LL § 194
Huslejenævnets afgørelse var en endelig afgørelse, som skulle meddeles de øvrige lejere i ejendommen senest 2 uger efter, at sagen blev forligt mellem parterne i boligretten. Lejernes mulighed for at se en kopi af afgørelsen ved henvendelse til ejendommens vicevært opfyldte ikke kravet i LL § 194, stk. 2 om, at meddelelsen skal indeholde en kopi af afgørelsen
Sagen drejer sig om udlejers orienteringspligt efter LL § 194 i to tilfælde i en udlejningsejendom på Bornholm indeholdende 88 lejemål. Sagen er anlagt af anklagemyndigheden med påstand om bødestraf til U.
I det ene tilfælde havde huslejenævnet truffet afgørelse om lejenedsættelse. Sagen blev af U anket til boligretten, hvorefter der blev indgået et forlig mellem U og L i sagen. U orienterede ikke de øvrige lejere i ejendommen om huslejenævnets afgørelse eller om forliget. Byretten fandt – med henvisning til formålet med LL § 194 og den risiko for omgåelse, som et forlig vil indebære – at huslejenævnets afgørelse var en endelig afgørelse, da boligretten sluttede sagens behandling, og at U inden 2 uger fra boligrettens afslutning af sagen havde pligt til at orienterede øvrige lejere i ejendommen om huslejenævnets afgørelse.
I det andet tilfælde havde huslejenævnet truffet afgørelse om afvisning af istandsættelseskrav, hvor orienteringspligten blev iagttaget af U ved opslag på to opslagstavler i ejendommen. Af opslaget fremgik, at huslejenævnets afgørelse var gået U imod, og såfremt lejerne ønskede at læse afgørelsen, kunne den hentes hos viceværten. Afgørelsen var ikke hængt op sammen med opslaget. Byretten fandt, at LL § 194, stk. 2, 2.pkt. udtømmende angiver, hvordan en kopi af afgørelsen skal gøres tilgængelig for de øvrige lejere, og fordi U ikke havde vedlagt meddelelsen en kopi af afgørelsen (eller gjort den tilgængelig digitalt), havde U ikke opfyldt orienteringspligten.
Byretten dømte U en bøde på 250.000 kr. i sagen. Retten lagde vægt på den mulige økonomiske vinding, som U kunne opnå ved ikke at orientere de øvrige lejere om huslejenævnets afgørelser, antallet af lejemål i ejendommen samt at U ikke er tidligere straffet.
afsagt den 13. oktober 2022
Politiets nr. 2200-87130-00001-22
Anklagemyndigheden mod
[virksomhed1] ApS cvr-nummer […1]
Anklageskrift er modtaget den 30. august 2022. [virksomhed1] ApS er tiltalt for
- overtrædelse af lejelovens § 194, stk. 1, jf. stk. 2, jf. stk. 3, jf. stk. 4 (dagældende lejelovs § 107 a, stk. 1, jf. stk. 2, jf. stk. 3, jf. stk. 4), ved som udlejer af udlejningsejendommen “[virksomhed1]” indeholdende 88 lejemål – beliggende på [adresse1] i [by1], ikke inden for to uger fra den 18. november 2021 skriftligt at have meddelt beboerrepræsentationen eller samtlige lejere i udlejningsejendommen om en konkret afgørelse om huslejenedsættelse vedrørende lejemålet [adresse1] lejlighed 202, hvor lejeren fik fuldt ud medhold, truffet af huslejenævnet den 29. juni 2021, uagtet at man som udlejer er forpligtiget hertil.
- overtrædelse af lejelovens § 194, stk. 1, jf. stk. 2, jf. stk. 3, jf. stk. 4 (dagældende lejelovs § 107 a, stk. 1, jf. stk. 2, jf. stk. 3, jf. stk. 4), ved som udlejer af udlejningsejendommen “[virksomhed1]” indeholdende 88 lejemål – beliggende på [adresse1] i [by1], ikke inden for to uger fra den 29. marts 2022 skriftligt, at have meddelt beboerrepræsentationen eller samtlige lejere i udlejningsejendommen om en konkret afgørelse om afvisning af istandsættelseskrav, vedrørende lejemålet [adresse1] lejlighed 108, hvor lejeren fik fuldt ud medhold, truffet af huslejenævnet den 29. marts 2022, uagtet at man som udlejer er forpligtiget hertil.
Påstande
Anklagemyndigheden har nedlagt påstand om bødestraf på samlet 500.000 kr.
