Positiv likviditet er afgørende
I en ny vejledning til kreditinstitutterne skærper Finanstilsynet kravene til finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. Baggrunden er blandt andet at drage lære af de meget store tab, som nogle kreditinstitutter led under i og efter finanskrisen, og øge robustheden i den finansielle sektor til bedre at modgå den næste krise.
To af de centrale søjler i Finanstilsynets i vejledningen er minimumskrav til ejendomsvirksomhedernes egenfinansiering og et krav til en positiv likviditet i ejendommenes drift ved en standardfinansiering med fast rente og afdrag.
Kravet om positiv likviditet bliver skærpet markant fra årsskiftet, når den nye lagerbeskatning af ejendomsavancer forventeligt træder i kraft. I mange tilfælde vil lagerbeskatningen i kombination med kravet om positiv likviditet begrænse finansieringsmulighederne så meget, at kravene om egenfinansiering overflødiggøres.
Finanstilsynet skærer dermed igennem alle argumenter om at lagerbeskatning, der opsuger likviditet ved værdistigninger, blot kan finansieres via låntagning på baggrund af den forhøjede ejendomsværdi. Sunde ejendomsvirksomheder er karakteriseret ved en drift, og på dette punkt udgør lagerskatten ubetinget en kæmpe udfordring.
Lagerbeskatning i kombination med lave afkast og stigende renter er en giftig cocktail
Med lagerskatten skal ejendomsselskaber med en samlet ejendomsporteføljeværdi overstigende 100 mio. kr. løbende betale selskabsskat af de urealiserede værdistigninger. I år med store stigninger udgør skatten meget markante indhug i ejendommenes driftsbudgetter, mens år med tab giver mulighed for fradrag i driften. I Skatteministeriets beregninger af det forventede provenu fra lagerskatten, lægges en forventet gennemsnitligt årlig værdistigning på 2,2 procent til grund, og det må formodes at kreditinstitutterne som minimum vil lægge samme forventning ind i deres kreditvurderinger, hvormed skatten årligt forventes at udgøre 0,48 procent af ejendomsværdien.
Afkastkravet på velbeliggende udlejningsejendomme er faldet markant de sidste mange år og ligger historisk lavt. Fx opgør Colliers det typiske startafkast til at udgøre mellem 2,75-3,75 procent for boligudlejningsejendomme i København, Frederiksberg og Valby.
Ved faste renter på 1,5 procent gav det fortsat mulighed for belåningsgrader op til 65-80 procent uden at komme i karambolage med kravet om positiv likviditet. Kombinationen af stigende renter og lagerbeskatningen reducerer lånemulighederne i en grad, så den klassiske realkreditfinansiering ikke kan genkendes. Med den forventede gennemsnitlige lagerskat medregnet, kan Københavnske boligejendomme fx kun belånes med 40-55 procent ved en rente på 4 procent.
Løsningen er ligetil – lagerskatten bør indrettes, så den mindsker likviditetspåvirkningen
Den politiske aftale om at indføre lagerbeskatning af ejendomsavancer er indgået af et smalt flertal i folketinget i forbindelse med aftalen om Arnes pension og er endnu ikke vedtaget som lov. Reelt må det dog forventes, at der står et bredt politisk flertal bag ønsket om at stramme op på den gældende praksis for ejendomsavancebeskatning.
Lagerskatten er nemlig motiveret som et opgør med de ejendomshandler, der teknisk set sker ved at ejendommen forbliver i samme datterselskab, der så til gengæld skifter hænder – en såkaldt selskabshandel. I og med at ejendommen ikke skifter direkte ejer, kan den udskudte skat i forbindelse med værdistigninger fortsat udskydes.
Lagerskatten leverer på ambitionen om at gøre op med dette, men skyder også langt over målet. Blandt andet rammes ejere med lang/evig ejerhorisont og ejere, der ikke strukturerer sig på den pågældende måde. Og for alle berørte virksomheder, fører en løbende beskatning til en alvorlig likviditetsbelastning.
EjendomDanmark har tidligere argumenteret for at bevare realisationsprincippet, men til gengæld gøre det gældende ved selskabshandler også. Hvis lagerskatten gennemføres opfordrer vi til at den indrettes med en lang indfasningsordning, således at beskatningen af værdistigninger udjævnes og udskydes over fx ti år. Dette kombineret med en regel, hvor den udskudte lagerskat udløses ved reelt ejerskifte, vil i praksis opnå den ønskede indhegning af avanceskatten, men med langt lempeligere likviditetspåvirkning af virksomhederne.
Provenuet er fejlberegnet – god plads til justeringer
En udskydelse af beskatningstidspunktet koster en marginal renteomkostning på det endelige provenu, men det kan sagtens afholdes inden for de aftale økonomiske rammer. EjendomDanmarks beregninger viser nemlig, at forudsætninger for Skatteministeriets provenuskøn giver anledning til et markant underskøn. Skatteministeriet forventer nemlig med betydelig usikkerhed, at skatten pålægges ejendomsværdier for 350 mia. kr. Med udgangspunkt i konkrete regnskabsdata, har EjendomDanmark regnet sig frem til at det tal snarer udgør mellem 500-600 mia. kr. – hvilket i sidste ende giver et merprovenu på 400-500 mio. kr. i forhold til forudsætningerne i forhandlingerne om Arnes pension.
Der bør derfor være rigeligt med plads til at lempe på likviditetsudfordringerne og hæve minimumsgrænsen for hvilke virksomheder der omfattes, uden at staten skal finde pengene et andet sted.
Link til vejledningen: