Skal du købe andelsbolig? Her er de vigtigste ting at være opmærksom på

Når det går stærkt på andelsboligmarkedet, gælder det om at være hurtig, når den rigtige bolig dukker op. Men her er det vigtigt, at du ikke lader dig rive med og skriver under, før du som køber har undersøgt både boligen og foreningen, advarer juridisk direktør i Ejendomsforeningen Danmark, Morten Østrup Møller.

”Det er rift om andelsboligerne i øjeblikket, og derfor er der mange købere, der vælger at underskrive en overdragelsesaftale, før de har modtaget alle de relevante dokumenter. Her er det vigtigt, at man ikke lader frygten for, at boligen ellers ryger til anden side, styre sig, for man kan komme galt af sted, hvis man ikke har set materialet igennem, inden underskriften er sat på papiret,” fortæller han.

Se nøgleoplysningsskemaet grundigt igennem

Det er vigtigt, at man inden købet af en andelsbolig får udleveret det såkaldte nøgleoplysningsskema for både foreningen og andelen. Det indeholder en masse oplysninger, der umiddelbart kan virke uoverskuelige, men du kan nå rigtigt langt, hvis du fokuserer på tre centrale punkter:

Det første, du skal kigge på, er boligafgiften. Det er den, der har størst betydning for, hvad du kommer til at skulle betale per måned for at bo i andelsboligen. Dernæst skal du kigge på andelsværdien. Det er prisen, som boligen højest må sælges for med tillæg af individuelle forbedringer. Maksimalprisen fastsættes nemlig som værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesmæssige stand, som typisk vurderes af en vurderingsmand.

Det tredje, som du skal være ekstra opmærksom på, er andelsboligforeningens friværdi. Den viser, hvor stor en del af foreningens værdi, der er belånt – og dermed hvor stor en gæld foreningen har. Det kan give et godt indblik i, hvor godt foreningen er rustet mod uforudsete udgifter. Umiddelbart skulle man tro, at man derfor skal gå efter en andelsboligforening, der har så lille en gæld som muligt, men så simpelt er det dog ikke, forklarer Morten Østrup Møller:

”Det kan sjældent betale sig for en andelsboligforening at være helt og aldeles gældfri. Den sunde andelsforening ligger ofte med en belåningsgrad på ca. 50 procent, og selvom en forening skulle have en belåningsgrad over dette, kan den sagtens være sund. Højt gældsatte foreninger har typisk en lavere andelsværdi og en højere månedlig ydelse, mens det omvendte gør sig gældende for foreninger, der har en lille gæld”, siger han.

Lad være med at købe over maksimalprisen

Mange opfatter maksimalprisen som det, en andelsbolig skal sælges for, men den er udelukkende et loft for, hvad boligen maksimalt må sælges til ifølge reglerne. Bemærk, at foreningen på en generalforsamling kan beslutte en lavere maksimalpris, end den der er lovligt beregnet.

”Mange sælgere kan blive fristet til at overdrage en andel til overpris – altså en pris over den lovlige maksimalpris. Her er det vigtigt at være opmærksom på, at man som køber kan kræve prisen nedsat til maksimalprisen, samt kræve en eventuel overpris tilbagebetalt”, siger Morten Østrup Møller.

Køb af løsøre kan fortrydes

Nogle købere føler sig forpligtet til at købe sælgers løsøre for at få lov til at købe andelsboligen. Det sker ofte, hvis der er flere købere til den samme andelsbolig.

”Hvis man som køber af en andelsbolig har været nødsaget til at købe løsøret for at få lov til at købe andelsboligen, så har man mulighed for at fortryde købet af løsøret, hvis man gør det inden overtagelsesdagen,” siger Morten Østrup Møller.

Læs 8 gode råd herunder.

Otte vigtige råd til kommende købere

Ejendomsforeningen Danmark har udarbejdet otte råd til kommende købere af andelsboliger:

1. Overvej om du ønsker at bo i en andelsbolig.

   Når du køber en andelsbolig, bliver du medejer af en andelsboligforening. Du får en eksklusiv brugsret til den pågældende lejlighed, men du ejer den ikke. Andelsboligforeningen fungerer som et demokrati, hvor beslutninger træffes af flertallet, og hvor man er bundet af de regler, der fremgår af andelsboligforeningens vedtægter.
   
   

2. Få det seneste årsregnskab fra sælger.
   

   Undersøg også, hvordan foreningens økonomi generelt har det. Tjek også, om der er afsat penge til vedligehold. Hvis der ikke er afsat penge, risikerer du, at værdien af din andel falder, når foreningen foretager vedligeholdelsesopgaver.
   
   

3. Undersøg hvilke lån foreningen har optaget. 

   Oplysningerne vil fremgå af foreningens årsregnskab. Har foreningen for eksempel optaget flekslån eller fastforrentet lån? Ved et flekslån kan en eventuel stigning i renten øge andelshavers boligydelse. Har foreningen indgået en renteswapaftale, så undersøg, hvilken indvirkning det kan have på andelskronen. Har foreningen et afdragsfrit lån, hvad skal der så ske, når afdragsfriheden udløber. Overvej, om det er konsekvenser, du kan leve med. Det er i øvrigt værd at bemærke, at selv om en andelsboligforening for eksempel har et flekslån, kan foreningen godt have så god en økonomi, at en stigning i renten ikke kommer til at få indflydelse på hverken boligydelsen eller andelsværdien.
   
   

4. Sæt dig ind i, hvilke hæftelsesforhold der er i den pågældende andelsboligforening.

   Hæftelsesforholdene afgør for eksempel, hvordan du vil være forpligtet i forhold til den gæld, foreningen kan have. Hæfter den enkelte andelshaver ved sit indskud, pro rata, for eksempel fordelingstal, eller hæfter man solidarisk? Hæftelsesforholdene fremgår af foreningens vedtægter og årsregnskab, som kan rekvireres hos sælger.
   
   

5. Sælger er forpligtet til at udlevere nøgleoplysningsskema for både foreningen og andelen.

   Af nøgleoplysningsskemaet for foreningen fremgår blandt andet oplysninger, om foreningen har servitutter, der fastfryser andelsværdien på et bestemt niveau. Vær særligt opmærksom på boligafgiften, andelsværdien og friværdien.
   
   

6. Tag kontakt til foreningens administrator og få referatet fra den seneste generalforsamling.

   Her kan du blandt andet finde ud af, om der er vedtaget kommende vedligeholdelsesprojekter, der kan give en stigning i boligydelsen.
    

7. Find ud af, om foreningen har udarbejdet en vedligeholdelsesplan. 

   Planen vil typisk indeholde en række forslag til vedligeholdelsestiltag, for eksempel vedligeholdelse af trapper og udskiftning af faldstammer, tag og vinduer. Planen giver dig et overblik over ejendommens tilstand og hvilke udgifter, der kan være i vente.
   
   

8. Tag kontakt til en uvildig rådgiver.

   Selvom du nu har et godt udgangspunkt for din vurdering af andelsboligen. Reglerne om andelsboliger er komplicerede, og der kan være mange flere overvejelser, end dem der er beskrevet i de ovenstående punkter, så det er vigtigt med en professionel rådgivning i forbindelse med køb af andelsbolig.