LL § 182, stk. 1, nr. 4 (tidl. LL 93, stk. 1, litra d)
U kunne ikke ophæve boliglejeforhold indgået med to lejere alene på baggrund af den ene lejers fraflytning.
U ophævede en boliglejekontrakt, der i 2014 var indgået med både L1 og L2 som lejere. Ifølge lejekontraktens § 11 skulle begge lejere have folkeregisteradresse i lejemålet. L2 anmodede i 2018 U om at kunne udtræde lejeforholdet og fraflytte lejemålet, hvilket U afviste under henvisning til at lejeforholdet i så fald skulle opsiges. I 2020 konstaterede U at L2 var fraflyttet i 2018 uden yderligere besked til U. U ophævede derfor lejemålet under henvisning til LL § 182, stk. 1, nr. 4 (tidl. 93, stk. 1, litra d). Landsretten og boligrettens flertal fandt, at bestemmelsen i LL § 182, stk. 1, nr. 4 (tidl. § 93, stk. 1, litra d) hverken efter sin ordlyd eller forarbejder giver U adgang til at ophæve en lejeaftale alene som følge af at den ene af flere lejere fraflytter lejemålet. På trods af krav i lejekontrakten om tilmelding til folkeregister på lejemålets adresse, fandt landsretten at det ikke ved den indgåede lejeaftale eller i øvrigt forud for ophævelsen heraf med den fornødne klarhed var tilkendegivet L1 og L2 at det var en betingelse for opretholdelse af lejemålet, at det bebos af dem begge og at den ene lejers fraflytning således kunne berettige U til at ophæve lejemålet som sket. Ophævelsen af lejeaftalen var således ikke berettiget.
Boligretten
Sagens parter
U (adv. Kasper Meedom Westberg, Kbh)
Mod
L1 og L2 (begge adv. Søren Saaby Hansen, Kbh.)
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen, der er anlagt den 28. oktober 2020, drejer sig om retmæssigheden af ophævelse af et lejemål som følge af den ene lejers fraflytning.
U, U, har nedlagt følgende påstande:
Påstand 1
L1 og L2 tilpligtes at anerkende, at de straks skal fraflytte lejemålet beliggende X-vej, København , subsidiært på et af boligretten fastsat tidspunkt.
Påstand 2
L1 og L2 tilpligtes straks at fraflytte lejemålet beliggende X-vej, København , subsidiært inden for en af boligretten fastsat frist. L1 og L2, har nedlagt påstand om frifindelse.
Oplysninger i sagen
Ved lejekontrakt underskrevet den 12. juni 2014 lejede de lejemålet beliggende X-vej, København , af U. Af lejekontrakten fremgår blandt andet, at lejemålet var tidsbegrænset i tre år, og at lejefoldet uden yderligere varsel ophørte den 30. juni 2017. Det er oplyst, at L1 & L2 ved dom har fået fjernet tidsbegrænsningen og nedsat huslejen. Af lejekontraktens § 11 fremgår endvidere følgende: ”… Lejer er forpligtet til at tilmelde sig folkeregisteret og tilmelde sig forsyningsselskaber. …” Den 27. september 2018 skrev L2 følgende til U’s administrator: ”… Jeg har i dag for søgt at få fat på dig, da jeg har et spørgsmål, som kræver et relativt hurtigt svar :-). Sagen er den, at jeg i går, som sendt fra himlen, er blevet tilbudt en 2 værelseslejlighed, med indflytning hurtigt muligt. Inden jeg siger fra eller til, vil jeg blot sikre mig, at jeg kan blive slettet fra vores lejekontrakt på X-vej, og L1 efterfølgende sagtens kan blive boende, som eneste lejer på bopælen. Jeg er klar over at der vil falde et administrationsgebyr, som naturligvis betales – men derudover, er der noget som skulle forhindre mig i at fraflytte vores lejemål. …” Den 1. november 2018 skrev administrator følgende til L2 : ”… Hej L2 Forinden jeg kan give sig svar på din henvendelse, skal jeg bede dig oplyse, hvem der d.d. bebor lejemålet og er folkeregistreret på adressen? …” Den 1. november 2018 skrev sagsøgte L2 følgende til administrator: ”… Det har undertegnede, samt: L1 og D. …” Den 11. november 2018 skrev administrator følgende til L2: ”… Som svar på din ansøgning om tilladelse til at du kan fraflytte lejemålet og L1 herefter kan fortsætte lejeaftalen, skal jeg hermed meddele dig afslag. Såfremt du fortsat ønsker at fraflytte lejemålet, skal lejeaftalen opsiges. …” Den 23. august 2019 skrev sagsøgte L1 følgende til administrator: ”… Jeg skriver til dig for at høre om U kan acceptere, at L2 fraflytter adressen? …” Den 24. august 2019 skrev administrator følgende til L1 & L2: ”… U kan ikke give tilladelse til at L2 kan afnoteres/slettes af lejekontrakten. Såfremt L2 fraflytter – flytter sin adresse skal lejemålet opsiges til fraflytning. …” Den 27. august 2020 skrev sagsøgte L1 følgende til administrator:
