EJL
Ejer havde ikke vundet hævd over kælderareal
I nærværende sag havde en ejerlejlighedsejer (E) gjort gældende, at vedkommende havde eksklusiv brugsret over et fællesareal i E/F’s kælder. E påstod, at have opnået eksklusiv brugsret til arealet ved en stiltiende aftale med E/F, og at der var vundet hævd til arealet.
Landsretten bemærkede, at der var afgivet modstridende forklaringer under sagen og fastslog, at E ikke havde bevist, at der var vundet hævd til arealet, eller at der forelå grundlag for en indgåede stiltiende aftale med E/F.
Landsretten stadfæstede dermed byrettens dom.
afsagt den 14. juni 2022
Vestre Landsrets dom af 14. juni 2022
14. afd., sag BS-41587–2021-VLR
Tidligere instans:
Randers Byrets dom af 19. oktober 2021
Sag BS-41587/2021-VLR
(14. afdeling)
[person1]
(advokat Jes Weyhe Grønbæk)
mod
[person2]
” Retten i Randers har den 19. oktober 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS-22051/2019-RAN).
Landsdommerne Hanne Aagaard, Ida Skouvig og Flemming Krog Bjerre (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Sagen har været behandlet efter retsplejelovens kapitel 39 om behandling af sager om mindre krav (småsager). Ankesagen har været behandlet mundtligt.
Påstande
Appellanten, [person1], har gentaget sin påstand for byretten om frifindelse.
Indstævnte, [person2], har påstået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
Der er for landsretten fremlagt yderligere bilag, herunder en række billeder fra gangarealet og baggården.
Forklaringer
[person1], [person2] og [person3] har afgivet supplerende forklaring. [person4] og [person5] har endvidere afgivet forklaring.
[person1] har forklaret, at han af ejerforeningen har fået at vide, at reparationer af gangarealet fra branddøren og hen til [person2]s kælderrum var for hans egen regning, idet det var hans areal. Reparationer ved det lille rum ved indgangen fra døren til trappen skulle han ikke betale for. Ved en oversvømmelse af gangarealet måtte hans forsikring betale for udbedringen, og han måtte selv betale for sin selvrisiko. Døren fra det lille rum ud til gården kunne kun låses indefra. Det skete med en skydelås, og det var den, der blev fjernet. Han var derfor nødt til at sikre, at døren kunne låses for at undgå tyveri. Udover frisørsalon driver han også en form for marskandiserforretning, og mens døren var ulåst, blev der stjålet porcelæn, som han opbevarede i kælderen.
På et tidspunkt forlangte kommunen, at der skulle brandsikres, og derfor var der en branddør. På et tidspunkt blev branddøren fjernet. Han meldte det til politiet, der sagde, at han ikke kunne bevise, at der havde været en branddør, og derfor gjorde politiet ikke mere ud af det. Det kan kun være [person2], der har fjernet den.
Gangarealet har altid fungeret som en del af hans kælderrum. Gangarealet er ikke en flugtvej, idet der ikke må opholde sig personer i gangarealet. Flugtvejen er ud i gården via dørene fra butikkerne. Det fremgår af nogle gamle papirer, og det har kommunen også sagt. Han bruger gangarealet til vask og tørring af håndklæder. Hvis han ikke har mulighed for det, er han nødt til at lukke butikken. Der kan ikke føres vandrør ind i hans kælderrum, og derfor kan han ikke have vaskemaskinen der.
Hver gang tandlægerne skulle have adgang til generatoren i gangarealet, fik de ham til at låse op.
Der har ikke været problemer med [person2], før han fjernede branddøren. Han og [person2] har fælles toilet i gården. Det kommer man ud til via dørene fra butikkerne.
Installationerne i gangen har altid set ud, som det fremgår af billederne. Han betaler for el og vandforbrug ifølge måler. Eltavlen er placeret i gangarealet. Det er rigtigt, at han har sat vanduret op af hensyn til vaskemaskinen.
Han husker ikke, hvad der var i [person2]s butikslokale fra 2002 til 2012.
Han talte med slagteren i [person2]s lokaler, da branddøren var væk. Slagteren sagde, at det var udlejer, der havde fjernet døren.
Det passer ikke, at der er en uenighed mellem ham og [person2] om skilte. Der er en uenighed om rengøring af det fælles toilet, og derfor har han sendt en regning for rengøring.
Tandlægernes generator var placeret op ad ydermuren i gangarealet. Den stod oprindeligt ved siden af vaskemaskinen, og derefter blev den placeret under måleren. Tandlægerne fik adgang både gennem butikken og fra gården. Han har således været til stede for at låse branddøren op. Når tandlægerne ikke kan huske det præcist, skyldes det, at aftalerne om adgang til generatoren blev indgået med klinikassistenterne.
[person2] har forklaret, at tvisten startede, fordi hans lejer, slagteren, i 2018 ringede til ham og sagde, at kælderdøren fra lejemålet til gangarealet var blevet blokeret med brædder. Slagteren skulle bruge adgangen, idet han gerne ville have nogle køleskabe ind i kælderen. På baggrund heraf henvendte han sig i [person1]s butik og bad om at få fjernet brædderne, men han fik at vide, at han ikke havde noget at gøre der. Han fjernede derefter selv afspærringen, idet slagteren sagde, at han ikke kunne drive butik under de forhold. Slagteren opsagde efterfølgende lejemålet. Slagteren stod selv for at søge om de fornødne tilladelser. Slagteren nåede at sætte fliser på væggene, inden han opgav. Slagteren er efterfølgende rejst til Syrien.
Han ønsker kun adgang til gangarealet, så han ad den vej kan få adgang til sit kælderrum, idet den eneste anden adgangsvej ellers er trappen fra butikken til kælderen, og den trappe er meget stejl, ligesom der heller ikke er en flugtvej fra kælderrummet.
[person3] havde ikke behov for at bruge adgangen fra gården via kældergangen, idet han solgte små æsker med væske, som kunne bæres op og ned ad trappen fra butikken til kælderlokalet. Han har en nøgle til døren fra sit kælderrum til gangarealet. Nu er døren spærret med en egentlig mur.
Han har ikke noget imod, at der står en vaskemaskine eller tørretumbler i gangarealet, og han har ikke noget ønske om at ødelægge [person1]s forretning.
Han har også en uenighed med [person1] om det fælles toilet i gården. [person1] har sendt en regning for rengøring, men efter aftale med ejerforeningen har han ikke betalt den. Der er også en uenighed om skiltning.
[person4] har forklaret, at han er pensioneret tandlæge. Han har drevet virksomhed fra [adresse1], 2. sal, fra 1982 til 2006. Han havde en sugemaskine til at stå i [person1]s kælder. Han havde adgang til maskinen gennem [person1]s butik ad en meget smal trappe. Sådan har det altid været. Han kan ikke svare på, om der var en anden adgangsvej til maskinen. Det var den vej, han fik anvist, da han købte sin virksomhed.
Sugemaskinen var, så vidt han husker, placeret i kælderrummet og ikke i et gangareal. Han husker ikke, om den var placeret mod en ydervæg. Han havde selv et kælderrum, som han havde adgang til via gården.
[person5] har forklaret, at hun som tandlæge har drevet klinik fra august 2006 til 2019 i [adresse1], 2 sal. Hun overtog lejemålet fra [person4]. Der stod en kompressor i [person1]s kælder. Når den skulle repareres, aftalte hun med [person1] eller hans personale, hvornår reparatøren skulle have adgang til maskinen. Da hendes virksomhed ophørte, blev kompressoren fjernet fra kælderen. For at få adgang til maskinen gik man ned ad nogle trapper i [person1]s butik. Maskinen var placeret i et indhak i kælderen. Hun kan ikke huske nærmere om placeringen. Hun har ikke været der særlig meget. Hun ved ikke, om maskinen blev fjernet gennem gården eller butikken. Hun var ikke til stede, da den blev fjernet.
[person3] har forklaret, at man gik ned ad en stejl trappe i butikken for at komme til kælderlokalet. Kælderrummet var ligeså bredt som butikken, men ca. 1 meter længere end butikken, idet der var et lille lokale i forlængelse af selve kælderlokalet. I det lille rum var der en dør, der var låst. Ved fremvisningen prøvede han og [person2] en række nøgler, men der var ikke nogen, der passede. De snakkede om, at [person2] skulle skaffe en nøgle. Han fik dog aldrig en nøgle, og han efterspurgte den heller ikke, idet han ikke havde brug for den. Han brugte kælderen til at pakke varer i og til affald. Han havde adgang fra butikken til gården.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
[person1] har for landsretten yderligere gjort gældende, at han har opnået en eksklusiv brugsret til gangarealet ved en stiltiende aftale.
[person2] har bestridt, at det er tilfældet.
Landsrettens begrundelse og resultat
Ejendommen blev i 2004 opdelt i ejerlejligheder, og af anmeldelsen fremgår, at kælderen og trapperum skulle være fællesareal bortset fra 114 m2, der hørte til bankens ejerlejlighed. Det gangareal i kælderen, som sagen drejer sig om, er derfor en del af ejerforeningens fællesareal.
Efter forklaringerne fra [person6] og [person7] lægges det til grund, at ejerforeningen ikke har indgået direkte aftale med nogen om eksklusiv brugsret til dele af kælderen, herunder heller ikke til det omtvistede gangareal.
Der er mellem parterne enighed om, at de hver især faktisk udøver en eksklusiv brugsret over de kælderlokaler, som ligger direkte under deres respektive ejerlejligheder, og som er forbundet med ejerlejlighederne med særskilte trapper.
Spørgsmålet er, om [person1] herudover har opnået en eksklusiv brugsret til gangarealet, der udgør adgangsvejen fra begge parters kælderlokaler til kælderdøren ud mod gården, med den konsekvens, at [person2]s ret til færdsel ad gangarealet forhindres.
Der er under sagen afgivet modstridende forklaringer af såvel parterne som af vidner om, hvorvidt [person1] først som lejer og siden som ejer har udøvet en eksklusiv brugsret over gangarealet.
Under hensyn hertil tiltrædes det, at [person1] ikke har bevist, at han ved hævd har opnået en eksklusiv brugsret til det omtvistede gangareal. Der er endvidere ikke grundlag for at antage, at [person1] har udøvet en sådan råden over gangarealet, at han ved en stiltiende aftale med ejerforeningen har opnået en eksklusiv brugsret til gangarealet.
Byrettens dom stadfæstes derfor.
[person2] har ikke været repræsenteret af advokat under hovedforhandlingen, men alene under forberedelsen. Efter sagens udfald skal [person1] i sagsomkostninger for landsretten betale 2.500 kr. inkl. moms til [person2] til dækning af udgifter til advokatbistand ved udarbejdelse af processkrift. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til, at sagen er en småsag.
Thi kendes for ret
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal [person1] inden 14 dage betale 2.500 kr. til [person2]. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
LFR