”Med reglerne er der indført nye tiltag og yderligere bureaukrati, men lovændringerne adresserer ikke de udfordringer, der er i andelsboligsektoren. Vi forventer, at folketinget må genbesøge reglerne, når det viser sig at reglerne ikke løser de udfordringer, som vi står over for”, udtaler Morten Østrup Møller, som er juridisk direktør i Ejendomsforeningen Danmark.
Ændringerne i andelsboligforeningsloven er kort fortalt:
Stiftelse af andelsboligforeninger
Ved stiftelse af en andelsboligforening er budgetperioden forlænget fra 10 år til 15 år, ligesom der er stillet krav om, at der skal foreligge en vedligeholdelsesplan for en periode på mindst 15 år.
Der er samtidig indført en mulighed for Erhvervsministeren til at fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsesplanens indhold. Erhvervsstyrelsen har sendt en bekendtgørelse om vedligeholdelsesplaner i høring, som Ejendomsforeningen Danmark afgav høringssvar til den 18. maj 2018. Bekendtgørelsen om vedligeholdelsesplaner forventes at træde i kraft den 1. juli 2018.
Der er indført begrænsninger i muligheden for finansiering ved afdragsfrie lån, når en andelsboligforening erhverver en fast ejendom. Finansieringen må maksimalt indeholde afdragsfrihed på 40% af realkreditbelåningen. Begrænsningen gælder for finansieringsaftaler der indgås den 1. juli 2018 eller senere.
Rådgivning om lån og kreditter
Forældelsesfristen for rådgiveransvar er forlænget fra 3 år til 6 år, når virksomheder, herunder administratorer, erhvervsmæssigt yder rådgivning til en andelsboligforening om lån og kreditter.
Den nye forældelsesfrist gælder for rådgivning ydet den 1. juli 2018 eller senere. Rådgivning der er ydet før den 1. juli 2018 forældes fortsat 3 år efter rådgivningen blev givet.
Tilbagebetaling som følge af overpris
Den korte forældelsesfrist på 6 måneder for en sælgers objektive ansvar for overpris er ophævet, således at den almindelige 3 års forældelse gælder for overprissager rettet mod sælger. Ændringen gælder for handler der indgås den 1. juli 2018 eller senere.
Lejevilkår ved konkurs
Andelshavere der overgår til at være lejere som følge af andelsboligforeningens konkurs kan fremover blive opkrævet et tillæg til den leje, der kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Tillægget kan opkræves for en periode på 6 år.
Det bliver ikke muligt fremadrettet at opkræve forudbetalt leje og depositum ved indgåelse af lejekontrakt med andelshaver.
Valuarvurderinger
Kravet til indsigt i prisfastsættelse og markedsudvikling for udlejningsejendomme skærpes for valuarer, der foretager valuarvurderinger af andelsboligforeningers ejendomme.
Samtidig er der indført en mulighed for Erhvervsministeren til at fastsætte nærmere regler for uddannelseskravet til valuarer samt for udarbejdelsen af valuarvurderingen.
Erhvervsstyrelsen har udsendt en bekendtgørelse, der fastsætter at valuarvurderingen skal foretages efter en branchenorm udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening. Bekendtgørelsen forventes at træde i kraft den 1. juli 2018, men den finder først anvendelse på vurderingsopdrag, der indgås fra den 1. oktober 2018.
Bestyrelsens opgaver
Det er præciseret, hvad bestyrelsens opgaver i forbindelse med den daglige ledelse af andelsboligforeningen som minimum er.
I forlængelse af kravet om vedligeholdelsesplaner ved stiftelse af en andelsboligforening, er det pålagt bestyrelsen at sørge for at opdatere foreningens vedligeholdelsesplan mindst hvert 5. år. Dette gælder kun for de andelsboligforeninger, der stiftes den 1. juli 2018 eller senere.
Bestyrelsen pålægges at fremlægge et skema med centrale nøgleoplysninger om foreningen på den årlige generalforsamling. Der er indført en mulighed for Erhvervsministeren til at fastsætte nærmere regler om, hvilke nøgleoplysninger, der skal fremlægges. Erhvervsstyrelsen har sendt en bekendtgørelse i høring om nøgleoplysninger, som Ejendomsforeningen Danmark afgav høringssvar til den 18. maj 2018. Bekendtgørelsen om nøgleoplysninger forventes at træde i kraft den 1. juli 2018.
Endelig har man indsat en generalklausul i andelsboligforeningsloven, der præciserer, at man ikke på generalforsamlingen kan træffe flertalsbeslutninger, der forrykker balancen mellem andelshaverne.