Tilbage i 2015 valgte et politisk flertal, at trappelejen skulle afløses af nettoprisindeksregulering. Det var med begrundelsen, at huslejereguleringen skulle følge den generelle økonomiske udvikling i samfundet.
Den aftale har i en længere periode vist sig at være mere fordelagtig for lejerne end for udlejerne, da lønningerne i perioden fra 2015-2021 er steget væsentligt mere end den generelle prisudvikling. Derudover har et stort set uforandret nettoprisindeks også gjort, at lejerne i denne periode ikke har oplevet bemærkelsesværdige stigninger i huslejen.
Overgangen til nettoprisindeksreguleringen har derimod ikke været en gunstig manøvre for ejerne, som – modsat hvad nogen antyder – har haft stigende omkostninger, der overstiger nettoprisindekset i form af øgede udgifter på alt fra driftsomkostninger til administration, byggematerialer og løn til håndværkere.
”I den aktuelle debat om huslejestigninger er der mange, der fremhæver, at udlejernes omkostninger ikke er steget lige så meget som nettoprisindekset, og at det derfor er unødigt og for egen vinding, at nogle udlejere hæver huslejen. Men vi kan se, at det ikke er rigtigt. Sammenligner vi nettoprisindekset med vores indeksering af de stigende udgifter, som udlejerne har haft siden 2015, er resultatet, at udlejernes omkostninger faktisk er steget mere end nettoprisindekset,” siger Lena Hartmann, juridisk direktør i EjendomDanmark og fortsætter:
”Men de kraftige stigninger vi ser i øjeblikket medfører selvfølgelig en svær situation – for både lejere og udlejere. Vi tror grundlæggende på, at ejendomsbranchen kan vise samme ansvarsfølelse som under coronakrisen og finde gode håndbårne løsninger. Men det er også væsentligt, at vi holder debatten på et faktuelt grundlag, og at politikerne har fakta med, når de ser på løsningsmodeller.”
Nettopriserne er steget langsommere end lønningerne
Fra 2015 – 2021 er nettoprisindekset steget med ca. 5%, og i samme periode er lønningerne steget med 12,5%. Altså er lønningerne steget væsentligt mere end nettopriserne. Det ses selv med de seneste og mere opsigtsvækkende stigninger, der grundet den høje inflation har været i indekset i 2022.
Det fremgår også af nedenstående graf:
Udlejers omkostninger overgår indekset
Det er en vanskelig øvelse at konstruere en konkret indeksering af driftsomkostninger i ejendomme, idet ejendommene og deres finansiering er unikke. Der er derfor en vis usikkerhed forbundet med en sådan udregning, men ses der på udlejers omkostninger, er det EjendomDanmarks vurdering, at driftsomkostningerne er steget mere end nettoprisindekset. Stigningen i udlejers omkostninger følger nogenlunde nettoprisindekset frem til august 2018 – herefter betyder stigende udgifter til bl.a. vedligeholdelse af ejendomme, administration, el og opvarmning af fællesarealer, at udlejernes omkostninger faktisk overgår samfundets generelle prisudvikling.
Så mens nettopriserne samlet er steget med 15,1%, er det estimerede omkostningsindeks for ejendomsbranchen steget med 21,2% fra 2015 til juli 2022.
Høje finansieringsomkostninger for udlejer
Det samme gælder for finansieringsomkostningerne, der de seneste to år er steget meget. Realkreditrenten er nu højere, end den var tilbage i år 2015.
Finansieringsomkostninger indgår ikke direkte i udlejers driftsomkostninger, men er stadig relevante for mange ejendomsvirksomheder. Og den stigende rente viser, at finansieringsomkostningerne ved at købe en udlejningsejendom næsten er fordoblet i forhold til omkostningerne i år 2015.
Renteudviklingen fremgår af grafen herunder:
