ABL § 6 C, stk. 1, nr. 4
Bestyrelsens pligt til orientering om indhentelse af valuarvurdering
I den omhandlende sag havde bestyrelsen i en A/B indhentet en valuarvurdering, som potentielt kunne danne grundlag for en højere andelskrone. Tvistepunktet omhandlede bestyrelsens eventuelle ansvar i forbindelse med en A/H’s salg, hvor bestyrelsen ikke havde orienteret sælgende A/H omkring indhentelsen af valuarvurderingen.
ABL § 6 C, stk. 1, nr. 4 fastslår, at en bestyrelse skal påse, at en A/H modtager orientering om foreningens forhold, når der er behov for det. Byretten mente på denne baggrund, at bestyrelsen havde handlet ansvarspådragende.
Landsretten omgjorde byrettens afgørelse og lagde bl.a. vægt på, at der i den konkrete sag ikke var grundlag for, at bestyrelsen kunne have forventet en højere valuarvurdering på tidspunktet for A/H’s salg. Derudover gjorde landsretten gældende, at i bedømmelse af, hvornår en bestyrelse skal orientere en A/H, skal tilkomme en vis skønsmargin, særligt henset til når der foreligger usikkerhed omkring udfaldet af en kommende valuarvurdering.
Bestyrelsen blev frifundet.
Østre Landsrets dom af 9. november 2022
20. afd., sag BS-41550/2021-OLR
Tidligere instans:
København Byrets dom af 21. oktober 2021
afsagt den 9. november 2022
Sag BS-41550/2021-OLR (20. afdeling)
Andelsboligforeningen [adresse1] I & II
(advokat Denise Poulin Abrahamsen, prøve)
mod
[person1]
(advokat Henrik Qwist)
Københavns Byret har den 21. oktober 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS4127/2021-KBH).
Landsdommerne Thomas Lohse (fmd.), Henrik Bitsch og Nikolaj Otto Bjørnholm (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, Andelsboligforeningen [adresse1] I & II, har nedlagt påstand om frifindelse overfor [person1]s påstand om betaling af 146.001 kr. Subsidiært, frifindelse mod betaling af et mindre beløb.
Indstævnte, [person1], har påstået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
Ved opslag på andelsboligforeningens Facebook-side den 13. maj 2020 meddelte [person1], at hun ønskede at sælge lejligheden, og at prisen ville være ca. 850.000 kr.
Ved mail af 17. maj 2022 meddelte [person1] andelsboligforeningens formand, at hun havde fundet en meget interesseret køber og stillede i den anledning nogle spørgsmål om, hvor hun kunne finde oplysninger til brug for køber. En række oplysninger blev herefter af [person1] sendt til den interesserede køber den 17. maj 2020.
Den 18. maj 2020 skrev [person1] følgende til den interesserede køber, [person2]:
”Hej [person2],
Hermed salgsopstilling for min andelslejlighed beliggende på:
[adresse2], 1., lejlighed 111
[by1]
Pris for andel: ca. DKK 850.000 (andelsværdi + eventuelle småforbedringer)
Boligafgift: ca. DKK 3.200 månedligt (inkl. vand + aconto varme)
Størrelse: 56m2
Løsøre: …
…
Det er foreningens bestyrelse, der udarbejder den endelig købsaftale, som vil blive tilsendt hurtigst muligt til køber.
Køber bedes acceptere ovenstående tilbud skriftligt inden onsdag kl. 17.00, og tilsende fulde navn, nuværende adresse, telefonnummer samt email-adresse.”
[person2] svarede ved mail af 19. maj 2020 kl. 11.53 følgende:
”Kære [person1],
Jeg bekræfter hermed dit skriftlige tilbud fra den fremsendte salgsopstilling for andelslejligheden beliggende på: [adresse2], 1., lejlighed 111
[by1].
…”
[person1] bekræftede modtagelsen samme dag kl. 19.57 og skrev følgende til [person2]:
”Kære [person2],
Mange tak for din mail og accept. Lejligheden er din! Jeg får sat gang i bestyrelsen og vender tilbage hurtigst muligt med endelig overtagelsesdato samt salgsaftale.”
Den 19. maj 2020 kl. 23.12 blev en udfyldt udtrædelsesblanket sendt til Andelsboligforeningens formand, hvoraf fremgår, at dato for overdragelse ikke var udfyldt. Opdateret udtrædelsesblanket blev af [person1] sendt til bestyrelsen den 25. maj 2020.
Forklaringer
[person3] og [person1] har afgivet supplerende forklaring. [person4] har endvidere afgivet forklaring.
