Den danske befolkning vokser. Fremskrivninger peger på, at der i 2040 vil være behov for 300.000 flere boliger, men hvilken type det er, afhænger af, om det er storbyen eller landområderne, der er i kikkerten. Boligøkonomisk Videncenter og Fremforsk, Center for fremtidsforskning, er dykket ned i, hvordan fremtidens boligmarked tegner sig.
Stigende efterspørgsel
Det er særligt i storbyerne, at der vil opstå en markant efterspørgsel efter boliger de kommende år. Befolkningen er som hovedregel yngre i de større danske byer, og beregninger peger på, at efterspørgslen vil gå i retning af flere ejerboliger og særligt private udlejningsboliger, lyder det fra Curt Liliegreen, direktør for Boligøkonomisk Videncenter.
”Mange får i øjeblikket afslag fra banken til deres ønskeejerbolig, og det øger efterspørgslen på det private udlejningsmarked. Samtidig er der mange, der ikke har råd til at købe de forholdsvis dyre ejerlejligheder og andelsboliger i storbyerne,” siger han og henviser til rapporten ”Flere danskere, nye behov og strukturer”, hvor videncenteret forklarer udviklingen i efterspørgslen efter boliger de kommende år.
Jesper Bo Jensen, direktør for Fremforsk, Center for fremtidsforskning, er enig i denne analyse af boligmarkedet og fremhæver samtidig et par megatrends, som er værd at have med i sine beregninger.
”Antallet af ældre i befolkningen stiger, og mange lever som singler. Det øger i det store hele efterspørgslen efter mindre boliger. Efterspørgslen efter færre kvadratmeter vil især være markant i storbyerne, da de også tiltrækker både unge studerende og seniorer, der foretrækker at bo tæt på byens kulturelle tilbud, selvom de ikke nødvendigvis har økonomi til at købe eller leje store boliger.”
Udlejning i provinsen
I landdistrikterne ser situationen noget anderledes ud. Her går behovet mod mindre rækkehuse og etageboliger, især i form af lejeboliger, til et stigende antal singler og de ældre, der skal flytte fra deres landejendom til noget mindre, men ikke nødvendigvis vil forlade deres lokalområde, fastslår Curt Liliegreen.
”Der er dels flere ældre, dels flere singler, såvel midaldrende som ældre, i landdistrikterne. Disse vil have behov for mindre boliger, og der vil for de ældres vedkommende erfaringsmæssigt være tale om udlejningsboliger.”
Samtidig vil der være god ræson i at kunne tilbyde udlejningsboliger til børnefamilier i disse områder, mener Jesper Bo Jensen.
”Noget, EjendomDanmarks medlemmer godt kunne overveje, er at opføre for eksempel rækkehuse til udlejning i provinsen. Mange familier vil gerne prøve et område af, før de investerer i en ejerbolig, så her er der for mig at se et marked.”
Nye flyttemønstre
Noget tyder nemlig ifølge Jesper Bo Jensen på, at provinsen bliver et stadig mere populært valg blandt børnefamilierne. Han har set nærmere på, hvad der driver flytningen til og fra de større byer. Mønstrene kan give et praj om, hvilke boligtyper der bliver særlig mangel på både i og uden for storbyerne.
”Trafikken viser, at de unge flytter til større byer for at læse, og så flytter de ud, når de er ved at stifte familie eller har fået første barn,” siger Jesper Bo Jensen og fortsætter:
”Under pandemien blev særligt forstæderne og provinsen mere attraktive for yngre familier. Der er tale om en ny måde at leve på, hvor familierne går efter en bedre work-life-balance, da mange har fået bedre mulighed for at arbejde på afstand et par dage om ugen.”
Udflytningen har betydning for boligmarkedet i både storbyerne og provinsen. Zoomes der ind på København, vil der for eksempel ikke være mange aftagere til de større boliger, fastslår Jesper Bo Jensen.
Varierende behov
Regeringen er også gået i tænkeboks med hensyn til, hvordan fremtidens boligmarked skal stykkes sammen, og barsler med et boligpolitisk udspil. Udspillet ventes at have fokus på et blandet boligmarked, hvor flere kan eje deres egen bolig, og hvor der er et blandet udbud af ejerboliger, almene boliger, andelsboliger og privat udlejning.
Ifølge Curt Liliegreen ligger der dog også en større opgave i at sikre, at der ikke opstår en skævvridning mellem land og by.
”Boligpolitikken bør tage udgangspunkt i de behovsforskelle, der vil være mellem land og by, frem for at satse på en one size fits all-strategi eller forelske sig i en bestemt boligtype. De forskellige boligtyper kan noget hver især, men behovet i de forskellige landsdele skal afspejle borgerne og de enkeltes økonomiske muligheder, som vil variere,” siger han.
Afdæmpet byggelyst
I øjeblikket tegner der sig dog en ny økonomisk virkelighed for ejendomsinvestorerne, der gør det svært at opføre boliger uanset boligtype og politiske ønsker.
Højere rente og stigende priser på byggematerialer har gjort ejendomsinvesteringer betragteligt dyrere. Derudover udkom Finanstilsynet i foråret 2023 med en ny vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter, som har fået bankerne til at stramme op over for udlån til ejendomsbranchen. Faktorer, der tilsammen hæmmer byggelysten og vil bidrage til færre nyopførte boliger de kommende år.
”Private investorer afventer i øjeblikket udviklingen i rente og inflation, og der investeres derfor mere i eksisterende ejendomme end i nybyggeri. Jeg forestiller mig ikke, at det vil vare de næste fem-ti år, men 2024 kan godt gå hen og blive et tabt år, forstået på den måde at der vil være en opbremsning i byggeriet,” slutter Curt Liliegreen.