I den ene sag havde huslejenævnet indledningsvis enstemmigt truffet afgørelse om, at udlejer ikke kunne varsle forbedringsforhøjelse for udskiftning af et ventilationsanlæg, selvom udskiftningen ville medføre en besparelse på det fremtidige el-forbrug i ejendommen.
Huslejenævnets afgørelse blev anket til boligretten, som derimod fandt, at der var tale om en forbedring, og boligretten godkendte derfor udlejers varsling af forbedringsforhøjelse.
I den anden sag havde huslejenævnet indledningsvis enstemmigt truffet afgørelse om, at udlejer ikke var berettiget til at kræve refusion fra lejer af udgifter til el-forbrug og varmeforbrug i lejemålet for periode på tre år, hvor udlejer havde afholdt udgifterne. Det uanset at lejer efter lejeaftalen selv skulle betale direkte til leverandøren for forbruget. Huslejenævnets afgørelse blev anket til boligretten, som fandt, at udlejer var berettiget til at kræve refusion fra lejeren af forbrugsudgifterne til el og varme.
Afgørelserne er gengivet mere udførligt nedenfor.
Boligretten omgør huslejenævnets afgørelser
Som det fremgår ovenfor var begge huslejenævnsafgørelser enstemmige. Der blev således ikke afgivet dissens fra nogen af huslejenævnsmedlemmerne ved afgørelsen af sagerne. I sådanne situationer skal man selvfølgelig overveje ekstra grundigt, om det er sandsynligt, at boligretten vil vurdere sagerne anderledes. I begge tilfælde valgte udlejer dog heldigvis at anke sagerne til boligretten, og boligretten valgte også i begge sager at underkende huslejenævnets afgørelse. I begge sager var boligrettens afgørelse ikke enstemmig, idet der var tale om 2-1-afgørelser.
De to domme viser, at det er vigtigt for udlejerne at forholde sig kritisk til en afgørelse fra huslejenævnet. Hvis man ikke får medhold i huslejenævnet, bør man derfor nøje vurdere, om man finder huslejenævnets afgørelse korrekt. Hvis det ikke er tilfældet, bør man naturligvis anke afgørelsen til boligretten vel vidende, at der ikke er garanti for, at boligretten ændrer afgørelsen.
Efter EjendomDanmarks opfattelse er det dog rimeligt oplagt, at huslejenævnets afgørelser i de to sager – og måske særligt i afgørelsen om energibesparelser – ikke var korrekte og ikke udtryk for gældende ret. Det er EjendomDanmarks opfattelse, at boligretten i begge sager har truffet afgørelser, som harmonerer mere med gældende ret.
Udfordringer ved at udføre energibesparende arbejder
Det er mere vigtigt end nogensinde, at der udføres energibesparende arbejder i udlejningsejendomme, så energiforbruget kan reduceres. Der er dog typisk den udfordring ved energibesparende projekter, at det er udlejer, som skal afholde udgifterne til projektet, mens det er lejerne, der opnår en besparelse på forbrugsudgifterne eller ved lejefastsættelsen som følge af de udførte arbejder.
For at sådanne projekter kan finansieres og være rentable, er det derfor helt afgørende, at huslejenævnene anerkender, at energibesparende arbejder udgør en forbedring.
I disse sager er der imidlertid ofte også det særlige problem, at lejerne forsøger at forhindre udlejer i at udføre energibesparende foranstaltninger ved at fremsætte indsigelse imod forbedringsforhøjelsen for arbejderne, selvom det først og fremmest er dem, som opnår en fordel herved.
Sådan forholdt det sig også i den ovenfor omtalte sag. Her havde udlejer varslet en forbedringsforhøjelse på 5,88 kr. pr. m2 årligt for isolering og etablering af nyt ventilationsanlæg. Selvom isoleringen ville medføre et reduceret varmeforbrug og det nye ventilationsanlæg ville medføre et reduceret elforbrug, hvilket ville reducere udgifterne i ejendommens omkostningsbestemte driftsbudget, valgte beboerrepræsentationen at fremsætte indsigelse imod varslingen af forbedringsforhøjelse. Huslejenævnets afgørelse medførte, at forbedringsforhøjelsen blev reduceret til ca. 4,60 kr. pr. m2. Så boligretssagen handlede reelt kun om ca. 1,28 kr. pr. m2. Det er et ganske lille beløb i betragtning af de udgifter og det besvær, som er forbundet med en boligretssag.
Boligrettens dom har dog en meget betydelig præjudikatsværdi, og sagen vil derfor være til stor gavn for mange andre udlejere.
Boligrettens dom af 24. oktober 2022 om energibesparende arbejder
Udlejer havde varslet en forbedringsforhøjelse på 5,88 kr. pr. m2 med virkning fra 1. april 2021 for et forbedringsprojekt bestående i udskiftning af taget, isolering af tagetagen og udskiftning af ventilationsanlægget i tagetagen. Håndværkerudgifterne til arbejderne udgjorde 19.547.711 kr. ekskl. moms, hvoraf 1.253.258 kr. ekskl. moms var henført under forbedringer.