[person3] har forklaret blandt andet, at hun ikke er citeret korrekt, når det i dommen anføres, at alle andre sælgere blev orienteret om valuarvurderingen. Hun har talt med 2-3 andelshavere, hvor af en var en mulig sælger og oplyst, at det var usikkert, om en vurdering kunne være færdig inden fristen. De øvrige bestyrelsesmedlemmer har arbejde som henholdsvis skuespiller, geolog og byplanlægger. [person1] ønskede, at salget skulle gå hurtigt. Det var sædvanligt med en frist på 3 måneder ved udmeldelse, og det blev drøftet i bestyrelsen, om overdragelse kunne ske 1. juli 2020. Hun overvejede ikke at informere [person1] om estimatet, da det netop var et estimat. I 2018 havde de ligeledes indhentet en valuarvurdering, men den lå ca. 10 % under den offentlige vurdering, og vurderingen blev derfor ikke færdiggjort. Hun mindes ikke, at reguleringsklausuler som omtalt i vedtægternes § 15a, har været brugt. Under bestyrelsesmødet den 24. juni 2020 blev sagen drøftet, og da bestyrelsen var overbevist om, at vurderingen kunne blive færdig inden fristen den 1. juli 2020, besluttede bestyrelsen at orientere medlemmerne. Hun skrev orienteringen den 26. juni 2020 og fandt den fyldestgørende. Hun ville ikke give nogen prisindikation, da indikationen lå så langt fra den tidligere vurdering. [person1] fik salgsaftalen i udkast, og [person1] godkendte udkastet den 30. juni 2020. Bestyrelsen drøftede indgående, om valuarvurderingen skulle benyttes, og det var opfattelsen, at det var bedre selv at stille forslaget og sikre sig en rimelig økonomisk buffer. Vurderingen blev indhentet udelukkende grundet [virksomhed1]-indgrebet. Valuarvurderingen var ikke modtaget til mødet 8. juli 2020. Hun kan ikke huske det præcise antal handler i juli 2020, men typisk var der ca. 2 per måned. Der blev også handlet lejligheder i løbet af sommeren 2020. Sælgere blev orienteret om valuarvurderingen i juli 2020. Hun mener, at der var handler helt op til generalforsamlingen til den gamle vurdering. Den offentlige vurdering har tidligere været lidt højere. Der har ikke været problemer med at sælge efter forhøjelse af andelskronen i efteråret 2020.
[person1] har forklaret, at salgsbestræbelserne startede i slutningen af april 2020. Hun kendte [person3] og [person5] i bestyrelsen godt grundet den langvarige sag med naboen. Hun spurgte bestyrelsen, om de havde købere, og lagde et opslag på foreningens Facebook-side. Hun fandt [person2] via [virksomhed1]. Kontakten med [person2] skete via mails, SMS og en enkelt samtale. [person2] så først lejligheden efter den 19. maj 2020. Hun opfattede korrespondancen som angående selve rammerne for salget. Købesummen på 850.000 kr. var et estimeret beløb, og overtagelsesdatoen afhang af bestyrelsens godkendelse. Både 15. juli og 1. august havde været drøftet. Hun opfattede ikke sin mail af 18. maj 2020 som et formelt tilbud, der bindende kunne accepteres af [person2] inden den angivne frist, da alle vilkår ikke var fuldstændig på plads. Fortrydelsesretten blev ikke drøftet. Hun godkendte den 30. juni 2020 udkast til salgsaftale modtaget den 24. juni. På generalforsamlingen i 2018 blev det oplyst, at en valuarvurdering lå lavere, og derfor gik man ikke videre. Hun kendte ikke før retssagen til indikationen givet den 19. maj 2020.
[person4] har forklaret blandt andet, at hun i 2020 var studerende i statskundskab, og havde fået et ulønnet praktikjob i [by2] og derfor søgte lejlighed. Hun lavede et opslag på [virksomhed1], og [person1] reagerede herpå. Hendes bank bad om en salgsopstilling, og der blev skrevet frem og tilbage med [person1] om oplysninger. Hun opfattede [person1]s mail som et tilbud, og hendes accept som bindende. Hun besigtigede lejligheden enten samme dag eller dagen efter accepten. Hun vidste, at [person1] var jurist. Indtil den 19. maj 2020 var der et åbent felt af mulige købere. Hun stillede ikke krav til overtagelsestidspunktet, men så også gerne, at det blev hurtigst muligt. Hun lånte 200.000 kr. af sin far udover banklånet for at kunne finansiere købet. Hun havde den 19. maj 2020 fået oplysninger om foreningen, men hun kan ikke huske, om hun fik alle de oplysninger, som følger af vedtægternes § 17(2). Hun læste ikke salgsaftalen særlig grundigt.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Andelsboligforeningen [adresse1] I & II har yderligere anført, at en bindende aftale om overdragelse af andelen mellem [person1] og [person4] blev indgået den 19. maj 2020.
