ABL
Beslutning truffet med simpelt flertal på generalforsamling om godkendelse af et altanprojekt var ikke ugyldig, da der var hjemmel i A/B’s vedtægt
Sagen vedrørte fortolkning af A/B’s vedtægter, herunder rækkevidden af en bestemmelse om mulighed for opsætning af altaner, samt om de formelle krav for afholdelse af generalforsamling, og behandlingen af et forslag var overholdt.
Der blev på ordinær generalforsamling i april 2017 i A/B drøftet flere forslag omkring opsætning af altaner. Et forslag om mulighed for at opsætte altaner i én opgang blev vedtaget med kvalificeret flertal. Desuden blev der, som en del af forslaget og med det nødvendige kvalificerede flertal, vedtaget en ny bestemmelse til vedtægten, således at andelshavere for fremtiden kunne lade opsætte altaner, såfremt byggeprojektet kunne myndighedsgodkendes, og generalforsamlingen kunne tiltræde det. På generalforsamling i foråret 2018 blev et forslag om altanmontering ikke vedtaget pga. indsigelser fra andelshavere, henset til at der skulle ske yderligere undersøgelser, herunder om genepåvirkninger. I november 2018 blev der igen afholdt generalforsamling, hvor et forslag om altanmontering blev vedtaget med simpelt flertal ved 8 stemmer for, 6 imod og 7 blanke ud af i alt 21 fremmødte andelshavere. På generalforsamling i 2019 blev forslag om udsættelse af projektet ikke vedtaget, og der blev monteret altaner i tilknytning til andelshaverne A3-A6’s lejligheder.
A1 og A2 anlagde sag mod A/B, da de mente, at der ved generalforsamlingen i november 2018 var formelle fejl ved indkaldelse og afvikling af generalforsamlingen, samt at beslutningen om godkendelse af montering af altaner ikke var sket med det nødvendige flertal, at beslutningen derfor var ugyldig, og at der skulle ske reetablering af ejendommen. A1-A2 gjorde gældende, at indkaldelsen til generalforsamlingen ikke var sket korrekt, samt at der var tale om et meget anderledes projekt i forhold til tidligere forslag på generalforsamlingen i 2017, og endelig at godkendelsen havde krævet kvalificeret flertal. Dertil mente A1 og A2, at der var tvivl om fuldmagter og afstemningen. Både A/B og de adciterede andelshavere A3-A6 nedlagde påstand om frifindelse og afvisning.
Byretten fandt, at det efter bevisførelsen ikke var godtgjort, at drøftelserne på den pågældende generalforsamling alene vedrørte et konkret altanprojekt. Endvidere fandt byretten, at der ved vedtagelsen af bestemmelsen om altaner i vedtægterne var givet andelshaverne hjemmel til individuel opsætning af altaner, såfremt projektet kunne godkendes af byggemyndighederne og af en generalforsamling. Der blev lagt vægt på, at der i bestemmelsen ikke var krav om, at godkendelse af et altanprojekt krævede kvalificeret flertal, hvorfor generalforsamlingens beslutning var gyldig. Byretten fandt det ikke godtgjort, at beslutningen led af formelle mangler, så den af de årsager kunne anses for at være ugyldig.
Landsretten stadfæstede byrettens afgørelse med supplerende bemærkning om, at vedtægterne hverken ved sin ordlyd eller efter sit formål var begrænset til alene at vedrøre det oprindelige projekt men derimod indeholdt en overordnet regulering af muligheden for at opsætte altaner i foreningen, samt at bestemmelsen var vedtaget med fornødent kvalificeret flertal. Landsretten tiltrådte derefter, at generalforsamlingen kunne tage beslutning om altanprojektet ved simpelt flertal, således som det fremgik var hovedreglen i AB’s vedtægter. Landsretten fandt endvidere, at behandlingen af forslag og afstemningen var sket i overensstemmelse med de formelle regler i foreningens vedtægter.