… Jeg skriver til dig angående vores lejelejlighed på X-vej, Kbh. Da vi har boet lejligheden i mere end 3 år, ønsker vi ift. lejelovens § 73 at bytte vores lejlighed med en lejer af en anden beboelseslejlighed. Vi er opmærksomme på, at vi maks må bytte vores lejlighed ud til 3 personer, da lejligheden har 3 værelser. Vi vil blot orientere dig om ovenstående, samt spørge om du/I tager jer af den nye kontrakt eller om det er noget vi selv skal stå for? Derudover vil vi gerne vide om der er andet vi skal forholde os til? …” Den 28. august 2020 skrev administrator følgende til L1: ”… For at vi kan vurdere bytteret skal vi anmode om at I fremsender lejekontrakt for det lejemål I ønsker at bytte til, herunder oplysning om antal personer og navne på de nye lejere. I givet fald bytte godkendes skal vi endvidere have dokumentation for at U af den lejlighed I bytter med accepterer byttet. …” Den 28. august 2020 skrev L1 følgende til administrator: ”… Tak for din mail. Jeg vender retur når jeg har mere information. …” Den 30. september 2020 skrev administrator følgende til L1: ”… Det er konstateret at L2 er fraflyttet lejemålet og D nu er tilmeldt på adressen. Idet lejekontrakten er indgået med L2 og dig, skal vi venligst anmode om dokumentation for at L2 fortsat bor i lejemålet og er tilmeldt folkeregister. Opmærksomheden henledes på, at i henhold til lejekontrakten skal I begge bebo lejligheden. Måtte dette ikke være tilfældet eller modtager vi ikke dokumentation indenfor 3 hverdage fra dato, kan U ophæve lejeaftalen til øjeblikkelig fraflytning. …” Ved brev af 30. september 2020 skrev L1 & L2s advokat bl.a. følgende til administrator: ”… Jeg kan bekræfte, at L2 er fraflyttet lejemålet og at D, L1’s kæreste, er flyttet ind. …” Ved brev af 8. oktober 2020 til L1 & L2 ophævede U lejemålet med henvisning til lejelovens § 93, stk. 1, litra d.
Forklaringer
Der er afgivet forklaring af A, L1 og L2. A har forklaret blandt andet, at det er hans hustru, der ejer U, og at han er direktør. Han kan ikke huske, hvordan L1 & L2 blev lejere. Ofte tilbydes U’s lejligheder i første omgang til ansatte. Når der i lejekontrakten er et vilkår om tilmelding til folkeregisteret, skyldes det blandt andet, at han synes det er vigtigt, at de er helt klar over, hvem der bebor lejligheden. Det er vigtigt for U, at der er tale om ordentlige lejere. U vil gerne undgå [air]bnb-udlejning. Sikkerheden for betaling af husleje og udgifter i forbindelse med fraflytning er endvidere større, når begge beboere står på lejekontrakten. Han blev hver gang forelagt henvendelserne fra L1 & L2 om L2’s ønske om fraflytning. Det var af de samme grunde om vigtigheden af, at begge stod på lejekontrakten, at han gav afslag herpå. Det er efter hans opfattelse ikke godt nok, at den fraflyttende fortsat nok hæfter økonomisk. Det her handler ikke om, at han er ”sur” over den tidligere retssag om lejekontraktens bestemmelse om tidsbegrænsning og om lejenedsættelse. Han hørte ikke mere til L1’s & L2’s henvendelse omkring bytte af lejligheder. Det var C fra … Administration, der på hans foranledning tjekkede folkeregisteret og derigennem blev opmærksom på, at kun én af L1 & L2 var registreret på adressen. Dette betragter han som misligholdelse af lejekontrakten. På et tidspunkt modtog U klager over blandt andet larm fra lejligheden, ligesom de også fik at vide, at der blev røget i ejendommen. Han tog derfor en morgen forbi lejligheden og bankede på for at se, hvad der foregik. Til hans overraskelse var det en mand, der åbnede døren, og manden oplyste, at han boede i lejligheden sammen med sin mand, og at sagsøgte L1 også boede der. Han kan ikke huske, om manden præsenterede sig som D. I dag ved han reelt ikke, hvem der bebor lejligheden. Han har kun denne ene gang opsøgt lejerne i lejemålet. I september 2020 fik U et tilbud fra L1 & L2 om, at L1 & L2 ville fraflytte frivilligt mod at få 200.000 kr. Her i sommer kom en nyt tilbud fra L1 & L2 om, at de ville fraflytte frivilligt mod at få 500.000 kr. Da U indgik lejeaftalen, havde han en opfattelse af, at L1 & L2 var ordentlige mennesker. Deres økonomiske forhold blev ikke undersøgt. U vil gerne have styr på, hvem der bebor lejligheden og ønsker derfor ikke fremlejere. Der er ikke tale om at forsøg på at presse L1 & L2 ud. U