LL § 19, stk. 2
LL § 20, stk. 1
Bevis for gennemgribende forbedring efter LL § 19, stk. 2, kunne løftes ved besigtigelse og tidligere ejers forklaring
L flyttede ind i lejemålet i 2013. I lejekontraktens § 11 var anført, at lejefastsættelsen baserer sig på BRL § 5, stk. 2 (nugældende LL § 19, stk. 2). U – som havde overtaget ejendommen efter, at lejemålet var gennemgribende forbedret – havde ikke dokumentation for arbejderne.
L indbragte en sag for huslejenævnet i 2019, idet L mente, at lejemålet ikke var gennemgribende forbedret og dermed, at lejen ikke kunne fastsættes efter BRL § 5, stk. 2.
Et enigt huslejenævn kom frem til, at udlejning baseret på BRL § 5, stk. 2 var berettiget. Nævnet lagde vægt på tilstand og niveau vedrørende badeværelset og køkkenet.
L indbragte sagen for boligretten. Under sagen forklarede den tidligere ejer af ejendommen, at lejemålet blev moderniseret i 2001-2002 igennem en periode på ca. 2 måneder med bl.a. nyt badeværelse og køkken, nye vinduer og el. Samlet pris for moderniseringen var ca. 200-250.000 kr. Den tidligere ejer havde ikke længere dokumentation for moderniseringen.
Flertallet i boligretten stemte for, at lejen kan fastsættes efter BRL § 5, stk. 2. Flertallet udtalte, at efter en besigtigelse af lejemålet, herunder særligt køkken og bad, sammenholdt med forklaringen fra den tidligere ejer, er det utvivlsomt, at der i 2001-2002 er udført forbedringer i tilstrækkeligt omfang, og at det er sket inden for en periode på 2 år, jf. BRL § 5, stk. 8, 2. pkt. (nugældende LL § 20, stk. 1). Flertallet lagde desuden vægt på, at L først gjorde indsigelse i 2019.
Landsretten var enig i boligrettens flertals begrundelse og stadfæstede boligrettens dom.
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 4. januar 2023
[person1]
(advokat Maria Kjærulff Berth)
mod
[virksomhed1] ApS
(advokat René Rasmussen)
Retten i Næstved har den 17. januar 2022 afsagt dom i 1. instans (sag BS26217/2020-NAE).
Landsdommerne Birgitte Grønborg Juul, Joachim Kromann og Anna H. Stamhus Thommesen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, [person1], har for landsretten nedlagt endelig påstand om, at [virksomhed1] ApS skal anerkende, at lejemålet [adresse1], 1., [by1], ikke er gennemgribende renoveret, subsidiært at [virksomhed1] ApS skal anerkende, at det lejedes værdi udgør 65.250 kr. i årsleje.
[person1] har endvidere nedlagt endelig påstand om, at [virksomhed1] ApS skal anerkende, at [virksomhed1] ApS til [person1] skal tilbagebetale for meget betalt leje med virkning fra den 1. januar 2020 med tillæg af procesrente fra den 30. juni 2020.
Indstævnte, [virksomhed1] ApS, har påstået dommen stadfæstet.
Forklaringer
[person2] har afgivet supplerende forklaring.
[person2] har forklaret blandt andet, at orienteringen af lejerne efter § 5, stk. 7, i boligreguleringsloven skete ved opslag i opgangen. Der fremkom ingen indvendinger herimod. [virksomhed1] ApS er ikke længere i besiddelse af opslaget, da selskabets computere blev hacket i 2012 eller 2013, i hvilken forbindelse selskabet mistede en række data. Ejendommen var ved selskabets erhvervelse heraf i 2010 generelt i fin stand, herunder var mange af lejlighederne gennemgribende renoveret. I det i sagen omhandlede lejemål var der trukket ny el, og der var opsat nye kontakter. Der var endvidere indsat nyt køkken, ligesom badeværelset var renoveret, herunder med ny vinylbelægning. Han husker ikke, om der var opsat nyt badeværelsesmøbel, eller om der var etableret udluftning.
Vedrørende indholdet af det forlig, som blev indgået for boligretten i sagen vedrørende lejemålet beliggende Bag Klosteret 22, st. tv., [by1], har [person2] forklaret, at lejer hævede sagen mod, at lejeaftalen blev bragt til ophør, og hun til [virksomhed1] ApS betalte 10.000 kr. til istandsættelse og yderligere en 1/2 måneds husleje.
Retsgrundlag
Lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 med senere ændringer, bestemte i § 5 blandt andet:
”§ 5. …
Stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje …
…
Stk. 7. … Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.”
Lov nr. 817 af 9. juni 2020 om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (styrkelse af lejerne) indeholdt i § 2, nr. 1 og 4, ændringer af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og 7, idet ordet ”væsentligt” udgik af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og 7, og stk. 7 blev stk. 8.
Ændringsloven trådte efter lovens § 3, stk. 1, i kraft den 1. juli 2020. Ifølge ikrafttrædelsesbestemmelserne og forarbejderne til ændringsloven gælder ændringerne i lovens § 2, nr. 1 og 4, for lejeaftaler, som indgås efter lovens ikrafttræden.
De omhandlede bestemmelser i boligreguleringsloven og lejeloven fremgår nu af lejeloven (lov nr. 341 af 22. marts 2022), der efter lovens § 207, stk. 1, trådte i kraft den 1. juli 2022. Efter lovens § 207, stk. 3, blev boligreguleringsloven ophævet, idet det dog følger af § 207, stk. 4, at de ovenfor citerede bestemmelser i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og 7 (nu stk. 8), fortsat gælder for lejeaftaler indgået før den 1. juli 2020.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Landsrettens begrundelse og resultat
Landsretten tiltræder af de grunde, boligrettens flertal har anført, at lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Det tiltrædes af de grunde, boligretten har anført, endvidere, at [virksomhed1] ApS har godtgjort, at lejen i det omtvistede lejemål ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Landsretten stadfæster derfor boligrettens dom.
Efter sagens udfald skal [person1] i sagsomkostninger for landsretten betale 25.000 kr. til [virksomhed1] ApS. Beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand ekskl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og forløb.
THI KENDES FOR RET: Boligrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal [person1] inden 14 dage betale 25.000 kr. til [virksomhed1] ApS. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Dom afsagt af Østre Landsret, 5. afd. den 4. januar 2023 (BS-5925/2022-OLR)
MSJ