Østre Landsrets dom af 1. november 2022
Sagerne BS-51016-2020 og BS-51067-2020
Tidligere instans:
Frederiksberg Byrets dom af 4. december 2020
Sag BS-51016/2020-OLR (21. afdeling)
[person1] og [person2] (advokat Jeppe Holt
v/ advokat Anders Borch-Christensen for begge)
mod
A/B Matr. nr. […1]
(advokat Carsten Bo Løjborg)
og
Sag BS-51067/2020-OLR (21. afdeling)
A/B Matr. nr. […1]
(advokat Carsten Bo Løjborg)
mod
[person3], [person4],
[person5]. og [person6] (advokat Rasmus Juvik for alle)
Retten på Frederiksberg har den 4. december 2020 afsagt dom i 1. instans (sag BS-4377/2019-FRB og sag BS-59369/2019-FRB).
Landsdommerne Kristian Porsager Seierøe, Arne Brandt og Lene Conrad (kst.) har deltaget i ankesagernes afgørelse.
Påstande
Hovedsagen BS-51016/2020-OLR
Appellanterne, [person1] og [person2], har gentaget påstand 1 for byretten om, at A/B Matr. nr. […1] tilpligtes at anerkende, at beslutningen truffet på den ekstraordinære generalforsamling den 28. november 2018 vedrørende altanprojektet er ugyldig. Appellanterne har således ikke gentaget den for byretten nedlagte påstand 2 om reetablering.
Indstævnte, A/B Matr. nr. […1], har over for [person1] og [person2] påstået dommen stadfæstet.
Adcitationssagen BS-51067/2020-OLR
A/B Matr. nr. […1] har over for [person3], [person4], [person5]. og [person6] gentaget påstanden for byretten om, at de tilpligtes in solidum, alternativt hver for sig, at friholde A/B Matr.nr. […1] for ethvert beløb, som A/B Matr.nr. […1] måtte blive dømt til at betale i hovedsagen, herunder sagsomkostninger og renter, subsidiært friholdelse for noget mindre.
[person3], [person4], [person5]. og [person6] har påstået dommen stadfæstet.
Forklaringer
[person2], [person7], [person5]., [person8], [person4] og [person9] har afgivet supplerende forklaring. Endvidere har [person10] og [person11] afgivet forklaring.
[person2] har supplerende forklaret bl.a., at han og [person1] oprindelig bakkede op om altanprojektet, da det handlede om altaner i hjørnet af bygningen. Det er grunden til, at hans navn optræder på korrespondancen med Altan.dk. Hans holdning var dog allerede dengang, at det var et projekt, som de skulle være enige om i opgangen. Der var et andet firma, der blev kontaktet, da Altan.dk trak sig.
Max’ mail af 23. april 2017 til ham om altanprojektet kom sig af, at han og [person1] på det tidspunkt stillede sig meget negativt til projektet og sagde fra over for det. De havde også talt med beboerne på 1. sal, der var udstationeret, men som også var bekymrede for de gener, der ville komme med altaner.
Han var ikke med til at stille forslagene om altaner på generalforsamlingen i 2017, men han husker, at de forinden fik fremlagt materialet fra [virksomhed1] A/S om projektet med altaner i hjørnet og kvistaltanen på 5. sal. Der var mange indsigelser mod det første af de to forslag, som vedrørte hele foreningen, og der var heller ikke fremlagt materiale eller tegninger vedrørende den anden gård. Han gjorde selv indsigelse mod forslag 2 og stemte imod. [person12] på 1. sal stemte også imod.
På generalforsamlingen i april 2018 var det et helt nyt altanprojekt, der var på tale, hvor kvistaltanen var blevet forstørret, og de øvrige altaner både forstørret og rykket ud på facaden. Drøftelserne på denne generalforsamling var præget af usikkerhed om generne for beboerne, og alle var enige om, at det ville være påkrævet at få belyst dette nærmere forud for en beslutning.
Da [person8] udsendte planen om et kommende beboermøde, dialogmøde og efterfølgende generalforsamling, tænkte han, at det var bestyrelsens måde at udmønte beslutningen fra generalforsamlingen i april 2018 på. På grund af de modsatrettede interesser blandt beboerne var det meget vigtigt, at der kunne gives en uvildig rådgivning, men altangruppen kom ’ræsende indenom’ og arrangerede de følgende møder med rådgivning fra arkitekt [person13], som havde været gruppens egen rådgiver, og ikke en uvildig ekspert. Det virkede reelt som en skueproces.
Det er ham, der med håndskrift har noteret på den fremlagte indkaldelse til beboermødet, at den blev lagt i alles postkasser, men han fandt efterfølgende ud af, at flere beboere ikke havde fået den.
