LL § 19, stk. 2 og stk. 4 (tidligere BRL § 5, stk. 2 og stk. 5)
Væsentlighedskriterie ved lejens størrelse vurderes ud fra den oprindelige aftalte leje og ikke ud fra U’s nedsatte lejeniveau.
Sagen vedrørte lejefastsættelse, hvor den aftalte årlige leje mellem lejer og udlejer udgjorde 189.000,00 ekskl. moms. jf. Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 og 5 (LL § 19, stk. 2 og 4). Lejer indbragte sagen omkring lejefastsættelse til huslejenævnet, da lejer mente, at lejen oversteg det lejdes værdi. I forlængelse heraf nedsatte udlejer af egen drift lejen til 183.000,00 kr. ekskl. moms årligt, som i følge udlejer ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.
I boligretten og senere i Landsretten blev det fastslået, at væsentlighedsvurderingen, efter lovens ordlyd, skulle laves ud fra den af parternes aftalte leje og ikke af den senere nedsatte leje. Landsretten begrundede herved, at udlejer ellers kunne omgå kravet om væsentlighed, jf. UfR.2020.436V. Landsretten fandt, at den aftalte årlige leje på 189.000,00 kr. ekskl. moms var 13,64% højere end det lejedes værdi, og tog dermed ikke udlejers påstand om at lejemålet var eksklusivt og unikt til følge.
Landsretten stadfæstede derved boligrettens dom.
Østre Landsrets dom af 15. november 2022
2. afd., sag BS-48240/2021-OLR
Referencer:
Boligreguleringsloven § 5, stk. 2, stk. 5, sidste pkt.
Tidligere instans:
Frederiksberg Byrets dom af 2. december 2021
afsagt den 15. november 2022
Sag BS-48240/2021-OLR (2. afdeling)
Brdr.[xxx] Legat (advokat Kim Krarup)
mod
[person1] og [person2] (advokat Jerry Osbak for begge)
Boligretten på Frederiksberg har den 2. december 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS-38496/2020-FRB).
Landsdommerne Kaspar Linkis, Mikael Sjöberg og Alexander M. P. Johannessen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, Brdr.[xxx] Legat, har nedlagt påstand om, at [person1] og [person2] skal anerkende, at den årlige leje for lejemålet [adresse1], [by2], er 183.000 kr. ekskl. forbrug, subsidiært lavere end 183.000 kr. ekskl. forbrug, men højere end 166.320 kr. ekskl. forbrug.
Indstævnte, [person1] og [person2], har påstået dommen stadfæstet.
Forklaringer
[person3] og [person2] har afgivet supplerende forklaring.
[person3] har supplerende forklaret bl.a., at han ikke længere er formand for Brdr.[xxx] Legat. Lejemålet er beliggende i en fredet ejendom fra 1792 skråt over for [rådhuset]. Det føles nærmest som om, at tiden bliver skruet 200 år tilbage, når man træder ind på gårdspladsen. Lejemålet har eksklusive brugsret til en have. Det er et enestående lejemål, som tilmed er totalistandsat. Han har ikke kendskab til fortsatte gener vedrørende lejemålets vinduer.
[person2] har supplerende forklaret bl.a., at [person3] selv udtalte, at lejen var høj, da han kom forbi med lejekontrakten. Hun googlede efterfølgende lejeniveauet i området og kunne konstatere, at lejen var meget høj. Da de alligevel var nødsaget til at klage til huslejenævnet over lejemålets udvendige stand, medtog de samtidig spørgsmålet om huslejefastsættelsen i klagen. Revnerne i væggene i lejemålet er ikke blevet udbedret, og der er fortsat problemer med træk fra vinduerne. Hun har klaget herover til den nye formand for legatet, og løsningen er indtil videre blevet, at udlejer har sat tape på vinduerne.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for boligretten.
Brdr.[xxx] Legat har yderligere anført navnlig, at der er tale om et liebhaverlejemål med en unik beliggenhed, hvilket skal tillægges betydning ved væsentlighedsvurderingen.
[person1] og [person2] har heroverfor anført, at udlejer idylliserer lejemålet, og at det er uden betydning for væsentlighedsvurderingen, om der er tale om et liebhaverlejemål.
Landsrettens begrundelse og resultat
Parterne er for landsretten enige om, at værdien af det omhandlede lejemål svarer til en årlig leje på 166.320 kr. ekskl. forbrug, og spørgsmålet er derfor alene, om udlejer har godtgjort, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2 og stk. 5, sidste pkt.
Den årlige leje er i lejeaftalen aftalt til 189.000 kr. ekskl. forbrug. Efter at lejerne havde indbragt denne leje for huslejenævnet, nedsatte udlejer på eget initiativ den årlige leje til 183.000 kr. ekskl. forbrug og anførte, at lejen herefter ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi. Landsretten finder, at væsentlighedsvurderingen, der efter lovens ordlyd vedrører den aftalte leje, under de anførte omstændigheder skal foretages i forhold til den aftalte leje på 189.000 kr. og ikke den under sagens behandling nedsatte leje på 183.000 kr., idet udlejer ellers ville have mulighed for at omgå kravet om væsentlighed, jf. herved UfR 2020.436 V.
Landsretten finder, at udlejer ikke har godtgjort, at den aftalte årlige leje på 189.000 kr. ekskl. forbrug ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi på årligt 166.320 kr. ekskl. forbrug. Det bemærkes i den forbindelse, at den aftalte årlige leje er 13,64 % højere end det lejedes værdi. Det, som udlejer har anført for landsretten om lejemålets eksklusive og unikke karakter, kan ikke føre til en ændret vurdering.
Herefter, og da det, som udlejer i øvrigt har anført, ikke kan føre til et andet resultat, stadfæster landsretten boligrettens dom.
Efter sagens udfald skal Brdr.[xxx] Legat i sagsomkostninger for landsretten betale 30.000 kr. til [person1] og [person2]. Beløbet dækker udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens omfang og forløb.
Thi kendes for ret
Boligrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Brdr.[xxx] Legat inden 14 dage betale 30.000 kr. til [person1] og [person2]. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Dom afsagt af Østre Landsret, 2. afd. den 15. november 2022 (BS-48240/2021-OLR)
LFR