Forbedringsudgifterne på 1.253.258 kr. fordelte sig med knap 250.000 kr. til ventilationsanlægget, hvilket var 50% af udgiften til nyt ventilationsanlæg, mens de resterende udgifter vedrørte isoleringsarbejdet og udarbejdelse af ny energimærkning for ejendommen. Den samlede forbedringsudgift udgjorde inkl. moms, teknikerhonorar, administration m.v. 1.832.518 kr., og forbedringsforhøjelsen var beregnet på grundlag af ydelsen på et 20-årigt realkreditlån.
Den lokale lejerforening fremsatte imidlertid indsigelse imod varslingen af forbedringsforhøjelse på vegne af ejendommens beboerrepræsentation, hvorfor udlejer indbragte sagen for huslejenævnet.
Under huslejenævnssagen anmodede huslejenævnet beboerrepræsentationen om at fremkomme med bemærkninger til sagen, men det valgte beboerrepræsentationen ikke at gøre. Huslejenævnet traf alligevel afgørelse om, at udgifterne til ventilationsanlæg ikke kunne indgå i beregningen af forbedringsforhøjelsen, idet huslejenævnet ikke fandt, at udlejer havde dokumenteret, at udskiftningen af ventilationsanlægget ville give lejerne en forøget brugsværdi. Huslejenævnet fandt endvidere, at udgiften til energimærkning ikke kunne indgå i beregningen af forbedringsforhøjelsen.
Under boligretssagen redegjorde udlejer bl.a. for, at der var sket en reduktion i ejendommens energiforbrug fra ca. 190.000 kWh i 2020 til 182.270 kWh i 2021. Boligretten traf afgørelse om, at udgifterne til nyt ventilationsanlæg kunne indgå i beregningen af forbedringsforhøjelsen bl.a. med henvisning til, at der var sket et fald i ejendommens energiforbrug, hvilket havde medført et fald i el-udgiften, som oversteg forbedringsforhøjelsen. Boligretten fandt endvidere, at udgiften til energimærkning kunne indgå i beregningen af forbedringsforhøjelsen, da indhentelsen af en ny energimærkning var nødvendiggjort af udførelsen af de energibesparende arbejder. En af boligretsdommerne ville stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Boligrettens dom af 25. oktober 2022 om lejers pligt til at refundere udgifter til el og varme
Udlejer og lejer indgik i januar 2016 en lejeaftale om et parcelhus. I lejeaftalen var anført, at udlejer ikke leverede vand og varmt vand til lejemålet, men at lejer selv skulle sørge for opvarmning af lejemålet. Endvidere var anført, at udlejer ikke leverede el til lejemålet. Lejer var således forpligtet til selv at afregne for sit forbrug af varme og el direkte overfor leverandøren.
I den periode, hvor lejer boede i lejemålet, blev lejers egen betaling for varme og el imidlertid ikke effektueret, og de løbende udgifter blev derfor opkrævet hos udlejer, uden at udlejer sideløbende fik opkrævet refusion af udgifterne hos lejer.
Da lejer opsagde og fraflyttede lejemålet i januar 2019, krævede udlejer i forbindelse med fraflytningsopgørelsen refusion fra lejer af de udgifter til el og varme, som udlejer havde afholdt i perioden fra 1. februar 2016 til 31. januar 2019. Beløbet, som udlejer krævede refunderet, udgjorde ca. 113.000 kr. inkl. et beløb vedrørende vandudgifter.
Fraflytningsopgørelsen blev indbragt for huslejenævnet, og under huslejenævnssagen gjorde lejer gældende, at lejer og udlejer efter indflytningen havde aftalt, at udlejer skulle afholde udgifterne til el og vand, og at udlejer ikke havde aflagt forbrugsregnskaber overfor lejer, hvorfor udlejers krav var fortabt. Udlejer gjorde derimod gældende, at lejelovens regler om forbrugsregnskaber ikke fandt anvendelse, da lejer havde været forpligtet til selv at sørge for afregning for sit forbrug overfor leverandørerne.
Huslejenævnet fandt, at parterne uanset udformningen af lejekontrakten havde aftalt, at udlejer ville betale for lejers forbrug og derefter fremsende opgørelser til lejer over udgifterne. Huslejenævnet fandt derfor, at udlejer havde mistet sit krav på efterbetaling, fordi der ikke var aflagt korrekte og rettidige forbrugsregnskaber.
Udlejer ankede afgørelsen til boligretten med krav om refusion af ca. 102.000 kr., idet beløbet vedrørende vandforbrug blev frafaldet. Boligretten traf afgørelse om, at lejer hæftede for udlejers krav om refusion af udgifterne bl.a. med henvisning til, at lejer ikke havde været i sådan en god tro, som måtte kræves for at frigøre dem for betaling af det rejste refusionskrav. En af boligretsdommerne ville frifinde lejer for udlejers krav.