har opsat videoovervågning i ejendommen. Han kan ikke huske, om overvågningen blev opsat før eller efter retssagen om tidsbegrænsning og lejefastsættelse. Kameraerne peger ikke direkte mod L1’s & L2’s lejemål. Kameraerne blev opsat for at skabe tryghed. Ejendommens vicevært har flere gange givet udtryk for utryghed, fordi han ikke ved, hvad der foregår i L1 & L2’s lejlighed. L1 har forklaret blandt andet, at hun arbejder i et modelbureau. Hun og L2 fik lejemålet gennem oplysninger fra E, beboeren i nabolejligheden, der oplyste at lejligheden var ledig. Hverken hun selv eller L2 har arbejdet for U’s virksomheder. Hun har kendt L2 i mange år, og de har boet sammen før. Deres relation er alene venskabelig. I lejligheden havde de hver deres værelse, men de har i et vist omfang haft fælles økonomi. De lavede stort set alt sammen, herunder tog på ferier sammen, da de begge boede i lejligheden. De har haft overnattende gæster i lejligheden, men hun husker ikke hvor længe ad gangen. D er hendes tidligere kæreste. D har ikke boet i lejligheden med en anden kæreste, og han har ikke hende bekendt været i forhold med en mand. Den person, A omtalte, der åbnede døren, var B. B bor i lejligheden i dag. Han har fremlejet noget af den. Hun ved ikke, om de har orienteret U herom, men hun tror det ikke. B havde en mandlig kæreste, og de boede alle tre i lejligheden i en periode. Der er efter retssagen mod U vedrørende husleje og den oprindelige tidsbegrænsede lejekontrakt blevet opsat videoovervågning, og der er nu også blevet udarbejdet en husorden. Hun har aldrig følt, at der har været utrygt i området, tværtimod har hun følt sig utryg efter opsætningen af overvågningen, idet de fleste af kameraerne peger direkte mod lejemålet. Der er opsat fire kameraer. Hun ved ikke, hvor langt kameraerne kan ”se”. Baggrunden for mailen til administrator den 27. september 2018 var, at hun ønskede at kunne blive boende, selvom L1 flyttede. Hun har ikke tænkt over, at det kunne have konsekvenser, hvis L2 fraflyttede lejligheden, idet beboerne i nabolejligheden havde gjort noget tilsvarende. Hun bor fortsat i lejemålet, men er også lejlighedsvis hos sin kæreste. De sidste 14 dage har hun kun været i lejligheden i ca. fire dage. Det er svært at sige, hvor meget hun har opholdt sig i lejligheden i den sidste måned. Når hun og L2 ikke gik videre i forbindelse med henvendelsen til administrator vedrørende bytte af lejlighed, var det fordi, at de hørte, at deres nabo havde fået afslag på tilsvarende. L2 har forklaret blandt andet, at hun arbejder i …. Hun og L1 boede sammen i lejligheden fra 2014 til 2018. Inden de flyttede ind i lejligheden, boede de sammen i en anden lejlighed i ca. et års tid. De lærte hinanden at kende i 2012. Deres relation var bare en roomierelation med en form for delvis fællesøkonomi hvad angår de faste udgifter. Hun kan ikke huske præcis, hvornår videoovervågning blev opsat, men det var efter retssagen mod U om husleje og tidsbegrænsning. Videokameraerne skabte ikke tryghed, tværtimod. Hun fik en følelse af, at der blev holdt øje med hende og L1. Der blev efter retssagen ud af det blå også lavet husorden. Baggrunden for deres mail til administrator den 27. september 2018 var, at hun var blevet tilbudt en anden lejlighed med kort varsel, og at L1’s kæreste gerne ville flytte ind i lejligheden. De ville sikre sig, at L1 ikke blev smidt ud, hvis hun flyttede. De tolkede administrators svar på henvendelsen således, at hun fortsat ville hæfte, selvom hun fraflyttede. De tolkede den ikke sådan, at hun skulle blive boende i lejligheden. Det var efter, at de modtog svaret fra administrator på henvendelsen af 23. august 2019, at de tog kontakt til deres advokat. Hun fraflyttede lejligheden i efteråret 2018. Hun orienterede ikke U om det. Det er hendes opfattelse, at hun fortsat hæfter for husleje og istandsættelse.
Parternes synspunkter
U har i påstandsdokument af 21. maj 2021 anført følgende: ”… Det gøres gældende, at
(i) lejekontrakten er indgået med begge af L1 & L2 som lejere,
(ii) begge L1 & L2 i henhold til lejekontraktens § 11 skulle have folkeregisteradresse i lejemålet,
(iii) U ved L1’s & L2’s forespørgsler omkring muligheden for L2’s fraflytning har afvist dette og henvist til, at lejekontrakten skulle opsiges, hvis L2 ønskede at fraflytte lejemålet.