Tiltalte har nægtet sig skyldig.
Sagens oplysninger
[virksomhed1] ApS ved direktør [person1] har forklaret, at tiltalte og lejer indgik et forlig i den sag, som forhold 1 udspringer fra. Tiltalte indbragte Huslejenævnets afgørelse for boligretten, hvor parterne accepterede rettens forslag om retsmægling. I forbindelse med retsmæglingen indgik tiltalte og lejeren forlig. Det er korrekt, at lejer fik medhold ved Huslejenævnet, men ved forliget fik lejer meget mindre, end lejer var tilkendt ved Huslejenævnets afgørelse – svarende til ca. 1/3. Da boligretten ikke behandlede sagen, og da der blev indgået forlig, mener tiltalte ikke, at der er tale om en endelig afgørelse, som tiltalte var forpligtet til at oplyse de øvrige lejere om. Tiltalte har derfor ikke informeret de andre lejere om sagen. Forliget trådte i stedet for afgørelsen fra Huslejenævnet, og boligretten traf ikke en afgørelse. Desuden fik lejer ikke helt eller delvis medhold ved forliget. Det lejer fik ud af forliget var for svige og smerte forbundet med sagen, og således slet ikke for de forhold, som lejer ved Huslejenævnets afgørelse havde fået medhold i. Lejer har derfor ikke fået hverken hel eller delvis medhold i det forhold, som lejer indbragte for Huslejenævnet. På den baggrund var det faktisk tiltalte, der har fået medhold. I forhold til tiltalens forhold 2, så har tiltalte opfyldt forpligtelsen til at oplyse de øvrige lejere. Der blev informeret om Huslejenævnets afgørelse ved opslag på to opslagstavler. Af opslaget fremgik, at Huslejenævnets afgørelse var gået imod tiltalte, og såfremt lejerne ønskede at læse afgørelsen, kunne denne hentes hos viceværten. De hængte ikke afgørelserne op sammen med opslaget. Opslag skete inden for 4 uger. Tiltalte har ikke givet besked til Huslejenævnet om, at dette blev gjort. Der er ikke en beboerrepræsentation i ejendommen, og tiltalte mener at have oplyst samtlige lejere om afgørelsen ved opslag på de to opslagstavler. Tiltalte kommunikerer altid med lejerne via opslag på disse opslagstavler, det gælder for eksempel også, hvis der skal lukkes for vandet eller lignende. De har tidligere informeret ved at lægge breve i lejernes postkasser, men der er mange, der ikke tømmer deres postkasser, så de har bedst erfaring med at hænge op som gjort. De overvejede derfor ikke at lægge afgørelsen eller besked om afgørelsen i lejernes postkasser. Det ville være spild af tid at gøre. Der har ikke været nogen økonomiske overvejelser forbundet med ikke at informere direkte, blandt andet fordi tiltalte er overbevist om, at alle lejerne er bekendt med sagerne og deres resultat.
[Person2] har forklaret, at det er hende, der har indgivet politianmeldelsen vedrørende tiltalte. Den 9. februar 2022 indgav hun den første anmeldelse på baggrund af de forholdsvis nye regler om, at en udlejere har pligt til at informere lejerne i ejendommen om afgørelser fra Huslejenævnet, hvor lejer får hel eller delvis medhold, når der er mere end én lejer i ejendommen. Der er ikke mange ejendomme på Bornholm, hvor udlejer er omfattet af denne pligt, men Huslejenævnet er begyndt atorientere om denne pligt. Huslejenævnet er begyndt at følge op på dette, da Huslejenævnet er blevet opmærksom på, at denne pligt ofte ikke opfyldes. Huslejenævnet blev desuden konkret opmærksom på, at tiltaltes lejere ikke var opmærksom på afgørelsen. Grundet afgørelsens indhold og mulige betydning for de øvrige lejere mente Huslejenævnet, at det var nødvendigt at foretage en politianmeldelse. Huslejenævnet har flere gange fulgt op over for tiltalte vedrørende orienteringspligten. Tiltalte har været af den opfattelse, at der ikke var pligt til at orientere om den afgørelse, der har givet anledning til forhold 1, da sagen var indbragt for boligretten, og der dér var indgået et retsforlig mellem tiltalte og lejeren. Dette var Huslejenævnet uenig i, hvorfor der skete politianmeldelse. Indbringes en afgørelse fra Huslejenævnet