Den store omlægning af vores ejendomsskattesystem, der for alvor trådte i kraft ved årsskiftet, har en lang række indgribende effekter på andre tilknyttede områder – herunder ikke mindst lejereguleringen.
En særlig knast i denne henseende har været de fredede ejendomme, der i første omgang slet ikke modtog nye foreløbige vurderinger, da landets øvrige erhvervsejendomme eller modtog de første foreløbige vurderinger fra det nye vurderingssystem i december.
EjendomDanmark har været i tæt dialog med myndighederne omkring mange aspekter af det nye ejendomsskattesystem, og vi påpegede tidligt, at der var behov for også at udsende vurderinger af de fredede ejendomme.
Sagen er nemlig den, at både lejeloven og erhvervslejeloven tillader at lejen i fredede ejendomme reguleres efter ændringer i den ejendomsskat, der ville være opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet. Dette princip, der måske umiddelbart virker kontraintuitivt, skal ses i lyset af at ejendomsskattefritagelsen for fredede ejendomme er tænkt som en kompensation for de forøgede omkostninger, der er forbundet med at eje en fredet ejendom. Disse omkostninger afholdes af ejendomsejer, hvormed fritagelsen for ejendomsskat ville ramme skævt, hvis den i sidste ende tilfaldt lejer frem for udlejer.
Nye vurderinger er nu udsendt
De nye vurderinger udsendes i disse dage til ejere og administratorer af de fredede ejendomme, og EjendomDanmark forventer, at samtlige vurderinger af de fredede ejendomme også bliver tilgængelige på vurderingsportalen fra medio april 2024.
Så langt så godt – men hvordan går man fra en vurdering til at beregne skatten? Frem til sidste år har der i nogle kommuner – heriblandt Københavns Kommune været en praksis om, at man som ejendomsejer har kunnet rekvirere en attest for niveauet af en fredet ejendoms ejendomsskat, som den ville have været, hvis ejendommen ikke var fredet. Et aspekt af det nye ejendomsskattesystem, er at selve skatteopkrævningen er flyttet fra det kommunale til det statslige niveau – og der er ikke udsigt til at vurderingsstyrelsen eller skattestyrelsen kommer til at beregne ejendomsskatter for fredede ejendomme.
Der er derfor behov for selv at foretage beregningen, og her skal man holde godt øje med detaljerne.
Beregning af grundskyld
Første trin er beregningen af den fuldt indfasede grundskyld. Dette gøres ved at trække 20 procent fra den udsendte grundvurdering og gange den med den kommunale grundskyldspromille for 2024. De kommunale grundskyldspromiller kan fx findes her.
Dette beløb udgør den højest mulige grundskyld for 2024. Og det er dette tal, der skal benyttes, hvis det er lavere end den beregnede grundskyld, der lå til grund for reguleringen i 2023.
Hvis den fuldt indfasede grundskyld på baggrund af den nye vurdering derimod er højere end tallet for 2023, træder stigningsbegrænsningsreglerne i kraft. De medfører for 2024, at grundskylden ikke kan stige med mere end 2,8 procent ift. niveauet fra 2023.
Bemærk at fra 2025 overgår stigende grundskyld til at være omfattet af en moderniseret stigningsbegrænsningsregel, der tillader en årlig stigning på 4,75 procent af den fuldt indfasede grundskyld.
Beregning af dækningsafgift
Erhvervsejendomme beliggende i kommuner, der har tilvalgt opkrævning af dækningsafgift, skal også beregne foretage beregninger af denne. Benyttes en del af ejendommen til boligformål, skal der gives forholdsmæssigt nedslag i grundvurderingen, så den svarer til den dækningsafgiftspligtige del af ejendommen – den del, der benyttes til dækningsafgiftspligtigt erhverv.
Første trin af beregningen er identisk for dækningsafgiften. Den fuldt indfasede dækningsafgift beregnes som grundvurderingen fratrukket 20 procent ganget med den kommunale dækningsafgiftspromille for 2024. Promillen kan ligeledes findes her.
Ligesom for grundskylden, udgør den fuldt indfasede dækningsafgift den højest mulige skatteberegning for 2024. Er dette tal lavere end tallet beregnet for 2023, er det dermed også resultatet.
Hvis den beregnede dækningsafgift er højere end tallet for 2023, bør der tages højde for den stigningsbegrænsningsregel, der blev indgået ved en politisk aftale i november 2023, men som endnu ikke er vedtaget ved lov.
Stigningsbegrænsningsreglen for dækningsafgiften tilsiger, at dækningsafgiften årligt ikke kan stige med mere end ti procent af den fuldt indfasede dækningsafgift. Denne stigningsbegrænsningsregel træder dog i kraft allerede fra 2022, hvorfor dækningsafgiften i 2024 kan udgøre 2021-dækningsafgiften tillagt 30 procent af den fuldt indfasede dækningsafgift. Dog kan dette ikke overstige den fuldt indfasede dækningsafgift, som beskrevet oven for.
Denne beregning er korrekt under antagelse af at den endelige 2021-vurdering bliver identisk med den foreløbige 2023-vurdering. Dette betyder samtidig, at der bør foretages efterreguleringer, når den endelige 2021-vurdering udsendes forventeligt i 2025 eller 2026. Ligeledes bør der foretages efterreguleringer, når den endelige 2023-vurdering udsendes.
Beregningseksempel
Dækningsafgiften stiger
Beregnet dækningsafgift i 2021 = 100.000 kr.
Fuldt indfaset dækningsafgift i 2024 = 300.000 kr.
Dækningsafgift i 2024 = 190.000 kr. (100.000 + 0,3*300.000)
Dækningsafgiften falder
Beregnet dækningsafgift i 2021 = 100.000 kr.
Fuldt indfaset dækningsafgift i 2024 = 50.000 kr.
Dækningsafgift i 2024 = 50.000 kr.