/ Nyheder / Ejerlejlighedsloven er blevet moderniseret

Ejerlejlighedsloven er blevet moderniseret

Folketinget vedtog den 9. juni 2020 ændringer til ejerlejlighedsloven. Ændringerne består i en forenkling af strukturen og en tydeliggørelse af anvendelsesområdet. Derudover er der indført nogle tiltag mod ejeres misligholdelse og ændret i nogle få opdelingsbestemmelser.

Af

Foto: balipadma, istock

Den 9. juni 2020 vedtog folketinget ændringer til ejerlejlighedsloven på baggrund af den rapport fra 2018, som ejerlejlighedsudvalget havde udarbejdet. Formålet med moderniseringen er, at ejerlejlighedsloven skal være tidssvarende, enkel og sammenhængende, således at den er mere tilgængelig for brugerne. Mange af ændringerne er således sproglige ændringer af hensyn til forbrugerbeskyttelsen. Derudover indføres der nogle nyskabelser som følge af de problemstillinger, der har været i nogle ejerforeninger.

Døde stemmer

Som en del af moderniseringen, er reglen om døde stemmer i EJL § 2, stk. 4 slettet. Det betyder, at ejerforeninger skal være opmærksom på, at når der holdes generalforsamling efter den 1. juli 2020, så kan der være foreninger, hvor døde stemmer vågner op, idet der ikke længere er en stemmebegrænsning for ejere, der ejer flere lejligheder og lejer dem ud.  

Generalklausul

I EJL § 4 indsættes en generalklausul således, at det med direkte hjemmel i ejerlejlighedsloven, vil være muligt at tilsidesætte urimelige vilkår eller urimelige generalforsamlingsbeslutninger.

Tinglysning af vedtægter

Der indføres en lettere adgang til tinglysning af særvedtægter og vedtægtsændringer.

Til gengæld indføres der mulighed for ekstinktion af vedtægtsbestemmelser overfor alle medlemmer af ejerforeningen, såfremt en vedtægtsbestemmelse ekstingveres overfor et enkelt medlem.

Husorden

Reglerne om husorden er blevet præciseret for at undgå, at generalforsamlingen indfører bestemmelser i husordenen, som rettelig burde være anført i vedtægten. Da majoritetskravet til disse beslutninger er forskellige, har der været eksempler på ugyldige husordensbestemmelser, der skaber uklarhed om retstilstanden i ejerforeningen. Præciseringen af reglerne om husorden skulle gerne gøre det tydeligere, hvor grænserne for beslutningerne går.

Adgang til ejerlejligheden

Den nuværende adgangsbestemmelse giver ofte anledning til tvister og konflikter i praksis. Adgangsbestemmelsen er derfor blevet tydeligere, således at nogle af tvisterne forhåbentlig kan undgås.

Misligholdelse af en ejers forpligtelser

I praksis forekommer der mange tilfælde, hvor en ejer misligholder sine forpligtelser overfor ejerforeningen uden at rette for sig efter henstillinger og advarsler. Den nuværende mulighed for eksklusion af ejeren i EJL § 8 har været den eneste mulighed for sanktion, hvilket i nogle tilfælde har været for indgribende en sanktion i forhold til misligholdelsen og i andre tilfælde en sanktion, der ikke har kunnet løse den gotiske knude, som meget grov misligholdelse fra nogle ejerlejlighedsejere har medført.

Som en nyskabelse indføres muligheden for at pålægge en ejer en bod ved misligholdelse, hvilket er tiltænkt de tilfælde, hvor eksklusion er for indgribende en sanktion i forhold til misligholdelsen.

Derudover indføres muligheden for eksklusion og tvangssalg af en ejerlighed til brug for de tilfælde af særdeles grov misligholdelse, hvor ejerlejlighedsejeren bevidst modarbejder foreningens interesser i særlig grov henseende, hvor det ikke tidligere har været nok at ekskludere ejeren fra brugsretten til ejerlejligheden.

Overtagelse af udlejerbeføjelser

Der er indført direkte hjemmel i loven til at ejerforeningen har mulighed for at påberåbe sig udlejers beføjelser i de tilfælde, hvor en ejer undlader eller ikke evner at bringe en lejers retsstridige adfærd til ophør.

Forbud mod opdeling

Der er fortsat et generelt forbud mod opdeling af landbrugsejendomme, private andelsboligforeninger og beboelsesbygninger opført før 1. juli 1966.

Men der er indført mulighed for at opdele bygninger opført før 1. juli 1966 indeholdende to beboelseslejligheder og erhverv. Ligesom størrelseskravet på 85 kvadratmeter for nyetablerede lejligheder ved opdeling af blandede beboelses- og erhvervsejendomme er ophævet. 

Derudover er der indført regler for at smidiggøre mulighederne for opdeling af blandede ejendomme, hvor en bygning ”låser” for opdeling, ved at indføre en generel adgang til at opdele en ejendom ved at udlægge en hel bygning på ejendommen, som ikke kan opdeles, som én ejerlejlighed med flere beboelseslejligheder og derudover opdele de øvrige bygninger i separate ejerlejligheder.

Endelig er der indført en generel adgang til at opdele ældre udlejningsejendomme med beboelseslejligheder og erhverv ved at udlægge alle beboelseslejlighederne som én ejerlejlighed, som ikke kan videreopdeles og erhvervsenheden som én anden ejerlejlighed.

Ikrafttrædelse

Ændringerne i ejerlejlighedsloven træder i kraft den 1. juli 2020.

For så vidt angår de nye bestemmelser om bod, eksklusion og tvangssalg, kan disse kun anvendes på forhold, der finder sted efter den 1. juli 2020.

Ny normalvedtægt

Ejerlejlighedsudvalget anbefalede, at normalvedtægten blev opdateret. Denne opdatering af normalvedtægten har ikke været en del af det behandlede lovforslag (uagtet boligministerens oplysning i fremsættelsestalen), idet normalvedtægten bliver udstedt efterfølgende med hjemmel i ejerlejlighedsloven.

Modernisering af normalvedtægten har således afventet, at folketinget har vedtaget disse ændringer i ejerlejlighedsloven.

I bemærkningerne til EJL § 5 er man fremkommet med en hensigtserklæring om, at normalvedtægten skal moderniseres. Moderniseringen skal indføres med en overgangsordning på 1 år, så det er muligt at nå at tinglyse de gamle vedtægter, hvis man ikke ønsker at blive omfattet af den nye normalvedtægt. 

Derudover er det anført, at den nye normalvedtægt vil være udfyldende ret i tinglyste særvedtægter, såfremt særvedtægten ikke efter sit indhold regulerer det pågældende spørgsmål eller ikke regulerer spørgsmålet fuldt ud. 

Det forventes, at normalvedtægten bliver opdateret ultimo 2020.

Lovbemærkninger til ejerlejlighedsloven

Hvis du har behov for at læse det fremsatte lovforslag med bemærkninger, så er det tilgængeligt her:  

L93 som fremsat