Det gøres gældende, at lejemålet ved L2’s fraflytning blev fraflyttet i utide og uden aftale med U, hvorfor U er berettiget til at ophæve lejemålet, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra d. Det gøres gældende, at lejemålet er lejet af L1 og L2 …, og at begge skulle have tilmeldt folkeregisteradresse i lejemålet, jf. § 11. Der er ikke hjemmel i lejekontrakten eller for den sags skyld i lejeloven til, at L2 uden U samtykke kan udtræde af lejeforholdet og lade L1 videreføre lejeforholdet. Det gøres gældende, at en retsstilling, hvor én lejer i strid med U’s anvisninger frit kan fraflytte et lejemål og lade den tilbageværende lejer videreføre lejeforholdet, ikke giver U rimelig mulighed for at kunne varetage sin økonomiske interesser. Der vil i så fald være tale om et debitorskifte, som forringer U’s retsstilling, da det i en sådan situation ville være muligt for eksempelvis en økonomisk svag lejer at videreføre et lejeforhold og således hæfte for et evt. istandsættelseskrav – velvidende at denne ikke kan betale – hvorefter den medlejer, der er økonomisk stærk, og som U ville kunne få istandsættelseskravet betalt af, blot ved at fraflytte lejemålet kan undslippe en sådan forpligtelse. Det gøres gældende, at en lejers fraflytning og udtræden af lejekontrakten udgør et debitorskifte, hvilket kræver accept fra U som U og således kreditor i lejeforholdet. En sådan accept har U ikke givet. Tværtimod har U gentagne gange meddelt L1 & L2, at det ikke kunne accepteres, at L2 udtrådte af lejeforholdet og fraflyttede lejemålet. Det gøres gældende, at de økonomiske forudsætninger, som gjorde, at U indgik lejekontrakten med L1 & L2, ikke længere gør sig gældende, når den ene af de to lejere fraflytter lejemålet. Det gøres gældende, at U ved mail af 11. november 2018 … og ved mail af 24. august 2019 … afviste L1’s & L2’s anmodninger om tilladelse til, at L2 kunne fraflytte lejemålet og blive ”fjernet” fra lejekontrakten. U kunne have valgt at ophæve lejemålet, lige så snart L2 fraflyttede lejemålet, men U valgte pr. kulance at give L1 & L2 en frist på tre dage til at berigtige forholdet …, da U blev bekendt med, at L2 var fraflyttet lejemålet. L2 valgte til trods for, at det siden november 2018 har været L1 & L2 bekendt, at U ikke tillod, at 12 fraflyttede lejemålet, alligevel at fraflytte lejemålet og til trods for påkrav om berigtigelse ikke at berigtige forholdet. Det gøres gældende, at Us nægtelse af at give tilladelse til, at L2 fraflyttede lejemålet, har givet L1 & L2 en konkret positiv viden om, at det har været af væsentlig betydning for U, at både L1 og L2 beboede lejemålet. Boligretten kan lægge til grund, at L1 & L2 som følge af de gentagne henvendelser til U med henblik på at få Us forudgående accept af fraflytningen, har været bekendt med, at U’s accept var nødvendig for, at fraflytning kunne ske. Boligretten kan ligeledes lægge til grund, at L1 & L2 har været eller som minimum burde have været bekendt med, at U i tilfælde af L2’s fraflytning af lejemålet ville ophæve lejemålet som misligholdt, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra d. Det gøres gældende, at der ikke er noget beskyttelsesværdigt hensyn at tage til L1 & L2, idet L2 velvidende omkring konsekvenserne ved at gennemføre fraflytningen, gennemførte denne. Det gøres gældende, at det på baggrund af Us gentagne afvisning af tilladelse til, at L2 kunne fraflytte lejemålet samt det forhold, at L1 & L2 begge har været forpligtet til at have folkeregistreradresse i lejemålet, jf. lejekontraktens § 11, må – eller burde – have stået L1 & L2 klart, (i) at lejemålet skulle bebos af både L2 og L1, og (ii) at L2’s fraflytning ville medføre en misligholdelse af lejekontrakten med ret for U til at ophæve lejekontrakten. Det gøres gældende, at U retmæssigt har ophævet lejekontrakten. Det gøres gældende, at det efter ordlyden af lejelovens § 93, stk. 1, litra d, ikke er en betingelse, at lejemålet efterlades tomt. Det er alene en betingelse, at lejeren fraflytter i utide uden aftale med U, hvilket er tilfældet i nærværende sag, idet L2 netop fraflyttede lejemålet uden aftale med U. Det bestrides, at det ikke har været klart for L1 & L2, at L2’s