Folketinget har i dag vedtaget den sidste lov i en pakke på tre, der primært via gunstige skattevilkår og liberalisering af reglerne for helårsbeboelse skal stimulere udlejning af helårsboliger til ferieformål. Loven træder i kraft 1. maj i år og betyder blandt andet, at parcelhusejere, ejerlejlighedsejere og andelshavere får lov til at udleje hele deres bolig til ferieformål 70 dage om året. Ved siden af kan enkeltværelser frit udlejes uden anden dagsbegrænsning end, hvad der følger af Sommerhuslovens regler om, at ferieboliger maksimalt må udlejes for et år ad gangen. Kontrollen af reglernes overholdelse placeres hos Erhvervsstyrelsen, der i hele landet skal påse, at udlejningsgrænserne overholdes, og at den enkeltes videreudlejning af egen bolig ikke får erhvervsmæssig karakter.
EjendomDanmark mener ikke, at en egentlig kontrol af reglernes overholdelse er mulig med de begrænsede redskaber, som politikerne har givet til Erhvervsstyrelsen, og det får konsekvenser for boligmarkedet i storbyerne, og for dem der har behov for at leje et værelse i en længere periode. Værelser og mindre boliger vil nemlig i langt højere grad være optaget af turister.
“Når regeringen lancerer et loft på 70 dage, er det i virkeligheden lidt af en illusion. Så længe beboerne via deres folkeregisteradresse kan bevise, at de stadig bor der, så vil det praktisk talt ikke være muligt for nogen offentlig instans at kontrollere, hvorvidt de blot lejer et værelse ud eller hele boligen”, siger Morten Østrup Møller, juridisk direktør i EjendomDanmark.
Mere attraktivt at leje ud til turisten
Morten Østrup Møller peger på, at de større byer vil komme til at mangle værelser til udlejning på helårsbasis samt mindre boliger, som ikke vil blive frigivet til boligsøgende. Værelsesudlejning har en vigtig funktion på storbyernes boligmarked – blandt andet i de perioder, hvor mange unge i forbindelse med studiestart får akut behov for en bolig. Men værelsesudlejerne kan opnå en væsentlig højere leje ved korttidsudlejning end ved helårsudlejning. Det bliver med andre ord meget attraktivt at korttidsudleje sin bolig eller boligens værelser hele året rundt. Og så slipper man desuden for en masse besvær.
”Ved at leje ud gennem Airbnb er huslejen fri, og betales ofte forud for hele lejeperioden, ligesom den almindelige lejerbeskyttelse ved opsigelse af lejemålet bortfalder. Hvorfor skulle man leje ud til en studerende, hvor der kan opstå problemer hen ad vejen, når du risikofrit kan leje ud på turistvilkår”, pointerer Morten Østrup Møller.
Han fremhæver samtidig, at det vil være langt mere økonomisk rentabelt at leje ud til en turist frem for at leje ud til eksempelvis en studerende i en længere periode. Udlejer man en bolig eller et værelse på helårsplan, sætter lovgivningen nemlig snævre rammer for fastsættelsen af huslejen. Vælger man i stedet at udleje via Airbnb, er huslejen fri og aftalebaseret. Det fremmer motivationen for at korttidsudleje på et marked, hvor efterspørgslen er stor.
“Lejer man ud i 70 dage for 1.000 kr. i døgnet, så udløser det 70.000 kr. i husleje. Dertil kommer hele den gevinst, du kan høste ved at leje enkeltværelser ud året rundt. Lejer man et værelse ud midlertidigt efter de gældende regler, vil man måske få 3.500 kr. per måned eller 42.000 kr. om året. Turistudlejning er en attraktiv forretning, og det vil betyde, at der er boliger, som ikke bliver frigjort til beboelse”, siger Morten Østrup Møller, der efterlyser en liberalisering af reglerne for udlejning af helårsbeboelse, så det bliver lige så attraktivt at udleje på helårsvilkår som til turister.
Kom på kursus
Støj og uro
EjendomDanmark peger samtidig på, at de mange turister kan risikere at gøre livet surt for ejendommenes øvrige beboere, som kan blive plaget af støj og uro fra ferieglade gæster.
“Feriegæster har generelt en mere ’loose’ tilgang til tingene – de er længe oppe om aftenen og holder lidt mere fest og kender ikke nødvendigvis alle ejendommens ordensregler. Det flytter med ind i ejendommene, og der kommer flere og flere historier frem om beboere, der føler sig trådt over tæerne”, siger Morten Østrup Møller, juridisk direktør i EjendomDanmark.
Bor man i en andels- eller ejerforening, er det begrænset, hvad beboerne har af handlemuligheder, hvis de ønsker at sætte begrænsninger for de mange gæster.
”I andelsboligforeningerne har man mulighed for at lave vedtægtsændringer, hvor man kan forsøge at få indsnævret antallet af dage, hvor det er tilladt af korttidsudleje. Bor man i en ejerlejlighed er det ikke muligt at foretage en vedtægtsændring, medmindre alle i ejendommen er enige, hvilket de nok sjældent vil være”, påpeger Morten Østrup Møller.
Han ærgrer sig over, at Ejerlejlighedsudvalgets forslag til både ny ejerlejlighedslov og ny normalvedtægt blev sat på stand by i september 2018. Her havde udvalget nemlig udarbejdet forslag til en ny normalvedtægt, der ville gøre det muligt for ejerforeninger at begrænse korttidsudlejning.
”Erhvervsministeren og Folketinget skylder ejerlejlighedsejerne en ny ejerlejlighedslov”, siger Morten Østrup Møller.
Reglerne gælder ikke for private og almene lejere
Det er vigtigt at fremhæve, at de nye regler for ferieudlejning ikke gælder for lejerne i hverken de private eller almene lejeboliger. De legale fremlejeregler giver ikke lejerne ret til midlertidigt at omdanne lejeboligen til en feriebolig.
”For at undgå misforståelser og uforvarende brud på fremlejereglerne, opfordrede vi Ministeren til at tydeliggøre dette i den nye lovgivning, men det har man altså ikke fundet nødvendigt. Vi er blevet stillet i udsigt, at Trafik-, Bygge og Boligstyrelsen udgiver en vejledning om de nye regler, hvor det vil fremgå, at korttidsudlejning ikke er et anliggende for lejerne medmindre, de konkret har fået tilladelse til det fra udlejer, men hvornår vejledningen kommer, er usikkert, og det kan derfor anbefales, at den enkelte udlejer selv orienterer sine lejerne om, at de nye regler ikke gælder for lejeboliger”, slutter Morten Østrup Møller”.