ikke for boligretten, er den endelig to uger fra afgørelsestidspunktet. Der er dog en frist på fire uger for at indbringe sagen for boligretten. Når denne frist er udløbet, er fristen for at orientere lejerne også udløbet. Indbringes sagen for boligretten, er afgørelsen først endelig ved boligrettens afgørelse. I denne sag blev Huslejenævnets afgørelse indbragt for boligretten, og Huslejenævnet afventede derfor boligrettens afgørelse. Huslejenævnet fik fra retten at vide, at der i november var indgået et forlig. Det er Huslejenævnets vurdering, at når der indgås et forlig, har lejere fået hel eller delvist medhold, hvorfor orienteringspligten består. Formålet med bestemmelsen er, at andre lejere er bekendt med, at der er et forhold omkring deres lejemål, som det kunne være i deres interesse at få indbragt for Huslejenævnet, og derved have mulighed for at varetage deres interesser. Ud fra et retssikkerhedssynspunkt kan man ikke undlade at orientere, blot fordi der er indgået et forlig i sagen. Forliget medfører ikke, at lejeren ikke har fået medhold i sin klage. Den anden politianmeldelse blev indgivet den 10. maj 2022 på baggrund af en anden afgørelse fra Huslejenævnet. Denne afgørelse var ikke indbragt for boligretten. Lejeren havde ved afgørelsen fået fuldt medhold, og tiltalte havde derfor pligt til at orientere de øvrige lejere. Da dette ikke var sket, var det Huslejenævnets vurdering, at der var sket en overtrædelse af forpligtelsen. Det er hendes opfattelse, at opslag på en opslagstavle må være tilstrækkelig til at opfylde forpligtelsen, men afgørelsen skal vedlægges. Inden der skete politianmeldelse forsøgte hun at forhøre sig hos tiltalte om, hvorvidt pligten var overhold. Hun hørte dog ikke, at dette skulle være sket, hvorfor der skete politianmeldelse. Hun har jævnligt kontakt til lejere i ejendommen, da de klager over forskellige ting, ligesom en af hendes kollegaer bor der. Hun har i denne sag modtaget en konkret henvendelse fra en lejer om, at der ikke er blevet orienteret om Huslejenævnets afgørelse. Huslejenævnet træffer ikke afgørelse, hvis der indgås forlig, inden Huslejenævnet træffer afgørelse. I så fald behandles sagen ikke på et møde i Huslejenævnet. Det er muligt, at Huslejenævnet ikke har hjemmel til at følge op på, om orienteringspligten er overholdt, men da ingen andre gør det, har Huslejenævnet valgt at tage den opgave på sig, som en forlængelse af deres orientering af udlejere om pligten. Hun mener, at Huslejenævnet alene har mulighed for at følge på disse sager.
Der har været fremlagt politianmeldelse af [virksomhed1] ApS af 9. februar 2022 grundet manglende orientering af lejerne i ejendommen om Huslejenævnets afgørelse af 29. juni 2021. Mail af 27. januar 2022 og af 28. januar 2022 mellem [person2] og retssekretariatet ved Retten på Bornholm vedrørende boligrettens behandling af sagen, hvorved Retten på Bornholm oplyste, at sagen var forligt den 18. november 2021. Brev af 28. januar 2022 fra [person2] til [virksomhed1] ApS vedrørende orienteringspligten som følge af, at sagen var sluttet ved boligretten. Huslejenævnets afgørelse af 29. juni 2021 vedrørende lejemålet [adresse1], lejl. B202, [by1], hvori Huslejenævnet nedsatte den årlige leje fra 84.000 kr. til 54.400 kr. med virkning fra den 15. november 2019, samt at udlejer skulle tilbage betale 7.000 kr. i forudbetalt leje til lejer. Politianmeldelse af [virksomhed1] ApS af 10. maj 2022 grundet manglende orientering af lejerne i ejendommen om Huslejenævnets afgørelse af 29. marts 2022. Brev af 29. marts 2022 fra [person2] til [virksomhed1] ApS med fremsendelse af Huslejenævnets afgørelse. Huslejenævnets afgørelse af 29. marts 2022 vedrørende lejemålet [adresse1], lejl. 108, [by1], hvori Huslejenævnet har vedtaget at afvise udlejers istandsættelseskrav. BBR-meddelelse for ejendommen hvoraf fremgår, at ejendommen samlet indeholder 88 lejemål.
Tiltalte er ikke tidligere straffet.