fraflytning ikke ville medføre en misligholdelse af lejekontrakten. Såfremt dette ikke havde været klart for L1 & L2, må det have formodningen for sig, at L1 & L2 ikke havde rettet henvendelse til U’s administrator og anmodet om Us konkrete accept af L2’s fraflytning. Risikoen for hvad der har været ”klart” for L1 & L2 påhviler under alle omstændigheder L1 & L2 som lejere og ikke som U. Det bestrides, at den i svarskriftet beskrevne retspraksis understøtter L1’s & L2’s anbringende om, at U i kraft af L2’s fraflytning ikke skulle været berettiget til at ophæve lejekontrakten, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra d. Det bestrides, at L1 i medfør af lejelovens § 77 a har ret til at videreføre lejeforholdet alene, idet det fælles hustandsbegreb ikke er opfyldt. Det bestrides, at det forhold, der lægges L1 & L2 til last, er af uvæsentlig betydning, jf. lejelovens § 94. Bestemmelsen finder også i praksis i sin væsentlighed anvendelse i sager omkring uvæsentlige forsinkelse i forhold til betaling af pligtige pengeydelser. …” L1 & L2 har i påstandsdokument af 24. maj 2021 anført følgende:
… Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det indledningsvis gældende, at U (”U”) ikke har været berettiget til at hæve lejeforholdet over for lejerne L1 og L2. I henhold til retspraksis i TBB 2003.437 B, TBB 2003.392, TBB 2010.739 og TBB 2017.54B kan U kun ophæve et lejemål, med henvisning til at lejerne er fraflyttet i utide, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra d, såfremt lejemålet efterlades tomt eller U har særlige holdepunkter for at kunne ophæve lejeaftalen ved den ene lejers fraflytning. U har ikke betinget lejeforholdet af, at både L1 og L2 skulle blive boende i lejemålet, eller tilkendegivet i lejeaftalen, at den ene lejers fraflytning ville kunne medføre ophævelse i lejemålet eller lignende. Da lejemålet ikke er efterladt tomt, efter L2 fraflyttede lejemålet, og da U ikke har øvrige holdepunkter for at ophæve lejemålet, er dette sket med urette. L1 og L2 er følgelig ikke forpligtede til at fraflytte lejemålet. 2.1 Ad fraflytning i utide Det gøres gældende, at lejelovens § 93, stk. 1, litra d, ikke kan påberåbes som ophævelsesgrund i nærværende sag, allerede fordi der ikke er sket fraflytning i utide i bestemmelsens forstand. L1 er blevet boende i lejemålet, der således ikke har været efterladt tomt. U skal derfor have øvrige holdepunkter, for at kunne ophæve lejeforholdet. Sådanne holdepunkter har U ikke. 2.1.1 Ad. U’s manglende orientering om væsentlighed ved den ene lejers fraflytning.
Det gøres gældende, at der foreligger et klart krav om, at U utvetydigt skal gøre det klart over for sine lejere, at det er en væsentlig forudsætning for indgåelsen af pågældende lejeaftale, at begge lejere bebor det lejede i hele perioden. Et vilkår om tilmelding af folkeregisteradresse kan på ingen måde anses for værende en tilstrækkelig tilkendegivelse herom. Det er på intet tidspunkt i lejeforholdets løbetid eller ved etableringen af lejeforholdet gjort gældende fra Us side, at det forhold, at L2 eller L1 fraflyttede lejemålet, ville være at betragte som misligholdelse af lejekontrakten. Administrators mail af den 24. august 2019 … er ikke en oplagt tilkendegivelse af, at en fraflytning vil anses som misligholdelse, der vil medføre en ophævelse. En sådan tilkendegivelse skulle i så fald tillige være anført i lejekontrakten eller meddelt L1 og L2 forud for aftalens indgåelse. Det fremgår således ikke, at det fra U’s side ville anses som misligholdelse, hvis L2 fraflyttede. Det fremgår ej heller noget sted, at det har været et krav eller af væsentlig betydning fra U’s side, at netop L2 og L1 begge skulle være boende i lejemålet i hele lejeperioden. Det gøres hertil gældende, at L1 og L2’s henvendelser til U drejede sig om at få slettet L2 fra lejekontrakten og dermed blive frigjort for hæftelsen og ikke om L2 kunne fraflytte det lejede. Udgangspunktet ved den ene lejers fraflytning er jo netop, at også den fraflyttende lejer hæfter for de pligtige pengeydelser i lejeforholdet, jf. f.eks. Husen & Flygares Lejemålets ophør og brugsrettens ophør, 2. udg., s. 305. 