LL §§ 7, 32
Leje i udlejet andelsbolig blev fastsat efter småhusreglerne
I en tvist om lejens størrelse for en af andelshaveren fremlejet andelsbolig var et af de afgørende spørgsmål, om lejen skulle fastsættes efter småhusreglerne eller efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Boligretten nåede frem til, at lejemålet var underlagt småhusreglerne. Ved sin vurdering havde retten i tråd med husleje- og ankenævnet lagt vægt på, at småhusreglerne efter deres formål skulle finde anvendelse på enkeltstående fremlejeforhold, herunder ved udlejning af en andelshavers andelslejlighed. Landsretten nåede frem til samme resultat og lagde ved sin afgørelse til grund, at lejen skulle fastsættes efter småhusreglerne, da parterne havde erklæret sig enige heri (note 1).
Lejemålet var indgået pr. 1. september 2019 med en tidsbegrænsning på 15 måneder og inklusive møblement. Småhuslejen for lejemålet blev i alle instanser fastsat til 1.500 kr. pr. kvm.
Parterne havde indgået et lejeforhold pr. 1. september 2019 vedrørende U’s andelslejlighed. Det lejede var en 3-værelses lejlighed på 88 m2 med altan, og lejemålet var fuld møbleret under lejeperioden, som var tidsbegrænset i 15 måneder. Den årlige leje var aftalt til 192.000 kr. Tvisten om lejens størrelse blev behandlet i huslejenævnet den 20. november 2020 og i Ankenævnet for Huslejenævnene den 25. august 2021, hvor der i overensstemmelse med (daværende) faste praksis blev lagt til grund, at småhusreglerne skulle finde anvendelse. For boligretten gjorde L gældende, at lejen skulle fastsættes efter reglerne for omkostningsbestemt leje. Boligretten skulle således tage stilling til om fremleje af en enkelt andelsboliglejlighed falder under småhusreglerne eller ej.
Retten lagde ved sin vurdering vægt på, at det fremgår af LL § 7, stk. 1, 2. pkt., at reglerne for småhusejendomme finder anvendelse, hvis der er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen, og at det jf. U2014.2457 H er forholdene pr. 1. januar 1995, der anses for afgørende ved vurderingen af ejendommens status. LL § 7, stk. 1, 2. pkt. er dog udformet uden stillingtagen til fremlejeforhold.
Boligretten lagde videre til grund, at reglerne for småhuse blev indført for at lette den administrative byrde og gøre det nemmere at fastsætte lejen i småhuse, hvor en mindre udlejer således ikke skal beregne den omkostningsbestemte leje m.v.
Disse hensyn bag indførelsen af reglerne for småhuse skulle efter rettens begrundelse tale for, at også enkeltstående fremlejeforhold burde reguleres efter samme regler, og at fremlejede andelslejligheder skulle sidestilles med udlejede ejerlejligheder. Denne fortolkning ses at være i tråd med den fortolkning, som huslejenævns- og ankenævnspraksis i København har fulgt i årevis.
En enig boligret fandt på denne baggrund, at parternes enkeltstående fremlejeforhold var omfattet af reglerne for lejefastsættelse, der gjaldt for udlejere i småhusejendomme, idet en andelshaver, der som sagsøger ønskede at fremleje sin lejlighed, skulle ligestilles med andre mindre udlejere.
Efter bevisførelsen og besigtigelsen af det omtvistede lejemål og de besigtigede sammenligningslejemål med omkostningsbestemt husleje, fandt boligretten, at lejen for det omtvistede lejemål kunne fastsættes til 1.500 kr. pr. m2 pr. år. Boligretten havde ved bedømmelsen heraf lagt vægt på, at det omtvistede lejemål var forbedret, fremstod med nyere samtalekøkken og badeværelse og tillige havde altan. Der var herved også taget hensyn til, at andelsboligen var møbleret med inventar af god kvalitet.
For landsretten var der enighed mellem parterne om, at lejemålet var omfattet af småhusreglerne. Landsretten vurderede derfor lejen efter reglerne om det lejedes værdi og stadfæstede boligrettens dom.
Note 1: Dommens præcedensvirkning må anses som begrænset, da der ved boligretten blev lagt vægt på fast huslejenævns- og ankenævnspraksis, som sidenhen er blevet ændret (se også GD 2024/14 B) Som følge af parternes enighed, har landsretten ikke taget aktivt stilling til spørgsmålet, og bidrager dermed ikke til afklaring af, hvilken betydning den ændrede ankenævnspraksis kommer til at få for vurderingen af, hvorvidt lejen i enkeltstående ejerlejligheder eller fremlejede boliger skal fastsættes på baggrund af den status, ejendommen havde pr. 1. januar 1995 – eller som følge af den status, ejendommen ville have haft ved en vurdering på udlejningstidspunktet.
Dom afsagt af Retten i København den 6. oktober 2022 (BS-34008/2021-KBH)
Dom afsagt af Østre Landsret den 22. juni 2022 (BS-40476/2022 OLR)
LH