Den 26. august 2022 er der indgået en aftale mellem regeringen (Socialdemokratiet), Socialistisk Folkeparti, Radikale Venstre og Enhedslisten om “Initiativer til modvirkning af store huslejestigninger”.
Aftalen indeholder to initiativer:
- Der indføres et 2-årigt loft for huslejestigninger på 4 procent årligt med mulighed for en ventil for udlejerne.
- Efter 2 år indføres et nyt indeks til regulering af huslejerne, som afspejler den reelle udvikling i udlejers omkostninger.
I nedenstående artikel stiller vi skarpt på, hvad det første initiativ kan betyde for udlejere og administratorer. Vær obs på, at der pt. kun foreligger en aftale og altså ikke et endelig forslag. Nedenstående er derfor baseret på den nuværende viden.
2-årigt loft for huslejestigninger på 4 procent
Hvilke lejemål er omfattet?
- Loftet gælder ifølge aftalen for private lejemål, hvor det er aftalt i lejekontrakten (§ 11), at lejeforhøjelse kan kræves én gang om året som følge af stigninger nettoprisindekset.
- Loftet gælder kun i boliglejemål og altså ikke i erhvervslejemål.
- Loftet gælder kun for lejemål, der reguleres efter nettopris og altså ikke ved omkostningsbestemte lejereguleringer.
Hvad betyder loftet?
- Loftet betyder ifølge aftalen, at huslejen kan reguleres én gang årligt i medfør af nettoprisindekset; dog maksimalt med 4 procent.
- Loftet betyder, at den årlige lejeregulering, der kan henføres til stigninger i nettoprisindeks, begrænses til 4 procent.
- Huslejestigning kan dog aldrig overstige stigningen i nettoprisindeks. Ligger stigningen i nettoprisindeks under de 4 procent, er udlejer altså begrænset til nettoprisindeksering.
- Eksempel:
- NPI stigning på 6,9 procent à udlejer må meddele en stigning på 4 procent
- NPI stigning på 3,2 procent à udlejer må meddele en stigning på 3,2procent
- Loftet gælder isoleret set for de stigninger, der er baseret på NPI. Varsles der i lejeforholdet særskilt for stigninger i skatter og afgifter eller forbedringsforhøjelser, skal disse stigninger ikke regnes ind i de 4 procent. Omkostningsbestemte huslejestigninger er heller ikke omfattet af loftet og GI-satsernes regulering bliver heller ikke begrænset.
- Loftet skal gælde i en periode på 2 år. Udgangspunktet er, at den skal gælde fra januar 2023 – januar 2025. Loftet vil dog også få betydning for NPI reguleringer, der er meddelt før januar 2023 (se nærmere under Ikrafttræden).
Undtagelsesbestemmelse
- Ifølge aftalen skal der indføres en undtagelsesbestemmelse, som giver udlejer mulighed for at hæve huslejen over 4 procent, hvis udlejeren kan dokumentere, at lejen inklusiv lejestigningen på 4 procent ikke kan dække en stigning i ejendommens driftsudgifter sammenlignet med driftsudgifterne året før. Huslejestigningen kan dog aldrig overstige nettoprisindekset.
- Proces:
- Udlejer kan meddele en stigning svarende til NPI, men kun op til 4 procent på sædvanlig vis og som aftalt i lejekontrakten.
- Stigninger over 4 procent kan varsles (formen og indhold kendes endnu ikke, men formentlig en almindelig procedure med et varsel på 3 måneder).
- Sammen med varslingen skal der sendes en opgørelse over ejendommens samlede udgifter til lejerne.
- Lejerne har indsigelsesret (kun overfor den del af stigning, der varsles, altså den del, der ligger over de 4 procent).
- Udlejer skal indbringe sagen for huslejenævn, såfremt lejerne eller beboerrepræsentationen gør indsigelse indenfor 6 uger.
- Huslejenævnet skal afgøre sagen indenfor 3 måneder.
- Stigningen over de 4 procent kan tidligst opkræves, når varslingsperioden er gået og ved indsigelse, først når huslejenævnet har afgjort sagen.
- Også ved dokumentation af konkret større udgiftsstigninger kan der ikke opkræves stigninger, der går ud over stigningen i NPI.
- Eksempel:
- NPI stigning på 6,9 procent og dokumenterede udgiftsstigninger på 8,2 procent à udlejer må meddele en stigning på 4 procent og udlejer kan varsle yderligere stigning på 2,9 procent (altså samlet til 6,9 procent).
Ikrafttræden
- Der arbejdes på en hastebehandling. Målet er, at loven skal være vedtaget hurtigst muligt.
- Loftet skal gælde umiddelbart for alle reguleringer, der meddeles efter ikrafttræden.
- Loftet gælder også for eksisterende kontrakter, hvor der allerede forud for indgrebets ikrafttræden er sket eller meddelt en huslejestigning, baseret på nettoprisindeks for 2022.
- Her indfases loftet med et varsel, der svarer til lejekontraktens opsigelsesvarsel, dvs. typisk 3 måneder.
- Loftet vil kun have betydning for fremtidige betalinger. Udlejer skal altså ikke tilbagebetale allerede opkrævede stigninger.
- Eksempel:
- Leje på 10.000 kr. om måneden
- Udlejer har meddelt en stigning på 8 procent med virkning pr. 1. oktober 2022, dvs. ny leje på 10.800 kr. om måneden.
- Lovændring træder i kraft pr. 1.10.2022
- Udlejer må opkræve leje 10.800 kr. fra 1/10-22 til 1/1-23
- Fra 1/1-23 skal den pr. oktober meddelte lejestigning begrænses til 4 procent, dvs. lejen skal sættes ned til 10.400 kr. om måneden.
- Udlejer skal ikke tilbagebetale differencen for perioden fra oktober til januar.
Beregning af udgiftsstigninger
Dette læner sig, ifølge notat fra boligministeriet, op ad poster, der tages med i driftsbudgetter. Som poster, der skal indgå i vurderingen, anføres følgende (detaljer om hvordan de enkelte poster skal beregnes kommer senere, når vi kender forslaget):
- Ejendomsskatter
- Rottebekæmpelse
- Renovation
- Forsikring
- Vedligeholdelse
- Administration
- Fælles-el
- El-regnskab
- Vand/vandafledning
- Vandregnskab
- Fællesvarme
- Varmeregnskab
- Vicevært og renholdelse
- Øvrige relevante udgifter
- … når disse har tilknytning til boligudlejningen i ejendommen og ikke kan væltes over på andre – for 2022.
- Finansieringsudgifter (Med udgangspunkt i den finansiering af ejendommen, som er foretaget inden præsentationen af udspillet, kan udlejer medtage stigninger i udgifter til rente og bidrag i året 2022. Ved beregning af disse udgifter skal ændringer, som skyldes udlejers dispositioner, såsom fx forhøjelse eller nedbringelse af gæld m.v. ikke medtages.