2.1.2 L1’s & L2’s manglende viden om væsentlighed og risiko for misligholdelse ved fraflytning L2 og L1 hverken vidste eller burde have vidst, at det var væsentligt for U, at de begge beboede lejemålet. Det kan således ej heller lægges til grund, at L2 og L1’s henvendelser til U skulle påvise, at de vidste, at U’s accept var nødvendig før L2 kunne flytte uden at dette bevirkede en misligholdelse af lejekontrakten. Derimod ønskede L2 og L1 blot at få L2 skrevet ud af kontrakten, hvilket var årsagen til henvendelserne. At L2 og L1 endvidere skulle være bekendt med, at L2’s fraflytning ville bevirke, at U kunne påberåbe sig lejelovens § 93, stk. 1, litra d, er tillige utopisk – særligt henset til L2 og L1’s manglende indsigt i jura og ikke mindst den divergerende lejeretlige praksis på netop dette område. 2.1.3 Ad betingelserne for fraflytning i utide Det gøres gældende, at fraflytning i utide tillige forudsætter at lejemålet er endeligt fraflyttet, hvilket som bekendt ikke er tilfældet. I TBB 2003.392 fraflyttede den ene af to lejere. Retten udtalte, at da ”lejelovens § 93, stk. 1, litra d efter sin ordlyd antages i første række at tage sigte på tilfælde hvor lejeren fraflytter lejemålet således at det efterlades tomt eller uden tilladelse overlades andre”, kunne lejemålet ikke ophæves, da U ”ikke særskilt har tilkendegivet, at begge [lejerne] skulle bo i lejemålet, eller at den enes fraflytning skulle berettige U til at ophæve lejemålet.” Det samme blev lagt til grund af byretten i TBB 2010.739:
Begge [lejere] har underskrevet den indgåede lejeaftale som lejere. […] Det kan lægges til grund, at [lejer 1] […] på ophævelsestidspunktet reelt var fraflyttet lejemålet, og at lejemålet alene var beboet af [lejer 2][…] og dennes kæreste. […] Bestemmelsen i lejelovens § 93, stk. 1, litra d, findes i første række at angå tilfælde, hvor lejeren fraflytter lejemålet, således at lejemålet efterlades tomt, eller at lejeren uden tilladelse overdrager lejemålet til andre. Det kan lægges til grund, at U ikke i den indgåede lejeaftale eller i øvrigt forud for ophævelsen har tilkendegivet, at den ene af lejernes fraflytning kan berettige til ophævelse.” … Landsretten stadfæstede byrettens afgørelse. I den nyeste trykte dom på området, TBB 2017.54B, udtalte flertallet af boligrettens dommere: ”To af boligrettens medlemmer finder, at ophævelse af et beboelseslejemål må kræve en klar hjemmel, henset til at lejeloven er en social beskyttelseslov. Det fremgår ikke med tilstrækkeligt klarhed af lejelovens § 93, stk. 1, litra d, eller forarbejderne hertil, hvorvidt bestemmelsen omfatter en situation, hvor alene den ene af flere lejere fraflytter lejemålet, og lejemålet således ikke efterlades tomt.” Det gøres heraf gældende, at nyere retspraksis danner klar præcedens for, at lejemålet skal efterlades tomt, eller at U ved lejeforholdets begyndelse skal have gjort det klart, at lejeforholdet var betinget af, at alle medlejere skulle bo i lejemålet, såfremt U skal have mulighed for at ophæve lejemålet ved den ene medlejers fraflytning.
2.2 Ad (manglende) hjemmel i lejeloven og retten til at videreføre lejemålet
2.2.1 I forbindelse med U’s bemærkninger om manglende hjemmelsgrundlag til at en medlejer kan fraflytte det lejede, skal det påpeges, at ophævelse af et beboelseslejemål må kræve en klar hjemmel, henset til at lejeloven er en social beskyttelseslov. Der henvises til det i pkt. 2.1.3 citerede fra TBB 2017.54B.
2.2.2 Det er U’s valg og risiko at acceptere flere lejere på samme lejekontrakt. Der er i praksis indarbejdet en forudsætning om at, såfremt der er flere lejere på en lejekontrakt, må det være kendeligt for U, at den ene lejer kan fraflytte det lejede uden at dette bevirker hævebegrundende misligholdelse. Ønsker U ikke at den ene medlejer skal kunne fraflytte, må U gøre dette særskilt og udtrykkeligt klart over for lejerne, hvilket ikke er sket i nærværende sag.
2.2.3 Det gøres gældende, at der som følge af ovenstående ikke er et tilstrækkeligt klart hjemmelsgrundlag. Tværtimod må der, som følge af manglende klar hjemmel, indfortolkes et udgangspunkt om det modsatte, eftersom lejeloven er en social beskyttelseslov. Således må en uklarhed fortolkes til fordel for lejer.
