indstævnte med varsling af 15. oktober 2018 i de indstævntes lejemål, ikke er omfattet af beløbsgrænsen i boligreguleringslovens § 23.
1.3 Sagen hjemvises til huslejenævnet med henblik på stillingtagen til hensigtsmæssigheden af (I) etablering af sprinkleranlæg og af (V) modernisering af badeværelse, der blev iværksættelsesvarslet af appellanten med varsling af 15. oktober 2018.
De indstævnte har påstået dommen stadfæstet.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for boligretten.
Retsgrundlag
Bestemmelserne i den dagældende boligreguleringslov, jf. lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015 om midlertidig regulering af boligforholdene med senere ændringer, § 23 og § 25, er med ikrafttræden den 1. juli 2022 videreført i den nugældende lejelov, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje, § 105 og § 109. Bestemmelserne har følgende ordlyd:
”§ 105. Inden udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 100 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. ……
Stk. 3. Varsling i henhold til stk. 1 og 2 skal indeholde en beskrivelse af arbejdet med overslag over udgifterne og den forventede størrelse af den lejeforhøjelse, der er en følge af forbedringens gennemførelse. Varslingen skal endvidere indeholde oplysning om beboerrepræsentationens eller i ejendomme uden beboerrepræsentation lejernes adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. I ejendomme med beboerrepræsentation skal lejerne tillige have oplysning om, at kravet samtidig er forelagt for beboerrepræsentanterne. Indeholder varslingen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.
Stk. 4. Har beboerrepræsentationen, eller i ejendomme uden beboerrepræsentation mindst en fjerdedel af lejerne, senest 6 uger efter at varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yderligere 6 uger indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om forbedringen.
§ 109. Indbringes sag om iværksættelse af forbedringer efter § 105, kan huslejenævnet modsætte sig iværksættelsen, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed. Det samme gælder, hvis forbedringen ikke skønnes at medføre en passende forøgelse af brugsværdien under hensyn til ejendommens og de pågældende rums karakter, tilstand, indretning og udstyr. Det kan herved tages i betragtning, om ændringer, som foranstaltningerne vil medføre i de enkelte udlejede rum, skønnes rimelige i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.
Stk. 2. Såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som nævnet har modsat sig, kan udlejeren ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen.
Stk. 3. Indbringelse efter §§ 89 eller 90 i lov om boligforhold af en afgørelse, hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virkning.”
Af forarbejderne til bestemmelserne, jf. LFF nr. 47 af 13. oktober 2021, er i de almindelige bemærkninger anført blandt andet:
”Formålet med sammenskrivningen [af lejeloven og boligreguleringsloven] er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger.
……
2.11.2.2. Arbejdernes udførelse
I forbindelse med den foreslåede omstrukturering af lejeloven finder ministeriet det hensigtsmæssigt, at den gældende boligreguleringslovs § 23 skrives sammen med den gældende boligreguleringslovs § 24. Bestemmelserne vedrører udlejerens pligt til at varsle iværksættelse af forbedringsarbejder i ejendomme med og uden beboerrepræsentation, når arbejderne vil medføre en lejeforhøjelse af en vis størrelse.
……
Reglerne om arbejdernes udførelse foreslås herudover videreført uden indholdsmæssige ændringer.
2.11.2.3. Huslejenævnets kompetence
……
Reglerne om huslejenævnets kompetence i forhold til varsling af iværksættelse af arbejder foreslås herudover videreført uden indholdsmæssige ændringer.”
I bemærkningerne til lovforslagets enkelte bestemmelser er anført blandt andet:
”Til § 105
……
Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer den gældende boligreguleringslovs §§ 23 og 24 om varsling af iværksættelse af arbejder i regulerede kommuner. Den gældende boligreguleringslovs § 23, stk. 1, 2. pkt., og stk. 3, videreføres med mindre materielle ændringer. Der er ikke herudover med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.”
……
Til § 109
……
I § 109, stk. 1, foreslås, at indbringes sag om iværksættelse af forbedringer efter § 105, kan huslejenævnet modsætte sig iværksættelsen, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed. Det samme gælder, hvis den ikke skønnes at medføre en passende forøgelse af brugsværdien under hensyn til ejendommens og de pågældende husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr. Det kan herved tages i betragtning, om ændringer, som foranstaltningerne vil medføre i de enkelte udlejede husrum, skønnes rimelige i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.
Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet kan modsætte sig forbedringen, såfremt nævnet finder gennemførelsen uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed.
Nævnet kan endvidere modsætte sig sådanne forbedringer, som ikke skønnes at tilføre de udlejede husrum en efter ejendommens og de pågældendes husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr passende forøgelse af brugsværdien. Ved bedømmelsen af, om der hidføres en passende forøgelse af brugsværdien, kan nævnet også tage i betragtning, om de ændringer, som foranstaltningen vil medføre i de enkelte lejligheder, skønnes rimelig i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.
Efter bestemmelsen vil nævnet kunne tage hensyn til, om forbedringen på rimelig måde svarer til ejendommens standard, udstyr, og om forbedringen på hensigtsmæssig måde findes at kunne indpasses i det lejede. Nævnet vil have mulighed for at hindre moderniseringer, hvor ombygnings- eller forbedringsudgifterne ikke skønnes at stå i rimeligt forhold til værdien af de lejligheder, der fremkommer efter ombygningen eller forbedringen.
Bestemmelsen tager sigte på egentlige moderniseringer og har til formål at hindre, at der i ældre udlejningsejendomme sker ombygninger m.v., der ud fra et samfundsmæssigt synspunkt er uforsvarlige. Derimod har det ikke været tilsigtet at lægge hindringer i vejen for rimelige forbedringer af ældre ejendomme.
I stk. 2 foreslås, at såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som nævnet har modsat sig, kan udlejeren ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen.
Huslejenævnet er ikke tillagt beføjelse til at forbyde iværksættelse af de pågældende forbedringsarbejder, men kan modsætte sig, at udlejeren for de påtænkte forbedringsarbejder kan kræve lejeforhøjelse.
Det bemærkes, at udlejer ikke blot forhindres i at opkræve den lejeforhøjelse, der overstiger 100 kr. pr pr. m2 (2021-niveau) tilsammen med andre forbedringsforhøjelser i 3-årsperioden, jf. stk. 1 og 2, men afskæres fra enhver lejeforhøjelse for den pågældende forbedring.
I stk. 3 foreslås, at indbringelse efter §§ 89 eller 90 i lov om boligforhold af en afgørelse, hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virkning.
Indbringelse af huslejenævns afgørelser for boligretten eller ankenævnet har ikke opsættende virkning. Med bestemmelsen er der tillagt indbringelsen af huslejenævnets afgørelse efter denne bestemmelse, hvorved iværksættelse af en forbedring tiltrædes, opsættende virkning.
Det er hensigten med bestemmelsen at sikre, at forbedringsarbejder ikke udføres, før der foreligger en endelig afgørelse fra huslejenævnet eller retten om, hvorvidt forbedringsarbejderne er uhensigtsmæssige.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 25.”
Landsrettens begrundelse og resultat
Sagen for landsretten angår spørgsmålet om, hvorvidt huslejenævnet er afskåret fra at træffe afgørelse om hensigtsmæssigheden af en varslet forbedring i medfør af den dagældende boligreguleringslovs § 25 (nugældende lejelovs § 109), hvis udlejer har iværksat forbedringsarbejderne, med den konsekvens at udlejer ikke kan kræve lejeforhøjelse ud over beløbsgrænsen i § 23, stk. 1 (nugældende lejelovs § 105).
Landsretten finder, at de dagældende bestemmelser i boligreguleringslovens § 23 og § 25 (nugældende lejelovs § 105 og § 109) efter deres ordlyd og forarbejder forudsætter, at huslejenævnet træffer afgørelse om hensigtsmæssigheden af varslede forbedringer, inden de fysisk iværksættes. På denne baggrund tiltræder landsretten, at huslejenævnet er afskåret fra at træffe afgørelse om hensigtsmæssigheden af varslede forbedringer, hvis forbedringsarbejderne er iværksat.
Der er herefter ikke grundlag for at give [person1] medhold i de nedlagte påstande, og landsretten stadfæster derfor boligrettens dom.
Efter sagens udfald skal [person1] i sagsomkostninger for landsretten betale i alt 55.000 kr. til de indstævnte og statskassen til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms som bestemt nedenfor. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens karakter og omfang.
Thi kendes for ret
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal [person1] inden 14 dage betale i alt 33.000 kr. til [person3], [person4] og [person5] således, at der betales 11.000 kr. til hver. Endvidere skal [person1] betale 22.000 kr. til statskassen. Beløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.
LFR