I januar 2023 var den økonomiske tomgangsprocent for bolig i Hedensted Kommune 2,1 procent. Sammenlignet med et landsgennemsnit på 3,8 procent er den noget lavere tomgang i Hedensted et udtryk for, at der her er en relativ høj udlejningsgrad og derfor også en gennemsnitlig lavere økonomisk risiko ved at leje boliger ud.
Indsigt i tomgangsniveauet for et bestemt område er vigtigt for både udlejere, investorer og udviklere, for det giver en temperaturmåling på et markeds udbuds- og efterspørgselsdynamik. Aktørerne kan vurdere sundheden i et bestemt marked og træffe informerede beslutninger om prissætning, udvikling eller andre tiltag, der kan påvirke investeringen.
Men hvad kan man få ud af at arbejde med en portefølje, hvor tomgangen er for høj? Det er EjendomDanmark gået sammen med Keyhole og Waitly om at se nærmere på. Resultatet er et white paper, hvor de tre aktører anskuer tomgangen fra tre forskellige vinkler – men alle med samme målsætning: At det er muligt at arbejde med at optimere udlejningen.
Hvad påvirker tomgangen?
Spørger man branchens forskellige aktører, er det åbenlyst, at lejeniveau og beliggenhed har størst indflydelse på tomgangsniveauet. Det mener to tredjedele af aktørerne. Dernæst kommer genudlejningsprocessen og adgangen til lejemålet gennem det depositum, der skal betales sammen med den forudbetalte leje.
Mens udbudslejen er til at have med at gøre inden for de mulige rammer, er beliggenheden sværere at gøre noget ved på lejemålsniveau. Til gengæld er ejendommens stand og kvalitet indlysende parametre, som aktivt kan forbedres. Men det lader ikke til at være lige så vigtigt. Faktisk kun for 20 procent af de adspurgte.
For at komme tættere på det, der betyder noget for kunderne, er der i undersøgelsen indhentet besvarelser fra 680 boliglejere i landet. Sammen med en kortlægning af, hvordan udlejere og administratorer arbejder med området i dag, giver det indblik i, hvor der med fordel kan sættes ind for at optimere forretningen.
Mange overvejer ny bolig
Størstedelen af de adspurgte lejere er tilfredse med deres nuværende lejebolig. Alligevel overvejer tre fjerdedele i større eller mindre grad at flytte. For 50 procent skyldes det, at de ønsker mere eller mindre plads.
Husdyr vigtigere end energimærke
Skulle lejerne vælge en ny lejebolig i dag og så bort fra m2, beliggenhed og antal værelser, så er huslejen en helt afgørende faktor i boligsøgningen. Det mener 85 procent af de adspurgte.
Dernæst kommer nærheden til familie og venner samt afstanden til arbejde eller campus. Det er vigtigt for cirka en tredjedel af lejerne, mens indflytningsomkostninger spiller en rolle for 25 procent.
For boliglejere er fællesskabet ifølge undersøgelsen et område, der kommer i sidste række, når boligvalget skal træffes. Naboer er ikke vigtigst for mere end ni procent af lejerne, og heller ikke adgangen til fælles faciliteter som for eksempel fitness, fælleshus eller urtehaver. Heller ikke energimærke eller opvarmningsform er noget, lejere har et større fokus på. Til gengæld er det vigtigt, at man kan holde husdyr. Det prioriterer 24 procent blandt de tre vigtigste karakteristika for en kommende bolig.
Hvordan håndteres tomgang?
Naturligvis er den bærende del den helt generelle udvikling i udbud og efterspørgsel efter udlejningsejendomme. Og lokaløkonomiske faktorer er svære områder at arbejde med, når for eksempel arbejdsløshed, fraflytningsmønstre og alderssammensætning ændrer sig, ligesom også udbuddet af enheder eller ønskerne til boligform kan forandre sig der, hvor man har sine ejendomme.
Men det forhindrer ikke udlejer i selv at arbejde med at skabe et match med en potentiel lejer. Og det gør branchen aktivt. I undersøgelsen fremgår det, at næsten halvdelen (44 procent) af de adspurgte ejere og administratorer ugentligt drøfter tomgang i virksomheden og 16 procent endda på daglig basis.
Indsatsen er for 55 procent en ekstra markedsføring. Dernæst kommer justering af lejen efter markedet. Næsten tre ud af ti aktører ser på adgangsbarrierer som depositum eller forudbetalt leje, mens lige så mange praktiserer en midlertidig lejerabat.
Aktørerne kan også vælge at se mere strategisk på genudlejningen, for eksempel renovere lejemålet inden for rammer, der gør at man undgår en større myndighedsbehandling, eller – som 18 procent af respondenterne svarer – afsøge markedet for mulige kunder, der kan træde ind, så snart et lejemål bliver ledigt. Andre nærliggende skridt kan være at gøre lejemålet så attraktivt som muligt ved at investere i ejendommens infrastruktur og faciliteter.
Ti forslag
Mens indsatsområderne kan understøttes af flere forskellige digitale løsninger – det kan være Keyhole, Waitly, EjendomDanmarks markedsstatistik eller et væld af øvrige muligheder – så er det vigtigste at gøre sig klart, hvorfor, hvor og hvordan man vil sætte ind. Det er det, den fulde analyse og et nyt white paper skal belyse gennem ti forslag til, hvordan man kan arbejde med tomgang og skabe værdi. Læs white paper på ejd.dk