2.2.4 Ud over ovenstående gøres det gældende, at L1 i øvrigt har været berettiget til at fortsætte lejemålet. Hun har underskrevet lejekontrakten på lige fod med L2 og har således ret til at fortsætte lejemålet, …
2.2.5 Ex tuto bemærkes, at L1 også som følge af lejelovens § 77 a ville have haft ret til at fortsætte i lejemålet, såfremt hun ikke havde (med)underskrevet lejekontrakten. Det gensidige, tætte og økonomiske afhængighedsforhold i forbindelse med beboelsen af lejemålet berettiger den tilbageværende lejer, L1 til at fortsætte i lejemålet. Det skal hertil bemærkes, at der ikke i bestemmelsen er grænser for, hvem der er omfattet af bestemmelsen, hvorfor personer der ikke er i et samlivsforhold tillige kan være omfattet, jf. eksempelvis TBB 2002.44.
2.2.6 Det gøres gældende, at L1 har en væsentlig og beskyttelsesværdig interesse i at bevare sin private bopæl. 2.3 Ad debitorskifte, økonomiske forudsætninger og manglende legitim grund til afvist sletning
2.3.1 Det gøres gældende, at der ikke er sket et debitorskifte. Det faktum at L2 er fraflyttet har ikke samtidig bevirket, at L2 ikke længere er en del af hæftelsen på lejekontrakten. L2 er således fortsat debitor iht. lejekontrakten. L2 er ikke selvstændigt forpligtet til at erlægge den månedlige lejeydelse, men derimod solidarisk forpligtet sammen med L1 for eventuel manglende huslejebetaling, efterbetaling af forbrug, istandsættelseskrav m.v. L2 og L1’s indbyrdes forhold og økonomiske fordeling er U uvedkommende. 2.3.2 Eftersom en ny lejer flyttede ind i stedet for L2 synes U’s argumenter med at have bristede økonomiske forudsætninger således en kende ubegrundede og udokumenterede.
2.3.3 Det gøres gældende, at U ikke har haft nogen legitim grund til at nægte L2, at blive slettet fra kontrakten. Den eneste årsag synes at være, at U ved sin nægtelse havde håbet på, at L2 og L1 selv valgte at fraflytte. L1 og L2 fik ved tidligere boligrets- og huslejenævnssager nedsat huslejen og tilsidesat vilkåret om tidsbegrænsning i lejekontrakten.
2.3.4 Det gøres endvidere gældende, at der ikke er sket nogen ændring i aftalegrundlaget som følge af L2’s fraflytning, hvorfor U’s retsstilling i denne forbindelse er uændret.
2.4 Ad væsentlighedskriteriet
2.4.1 Uanset at der mod forventning måtte blive konstateret fraflytning i utide, gøres det ex tuto gældende, at en ophævelse i medfør af lejelovens 93, stk. 1, litra d som følge af fraflytning i utide, forudsætter, at fraflytningen måtte anses som væsentlig for U, jf. lejelovens § 94, stk. 1. U er ikke blevet stillet ringere ved L2’s fraflytning, og L2’s fraflytning udgør ikke væsentlig misligholdelse for U, eftersom L1 har fortsat driften af lejemålet uændret, at lejemålet af samme årsag ikke er efterladt tomt, som er kernen i bestemmelsen i lejelovens § 93, stk. 1, litra d, samt at L2 fortsat hæfter i kraft af lejekontrakten. Det gøres derfor gældende, at en eventuel misligholdelse i så fald er uvæsentlig og følgelig ikke bevirker en hæveadgang.
2.5 Ad U’s bevisbyrde Det gøres gældende, at det er U der påstår, at L1 og L2 skulle have positiv viden om, at fraflytning ville berettige U til at hæve. Det må derfor også være U’s ”risiko” at bevise, at det måtte have stået klart for L1 og L2, at en fraflytning fra L2’s side var en væsentlig og dermed hævebegrundende misligholdelse af den samlede lejekontrakt. …” …
Boligrettens begrundelse og resultat
Dommer … og boligdommer 1 udtaler: Lejelovens § 93, stk. 1, litra d, giver U adgang til at ophæve lejeaftalen, hvis lejer fraflytter lejemålet i utide. Vi finder, at bestemmelsen hverken efter sin ordlyd eller forarbejder giver hjemmel til ophævelse i den foreliggende situation, hvor kun den ene lejer, sagsøgte L2, er fraflyttet, og hvor lejemålet således ikke er efterladt tomt. Vi bemærker i den forbindelse, at lejeloven er en social beskyttelseslov, og at der derfor må stilles skærpede krav til hjemlen til ophævelse af lejeforholdet. Ophævelsen vil herefter alene være berettiget, såfremt det ved indgåelsen af lejekontrakten måtte have stået L1 & L2 klart, at det var en betingelse, at de begge beboede lejemålet En sådan betingelse er ikke direkte anført i lejekontrakten, og vi finder, at det anførte om pligten til tilmelding i folkeregisteret ikke – med den klarhed, der må kræves til en betingelse relateret til U’s ophævelsesadgang – kan anses som en tilstrækkelig klar tilkendegivelse fra U om, at begge L1 & L2 skulle bebo lejemålet. Uens tilkendegivelser om sin opfattelse over for L1 & L2 efter indgåelsen af lejekontrakten i forbindelse med L1’s & L2’s forespørgsler om sletning af L2 fra lejekontrakten kan ikke føre til et andet resultat. Vi finder herefter, at ophævelsen af lejeaftalen ikke var berettiget. Boligdommer 2 udtaler: Det kan efter sagens oplysninger lægges til grund, at sagsøgte forinden L2’s fraflytning var fuldt ud bekendt med, at lejemålet var betinget af sagsøgtes tilmelding til folkeregistret og, at U ikke ville anerkende en delvis fraflytning fra lejemålet. Under disse omstændigheder finder jeg, at L2’s fraflytning fra det lejede i det hele kan betragtes som en fraflytning i utide, og at U således har været berettiget til at ophæve lejekontrakten for begge sagsøgte i medfør af lejelovens § 93, stk. 1, litra d.
