Ifølge lovteksten skal de nye regler fremme den digitale kommunikation mellem lejer og udlejer. Ejendomsforeningen Danmarks juridiske direktør, Morten Østrup Møller, hilser den digitale udvikling af loven velkommen, men ærgrer sig over væsentlige mangler i loven, som udgør en barriere for den digitale kommunikation mellem lejer og udlejer.
”Det er positivt, at parterne nu frit kan vælge kommunikationsform, men det er ærgerligt, at man undtager væsentlige meddelelser som rykkere og opsigelser fra den digitale kommunikation, selvom begge parter faktisk ønsker det. Et lyspunkt i loven er de nye muligheder for at gøre oplysninger om tilbudspligt digitale, som er en ændring, vi hilser velkommen”, siger Morten Østrup Møller.
Væsentlige meddelelser er fortsat undtaget
Morten Østrup Møller efterlyser flere digitale ambitioner, når det drejer sig om det frie valg af kommunikationsformer, hvor væsentlige meddelelser fortsat er undtaget. Udlejer kan eksempelvis ikke sende vigtige meddelelser til lejer via e-boks.
”Som vi har påpeget i et høringssvar, er det langt fra hensigtsmæssigt, at væsentlige meddelelser skal sendes fysisk med posten, når det ofte kan være flere dage undervejs. Det er bemærkelsesværdigt, at en digital løsning som e-Boks slet ikke er nævnt. E-Boks benyttes af det offentlige til al kommunikation med borgerne og ret beset er det formentlig mere sikkert at overlade en forsendelse til e-Boks fremfor PostNord”, siger Morten Østrup Møller.
Derudover er der også en anden ændring, som begge parter skal være opmærksomme på.
”Nu er parterne frit stillet, og det kan derfor være udfordrende, hvis partnerne ikke har aftalt, hvilken kommunikationsform man bruger. Loven stiller nemlig ikke krav til, hvor den digitale kommunikation skal foregå, altså om kommunikationen foregår via e-mail, og om man bruger en specifik e-mailadresse”, siger Morten Østrup Møller.
Ejendomsforeningen Danmark foreslår derfor, at parterne aftaler, hvilken type digital kommunikation, man vil benytte sig af og skriver ind, hvilke(n) konkret(e) e-mailadresse(r), man bruger. Det kan gøres i lejekontrakten, i § 11 i typeformular 9 A, eller måske med fordel i en separat aftale, samtidig med indgåelse af lejekontrakten. Eksempelvis med følgende formulering:
”Det aftales, at digital kommunikation foregår ved anvendelse af følgende mailadresser:
Lejer: xxxx@xxxx.dk
Udlejer: yyyy@yyyy.dk
Der kan ikke anvendes andre mailadresser, end de ovenfor aftalte. Såfremt den ene part skifter mailadresse, skal den anden part straks orienteres om ændringen. Indtil den anden part har modtaget meddelelse om ændringen, kan den hidtil aftalte mailadresse anvendes.”
Den nye lov indeholder derudover et forbehold, hvor begge parter kan frigøre sig fra den aftalte digitale kommunikationsform med én måneds varsel til den første i en måned. Denne opsigelsesmulighed kan ikke fraviges.
Disse ændringer træder i kraft den 1. januar 2018 for nye lejekontrakter, der indgås fra 2018 og frem. For lejekontrakter, der er indgået før den 1. januar 2018, træder loven først i kraft den 1. januar 2019, når udlejer har meddelt lejer, at de nye regler skal gælde.
I alle de aftaler, hvor man i henhold til lejelovens § 4, stk. 2’s formulering frem til 31. december 2017, har aftalt digital kommunikation, vil denne aftale fortsat gælde også efter den 1. januar 2018. En sådan eksisterende aftale, vil, efter den 1. januar 2019, kunne opsiges uden varsel og erstattes med en ny aftale efter den nye formulering af lejelovens § 4, stk. 2.
Udfordring med digital kvittering ved flyttesyn
Der ændres også i reglerne om ind- og fraflytningsrapporter, som nu skal kunne udleveres elektronisk til lejer også når lejer møder op til synet. Lejer skal så samtidig kvittere for modtagelsen af den elektroniske rapport.
”Hensigten med lovændringen har været, at det nu skal være frit for udlejer at udlevere flyttesynsrapporter digitalt ved synet. Problemet er, at lovteksten er uklart formuleret, og man efterlades med en stor usikkerhed i forhold til noget så simpelt som lejers kvittering for modtagelsen af rapporten”, forklarer Morten Østrup Møller.
Og fortsætter:
”Der er ikke taget højde for hvad man gør, hvis lejer har glemt sin smartphone eller en tablet til flyttesynet, og derfor ikke kan kvittere for modtagelsen af rapporten digitalt. Så skal rapporten alligevel udleveres i fysisk form, som hidtil, så lejer kan kvittere for modtagelsen på den måde”, siger han.
Det betyder, ifølge Morten Østrup Møller, at digitaliseringen af ind- og fraflytningsrapporten kun er gældende i de tilfælde, hvor lejer selv medbringer et elektronisk device, eller i de tilfælde, hvor viceværten er udstyret med eksempelvis en tablet, hvor lejer kan kvittere elektronisk på en skærm.
Ejendomsforeningen Danmark foreslår derfor, at udlejer som en forholdsregel altid medbringer en papirudgave af flytterapporten til flyttesynet, som kan udfyldes, hvis lejer ikke har mulighed for at kvittere elektronisk med sin egen smartphone eller tablet.
Ændringerne for alle ind- og fraflytningssyn er gældende fra den 1. januar 2018 og frem.
Forbedringer af tilbudspligten er et lyspunkt
Af gode elementer roser Morten Østrup Møller de nye muligheder for at give tilbudspligtsoplysninger digitalt ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejer har givet lejer meddelelse herom.
”Den her del af loven er den klareste og den nemmeste at håndtere. Det skyldes, at man allerede i vidt omfang har kommunikeret den her slags informationer ud digitalt. Men det fjerner i hvert fald al tvivl om, hvorvidt informationerne må gives digitalt”, siger Morten Østrup Møller.