Siden i sommer har det været muligt af fastholde en vurdering af andelsboligforeningen, som er indhentet inden den 1. juli 2020. Fastholdelse betyder her, at de normale gyldighedskrav om, at valuarvurderinger skal fornyes senest efter 18 måneder og at der for offentlige vurderinger altid skal benyttes den seneste vurdering, suspenderes. Fastholdelsen gælder indtil foreningen første gang vælger at benytte en ny vurdering, hvorefter de almindelige regler atter træder i kraft.
Hjemlen til at fastfryse andelsværdien er indført ved en ny bestemmelse i andelsboligforeningsloven § 5, stk. 3 og giver mulighed for at fravige § 5, stk. 2 ved, at en gyldig vurdering indhentet inden 1. juli 2020, kan lægges til grund for beregning af andelsværdien i en ubegrænset periode.
Der er nogle centrale punkter, hvor fortolkningen af bestemmelsen giver anledning til tvivl og forskellig opfattelse i branchen.
Muligheder for fastfrysning
Den nye bestemmelse giver mulighed for, at ejendommens værdi på baggrund af en gyldig vurdering foretaget inden 1. juli 2020 kan fastholdes i en ubegrænset periode, dog kun indtil foreningen vælger at benytte en ny vurdering indhentet efter 1. juli 2020 til beregning af andelsværdien.
Dette betyder, at foreningerne skal beslutte om de vil fastfryse ejendommens værdi efter vurderingen indhentet inden 1. juli 2020 senest på den generalforsamling, hvor foreningen efter de almindelige regler skulle have indhentet en ny vurdering og lagt den til grund for beregning af andelsværdien. Foreningerne anbefales derfor på førstkommende generalforsamling at tage stilling til om de ønsker at fastholde værdien i den vurdering, som foreningen har indhentet inden 1. juli 2020.
Foreninger, der anvender offentlig vurdering eller anskaffelsespris, har desuden muligheden for at fastholde værdien efter en ikke-anvendt valuarvurdering. Dette medfører, at foreningen kan have en vurdering ”i skuffen” og senere anvende denne, såfremt der i mellemtiden ikke er anvendt en ny vurdering, foretaget efter 1. juli 2020.
Alternativ tolkning åbner for flere muligheder
EjendomDanmark har tidligere meldt en anden fortolkning af bestemmelsen ud. Denne fortolkning betyder, at muligheden for at fastholde først bortfalder, når foreningen vælger at forlade en fastfrosset værdi og i stedet lægge en ny vurdering til grund for beregning af andelsværdierne. Denne fortolkning vil betyde, at foreningerne kan indhente nye vurderinger efter 1. juli 2020 og lægge dem til grund for beregning af andelsværdierne uden at miste retten til på et senere tidspunkt at anvende en fastholdt vurdering indhentet inden 1. juli 2020. Vel og mærke så længe denne endnu ikke har været anvendt og foreningen i regnskabet har indført en note i årsregnskabet, hvoraf det fremgår, at vurderingen er indhentet inden 1. juli 2020.
Der er tale om to forskellige fortolkninger af bestemmelsen og forarbejderne. Det er alene domstolene, der endeligt kan afgøre om en fastholdelse efter bestemmelsen er gyldig.
Anbefaling til foreningerne
EjendomDanmark har bedt Boligministeriet oplyse, hvordan de fortolker bestemmelsen. Ministeriet har oplyst, at de fortolker bestemmelse i tråd med den gængse fortolkning, hvorefter muligheden for at fastfryse værdien bortfalder, såfremt foreningen efter 1. juli 2020 vælger at indhente en ny vurdering og lægge den til grund for beregning af andelsværdien.
EjendomDanmark anbefaler på baggrund af ministeriets udmelding, at foreningerne på først kommende generalforsamling beslutter sig for om, de ønsker at fastholde værdien efter den vurdering, foreningen har indhentet inden 1. juli 2020.
Skal foreningen fastfryse værdien?
Muligheden for at fastfryse værdien giver foreningerne et sikkerhedsnet, idet eventuelt kommende prisfald ikke vil ramme foreningen så længe de har en fastfrosset værdi. Det er dog ikke selvsagt, at den fastholdte værdi vil være højere end en ny vurdering, som foreningen indhenter efter 1. juli 2020. Foreningen skal derfor overveje, hvornår de vil vælge at forlade det sikkerhedsnet som fastfrysningen af værdien giver. Foreningen bør derfor overveje, hvor meget højere en ny vurdering skal være før foreningen benytter denne og dermed giver afkald på sikkerhedsnettet i den fastholdte vurdering. Såfremt foreningen fastfryser værdien, anbefaler EjendomDanmark at man samtidig overvejer nogle faste retningslinjer for, hvornår foreningen skal forlade den fastfrosne værdi og dermed det sikkerhedsnet denne giver.
En ny vurdering bør være så meget højere end den fastfrosne værdi, at foreningen kan tåle et prisfald uden at komme under den fastfrosne værdi.
Foreninger der anvender den offentlige vurdering
Såfremt foreningen anvender offentlig vurdering, som værdiansættelsesprincip, kan de ligeledes fastholde vurderingen fra 2020 indtil vi får de nye ejendomsvurderinger og først på det tidspunkt beslutte om de vil forlade den fastholdte værdi efter den offentlige vurdering 2020 eller gå over til den nye vurdering.
Ligeledes kan foreningen gemme en valuarvurdering indhentet inden 1. juli 2020 og vente med at aktivere denne til vi kender de nye ejendomsvurderinger.
(De nye vurderinger er siden foreslået helt afskaffet for erhvervsejendomme – herunder andelsboliger. Der forventes afklaring på hvorvidt der kommer nye ejendomsvurderinger for andelsboliger senest 1. marts 2021).
Foreninger der ønsker at gøre brug af denne muligheder skal sørge for at få anført en note i regnskabet, hvoraf det fremgår, at vurderingen er indhentet inden 1. juli 2020. Dette bør ske på førstkommende generalforsamling.
Foreningen skal benytte den gemte valuarvurdering indhentet før 1. juli 2020, såfremt de på et tidspunkt vælger at skifte værdiansættelsesprincip og samtidig ønsker at bibeholde muligheden for at beregne andelsværdien efter den fastholdte værdi.
Andre uklarheder
EjendomDanmark er bekendt med andre uklarheder i bestemmelsen, som på nuværende tidspunkt søges afklaret. Der afventes en udmelding fra Erhvervsstyrelsen vedrørende hvorvidt der skal indhentes nye valuarvurderinger til brug for kontrol af den anførte værdi i årsregnskabet, når denne er opgjort til dagsværdi. Vi kommer med en udmelding, så snart vi kender Erhvervsstyrelsens retningslinjer herom.