Morten Krarup Kristensen, medstifter og direktør i Proper, lægger ikke skjul på, at det har været en udfordring at få fodfæste i branchen med virksomhedens software alene:
”Vi startede jo Proper tilbage i 2017 med ambitioner om at bygge den næste generation af software til ejendomsadministration. Og det er vi lykkedes med:
“Der, hvor vi er rendt ind i udfordringer, er i forhold til at sælge det ind til branchen,” fortæller Morten Krarup Kristensen.
Derfor har de valgt at udbygge virksomheden med en helt ny forretning, Rumli.com. Den nye virksomhed opkøber klassiske administrationsselskaber, hvor de integrerer software fra Proper. Inspirationen kommer blandt andet fra Tyskland og England, hvor lignende modeller allerede vinder frem. Her er der ifølge direktøren flere virksomheder, der har haft større succes med at opkøbe sig ind i branchen frem for at forsøge at sælge til den udefra.
”Der er nogle spillere, der begynder at få utrolig stor succes – ikke med at sælge softwaren til den etablerede branche, men i højere grad ved at slå sig sammen med og opkøbe den etablerede branche for den vej igennem at rulle deres platforme ud.”
Et eksempel er den tyske virksomhed Buena, som oplevede de samme udfordringer med at sælge software til en etableret branche. I stedet begyndte de selv at levere ejendomsadministration og opkøbte på kort tid en række selskaber. På ét år købte de 20 administrationer og voksede markant i omsætning. Ifølge Morten Krarup Kristensen er det et af de første eksempler i Europa på en proptechvirksomhed, der har formået at skalere hurtigt – ikke ved at sælge til branchen, men ved at integrere sig i den. Ifølge ham er det netop den tilgang, Proper nu vil bringe til Norden.
Væsentligt større overskud
Rumli gennemførte sit første opkøb ved årsskiftet, og flere aftaler er på vej, selvom navnene endnu ikke kan offentliggøres. Men ifølge Morten Krarup Kristensen er potentialet tydeligt:
”Dækningsbidraget i klassiske ejendomsadministrationer ligger på mellem negativ og 20 procent – det vil sige, at overskuddet er relativt lavt.”
Han peger på, at branchen er presset fra flere sider – blandt andet af stigende lønninger og højere softwareomkostninger – samtidig med at det er vanskeligt at hæve priserne over for kunderne. Det gør forretningsmodellen udfordrende: Omkostningerne stiger, men indtægterne følger ikke med. Erfaringerne fra det første opkøb peger dog i en anden retning. Ifølge Morten Krarup Kristensen har den opkøbte administration allerede løftet sit dækningsbidrag markant og ligger nu på omkring 35 procent.
Automatisering som gamechanger
Forklaringen på det højere overskud ligger især i en omfattende automatisering af arbejdsprocesser. Softwaren, som er udviklet af Proper, er systematisk strømlinet de opgaver, som medarbejdere i en ejendomsadministration normalt udfører manuelt. Det betyder, at administratorer i højere grad kan fokusere på kundekontakt – og samtidig håndtere flere enheder.
”Vi har taget mange af de processer, som medarbejderne i en administration sidder og laver på daglig basis med og har automatiseret og strømlinet dem, så en ejendomsadministrator i højere grad kan fokusere på kundekontakten. Det betyder også, medarbejderne kan håndtere flere enheder.”
Derudover fremhæver Morten Krarup Kristensen implementering af AI. Ifølge ham gør teknologien det muligt at automatisere endnu flere opgaver og reducere behovet for manuelle arbejdsgange. Han fremhæver samtidig, at Propers software, som Rumli benytter sig af, adskiller sig fra ældre systemer ved at være udviklet fra bunden med fokus på optimering frem for at videreføre eksisterende arbejdsgange:
”Det, vi har gjort, er, at vi ikke har kigget på, hvordan det etablerede system fungerer, men i højere grad har kigget på: Hvis vi skulle designe det fra bunden af i dag med de teknologiske muligheder, der er, hvordan kan vi så automatisere og strømline så meget som overhovedet muligt? Og det gør jo, at det er et helt anderledes system end det, man kender fra det klassiske administrationssystem.”
Samtidig peger han på, at brugen af AI allerede har ændret selve softwareudviklingen markant:
”Vores softwareudvikling er gået fra, at vores udviklere skrev al kode selv, til at det nu er AI, der skriver al kode. Og det gør jo, at vi er tre-fire gange så effektive på softwareudvikling, som vi har været tidligere.”
Fremtidens ejendomsadministrator
Udviklingen vil ifølge Morten Krarup Kristensen også ændre selve rollen som ejendomsadministrator. Han forventer, at behovet for klassiske administrative opgaver vil falde, i takt med at AI overtager en større del af arbejdet – særligt inden for bogholderi, jura og kundeservice.
”Tesen er, at en af de næste industrier, som AI kommer ind og rammer, er bogholderi, jura og kundeservice. De tre hovedområder, som ejendomsadministrationer er gjort op af.”
Det vil også betyde, at der i fremtiden ikke vil være mangel på medarbejdere, spår han:
”Jeg tror, at der inden for få år ikke vil være mangel på ejendomsadministratorer. Jeg tror, vi potentielt ender med, at vi har en masse mennesker, vi skal have omskolet, og som skal lave nogle andre ting end det, de laver i dag.”
Han mener, at ejendomsadministration fremadrettet i højere grad vil kræve folk, der skal projektlede systemer, mens AI udfører meget af arbejdet. Og så kommer fremtidens administrator til at skulle have ekstremt meget kundekontakt og menneskekontakt.
”Det er der, arbejdet kommer til at ligge, for det er noget af det, der bliver sværest at automatisere fuldstændig. Du kan stadig ikke have en AI til at gå ind i et mødelokale og tage et møde med en stor kunde. Det bliver et rigtigt menneske nødt til at gøre, men rigtig, rigtig meget af det arbejde, der ligger omkring bogholderi, jura og standardsupport, er allerede nu ved at blive automatiseret.” For Rumli er konklusionen tydelig:
”Vi tror på, at fremtidens ejendomsadministration ikke bare er en servicevirksomhed. Fremtidens ejendomsadministration er en teknologivirksomhed, som også leverer service.”
Denne artikel blev første gang bragt i magasinet Ejendom nr. 3, 2026 (juni)