Rettens begrundelse og afgørelse
Retten lægger efter bevisførelsen til grund, at Huslejenævnet den 29. juni 2021 og den 29. marts 2022 i sager vedrørende lejemål i tiltaltes ejendom traf afgørelser, hvorved lejerne fik hel eller delvis medhold, og at tiltalte, som forklaret af [person1], ikke har orienteret de øvrige lejere om afgørelsen af 29. juni 2021, men har orienteret lejerne om afgørelse af 29. marts 2022. Orienteringen skete ved opslag om afgørelsen på to opslagstavler i ejendommen, uden at en kopi af afgørelsen blev hængt op sammen med orienteringen. En kopi af afgørelsen kunne afhentes hos ejendommens vicevært. Endelig lægger retten til grund, at sagen afgjort ved Huslejenævnets afgørelse af 29. juni 2021 blev indbragt for boligretten ved Retten på Bornholm inden udløb af fristen herfor, og at sagen senere blev sluttet gennem retsmægling ved forlig mellem tiltalte og lejeren.
Da Huslejenævnets afgørelse af 29. juni 2021 inden fristens udløb blev indbragt for boligretten, forelå der ikke en endelig afgørelse, da sagen skulle prøves for boligretten, hvorfor fristen i henhold til lejelovens § 194 (tidligere § 107 a) ikke løb fra den 29. juni 2021. Da parterne indgik forlig den 18. november 2021 sluttedes sagen ved boligretten, uden at boligretten traf afgørelse. Herefter, og da forliget kun har bindende virkning for parterne, men ikke tredjemand, som ikke har været part i sagen, og som derfor ikke er afskåret fra at prøve samme forhold ved en selvstændig sag, da tredjemands krav og synspunkter ikke har været gjort gældende under sagen, og henset til formålet med lejelovens § 194, samt endelig den risiko for omgåelse, som indgåelse af forlig til både udlejer og den enkelte lejers fordel vil indebære, finder retten, at Huslejenævnets afgørelse af 29. juni 2021, da boligretten sluttede sagens behandling den 18. november 2021, var en endelig afgørelse, og at tiltalte inden for to uger fra den 18. november 2021 havde pligt til at orientere de øvrige lejere i ejendommen om afgørelsen, jf. lejelovens § 194. Da tiltalte ikke har orienteret de øvrige lejere om afgørelsen, er tiltalte skyldig i den ved forhold 1 rejste tiltale.
Tiltalte har ved opslag på to opslagstavler orienteret de øvrige lejere om, at Huslejenævnet den 29. marts 2022 traf en afgørelse, hvor en lejer fik hel eller delvis medhold. Orienteringen var ikke vedlagt en kopi af afgørelsen. Det fremgår af lejelovens § 194, stk. 2, 2. pkt., at en meddelelse i henhold til § 194, stk. 1, skal indeholde en kopi af den trufne afgørelse. I henhold til § 194, stk. 2, 3. pkt., kan oplysningerne gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform. Af forarbejderne til bestemmelsen er der ikke lagt op til øvrige orienteringsmuligheder. Retten finder på den baggrund, at § 194, stk. 2, udtømmende angiver, hvordan en kopi af afgørelsen skal gøres tilgængelig for de øvrige lejere. Da tiltalte ikke har vedlagt meddelelsen en kopi af afgørelsen eller i øvrigt gjort denne tilgængelig som anført i lejelovens § 194, stk. 2, 3. pkt., finder retten, at tiltalte ikke har opfyldt sin forpligtelse til at orientere de øvrige lejere, jf. lejelovens § 194, stk. 1. Tiltalte er derfor skyldig i den ved forhold 2 rejste tiltale.
Straffen fastsættes til en bøde på 250.000 kr., jf. lejelovens § 194, stk. 1, jf. stk. 2, jf. stk. 3, jf. stk. 4 (dagældende lejelovs § 107 a, stk. 1, jf. stk. 2, jf. stk. 3, jf. stk. 4).
Retten har lagt vægt på den mulige økonomiske vinding, som tiltalte har kunnet opnå ved ikke at orientere de øvrige lejere om Huslejenævnets afgørelser, samt antallet af lejemål i ejendommen. Retten har også tillagt det vægt, at tiltalte ikke tidligere er straffet for lignende forhold.
Thi kendes for ret
[virksomhed1] ApS skal betale en bøde på 250.000 kr. Tiltalte skal betale sagens omkostninger.
Andreas Greijmer Husum dommerfuldmægtig
Rettens nr. 1-588/2022
MSJ