Thi kendes for ret
Der afsiges dom efter stemmeflertallet, hvorefter L1 & L2 frifindes.
Østre Landsrets dom
Københavns Byret har den 15. oktober 2021 afsagt dom i 1. instans (…).
Påstand
Påstande
Appellanten, U, har nedlagt følgende påstande:
Påstand 1
L1 og L2 tilpligtes at anerkende, at lejemålet beliggende X-vej, København, med rette er ophævet.
Påstand 2
L1 tilpligtes straks at fraflytte lejemålet beliggende X-vej, København, subsidiært inden for en af landsretten fastsat frist. De indstævnte, L1 og L2, har påstået stadfæstelse.
Forklaringer
A og L1 har afgivet supplerende forklaring. A har forklaret blandt andet, at det er vigtigt for hans hustru og ham selv, at de ved, hvem der bor i deres lejemål, da det giver større tryghed både for både dem selv og for de øvrige beboere i ejendommen, ligesom det mindsker risikoen for fremleje. Det er derfor, der i lejekontrakten er stillet krav om, at man skal tilmelde sig folkeregistret. Han betragter de to lejere, L1 og L2, som en enhed. Når den ene lejer fraflytter, får vedkommende huslejeforpligtelser et andet sted, og da de færreste unge mennesker har råd til to huslejer, stilles han som U ringere. Efter L2 fraflyttede lejligheden, oplevede de problemer med fester og rygning i ejendommen. Det er hans opfattelse, at problemerne opstod, fordi en del af lejligheden blev fremlejet. Han er ikke bekendt med, hvornår en lejer må fremleje et lejemål, men han tror, at det har noget at gøre med antallet af værelser i lejemålet. De principper, der fremgår af lejekontraktens § 11, anvendes for alle lejemål i ejendommen. L1 har forklaret blandt andet, at hun nu bor i lejligheden sammen med B. B’s kæreste bor der ikke, men han er der en gang i mellem. Hun sover ofte hos sin kæreste, som hun har planer om at flytte sammen med. Hun håber, at det kan blive i hendes lejlighed. Både hun og B er tilmeldt folkeregistret på adressen. De betaler hver halvdelen af huslejen. Hun er ikke bekendt med, at der skulle være blevet røget i lejligheden. Hun har ikke modtaget påkrav fra U vedrørende rygning eller fester. De talte ikke med A i forbindelse med, at de indgik lejeaftalen. Det var formentligt C, de talte med om lejeaftalen.
Parternes synspunkter
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.
Landsrettens begrundelse og resultat
Lejekontrakten vedrørende lejemålet beliggende X-vej, København, er indgået med både L1 og L2 som lejere. Landsretten lægger i overensstemmelse med L2’s forklaring for byretten til grund, at L1 og L2 boede sammen i lejemålet fra 2014 til efteråret 2018, hvor L2 fraflyttede lejemålet. Landsretten finder som byrettens flertal, at bestemmelsen i lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4 (tidligere § 93, stk. 1, litra d), hverken efter sin ordlyd eller forarbejder giver U adgang til at ophæve en lejeaftale alene som følge af, at en af flere lejere fraflytter lejemålet. Landsretten finder endvidere, at det ikke ved den indgåede lejeaftale eller i øvrigt forud for ophævelsen heraf med den fornødne klarhed er tilkendegivet L1 og L2, at det er en betingelse for opretholdelse af lejemålet, at det bebos af dem begge, således at den enes fraflytning af lejemålet kan berettige U til at ophæve lejemålet som sket.
Thi kendes for ret
Landsretten tiltræder derfor, at ophævelsen af lejeaftalen ikke var berettiget. Efter sagens udfald skal U i sagsomkostninger for landsretten betale 20.000 kr. til L1 og L2 til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens omfang og hovedforhandlingens varighed.
Dom afsagt af Retten i København den 15. oktober 2021 BS-42097/2020-KBH
Dom afsagt af Østre Landsret den 13. september 2022 BS-41578/2021-OLR
LH