[person1] har heroverfor anført, at aftale ikke blev indgået førend ved parternes accept af den aftale, som administrator udsendte den 1. juli 2020.
Landsrettens begrundelse og resultat
Som anført af byretten, skal bestyrelsen efter andelsboligforeningslovens § 6 c, stk. 1, nr. 4, påse, at andelshaverne modtager orientering om foreningens forhold, når der er behov herfor.
Landsretten finder, at oplysninger, der kan have væsentlig betydning for ejendommens værdi og dermed de enkelte andeles værdi ved overdragelse, må anses for at være omfattet af bestemmelsen.
Af administrators nyhedsmail af 2. april 2020 fremgår, at de fleste andelsboligforeninger i storbyerne, der benytter den offentlige vurdering, nok også vil kunne opnå en højere valuarvurdering end den offentlige vurdering på daværende tidspunkt.
Andelsboligforeningens formand [person3] har forklaret, at bestyrelsen i april 2020 besluttede at følge administrators råd om at indhente en valuarvurdering, selvom det var bestyrelsens klare forventning, at valuarvurderingen ikke ville resultere i en højere vurdering end den offentlige ejendomsvurdering. Foreningen havde i 2018 søgt en valuarvurdering, men da valuaren kom med en vurdering, der lå ca. 10% under den offentlige vurdering, blev vurderingen ikke færdiggjort.
Uanset administrators udsagn om, at de fleste andelsboligforeninger i storbyerne nok vil kunne opnå en højere valuarvurdering end den offentlige vurdering, og uanset de generelt stigende priser på fast ejendom siden finanskrisen, finder landsretten, at det må lægges til grund, at bestyrelsen i april 2020 ved modtagelsen af [person1]s orientering om salgstanker, ikke havde forventning om, at valuarvurderingen ville føre til en væsentlig højere værdiansættelse. Landsretten bemærker, at der ved bedømmelsen af, hvornår bestyrelsen skal give andelshaverne oplysninger, må tilkomme bestyrelsen en vis skønsmargin, navnlig når der foreligger usikkerhed om udfaldet af en kommende valuarvurdering. Bestyrelsen har således ikke handlet ansvarspådragende ved i april 2020 at undlade at orientere [person1] om, at det var besluttet at indhente en valuarvurdering.
Den 19. maj 2020 om morgenen havde et medlem af bestyrelsen telefonisk været i kontakt med en valuar, der i en efterfølgende mail kl. 9.47 tilkendegav, at værdien blev skønnet til at ligge mellem 247-251 mio. kr., hvilket var væsentligt over den offentlige vurdering på 212 mio. kr., som foreningen hidtil over en årrække havde brugt.
Herefter burde det have stået bestyrelsen klart, at bestyrelsens forventninger til værdiansættelse var væsentligt anderledes, og at en sådan oplysning – selvom den ikke var endelig konfirmeret af valuaren – var væsentlig for andelshaverne, og dermed inden for en rimelig tid skulle kommunikeres til disse, hvilket først skete den 26. juni 2020. Landsretten finder, at informationen ikke er givet inden rimelig tid, ligesom den er mangelfuld ved ikke at oplyse om det forventede prisniveau.
Landsretten finder, at [person1] allerede den 18. maj 2020 kl. 17.27 fremsatte tilbud til [person2] om køb af andelen, og accept af tilbuddet blev givet den 19. maj 2020 kl. 11.53. Der forelå herefter en bindende aftale om salg af lejligheden. Landsretten finder, at disse begivenheder ligger før pligten til inden rimelig tid at orientere andelshaverne om den forestående valuarvurdering. Bestyrelsen har derfor under disse omstændigheder ikke handlet ansvarspådragende i relation til [person1].
Landsretten ændrer derfor byrettens dom således, at Andelsboligforeningen [adresse1] I & II frifindes.
Efter sagens udfald skal [person1] i sagsomkostninger for begge retter betale 75.000 kr. til Andelsboligforeningen [adresse1] I & II. 70.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms og 5.000 kr. til retsafgift. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og betydning.
Thi kendes for ret
Andelsboligforeningen [adresse1] I & II frifindes.
I sagsomkostninger for begge retter skal [person1] inden 14 dage betale 75.000 kr. til Andelsboligforeningen [adresse1] I & II. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
LFR