På den ekstraordinære generalforsamling den 28. november 2018 drejede altanprojektet sig om det projekt, som var blevet trukket tilbage på generalforsamlingen i april 2018. Han gjorde selv opmærksom på, at projektet var nyt i forhold til det projekt, som havde været på tale i 2017. Han talte med [person9] om det i pausen, og han havde også forinden mailet med ham om både den manglende uvildighed af rådgivningen og ændringerne i projektet. [person9] var ikke enig med ham, og mente bl.a. ikke, at der skulle være ny afstemning med kvalificeret flertal. Der manglede også fuldmagtsblanketter sammen med indkaldelsen til den ekstraordinære generalforsamling. Fuldmagtsblanketter er ellers altid er vedlagt. Og på opslaget i opgangene om generalforsamlingen var altanprojektet nedtonet og alene omtalt som et punkt til drøftelse.
Det blev efterfølgende på generalforsamlingen den 29. april 2019 nedstemt at stille altanprojektet i bero efter en lang tale fra først foreningens advokat og derefter fra altangruppens advokat, [person14], der erklærede, at berostillelse kunne udløse et erstatningskrav på 800.000 kr.
For ham og [person1] er det mest altanen på 5. sal, der er generende. De oplever ud over lys- og indbliksgener hver eneste dag også gener ved ikke længere at kunne se ud på himlen, men i stedet at have udsyn til industrielt prægede hyldeknægte. Han har boet i andelsforeningen i 25 år forud for opsætningen af altaner og oplever, at boligen er radikalt forandret. Det første projekt med hjørnealtaner ville ikke have givet gener i samme grad.
[person7] har supplerende forklaret bl.a., at hun flyttede ind i ejendommen for over 40 år siden og bor på kvisten i den opgang, der ligger på [adresse1]. Hun har ikke selv altan, og det er heller ikke en mulighed i hendes gård, hvor der er mere trangt.
For tiden er der ingen altanprojekter i foreningen.
Den fremlagte liste med navne og afkrydsninger stammer fra den ekstraordinære generalforsamling den 28. november 2018 og viser alle andelshavere og erhvervslejemål. Hun ved ikke, hvem der har sat krydser på listen, men regner med at krydserne viser deltagerne på mødet. På listen ses de fraværende at være [person15], [person16], [person17] og [person18], som alle er erhvervslejere, [person19], som er boliglejer, samt [person20], [person10] og [person21], der alle tre er andelshavere.
Hun var selv til stede på mødet og husker det sådan, at de afkrydsede var til stede. Dem uden krydser var i hvert fald ikke til stede.
På den ordinære generalforsamling den 24. april 2017 blev der også behandlet et forslag om altaner i hendes gård. Hun var ubeslutsom omkring det, da der ikke havde været drøftelser eller overvejelser om det forinden. I hendes lille gård er det ikke oplagt med altaner, og det blev derfor heller ikke aktuelt, selvom hun rent hypotetisk gerne ville have en altan.
[person5]. har supplerende forklaret bl.a., at han fraflyttede ejendommen i sommeren 2020. Han nåede således at bo med altan i et års tid.
Det var det samme materiale, der blev omdelt til dialogmødet og beboermødet. Altangruppen stod for det og fik omdelt det til alle. Der var kort tid mellem møderne, og altangruppen håbede på størst mulig deltagelse. De var skuffede over, at der ikke kom flere, og tænkte, at der tilsyneladende ikke var den store interesse blandt beboerne.
Mens han boede med altan, tænkte han ikke over ændrede lysforhold eller indbliksgener. Hans lejlighed var på 3. sal, og nærmeste altan over ham var således altanen på 5. sal, som ikke gjorde den store forskel for ham.
Da altaner blev drøftet første gang på generalforsamlingen i 2017, var muligheden for at få altaner på facaden allerede i spil. Der blev fremlagt et oplæg, som var en måde at få igangsat projektet på, og konkret blev der taget stilling til muligheden for altaner i opgangene i nr. 25 og nr. 27.
Da der blev givet afslag på byggetilladelse til altanerne på 2. og 3. sal, søgte de om at få godkendt opsætning af altaner på facaden, svarende til det oplæg, der blev fremlagt på generalforsamlingen i april 2018. I forhold til drøftelserne på generalforsamlingen i 2017 var generalforsamlingen i april 2018 præget af en masse polemik, som endte med, at man måtte udskyde beslutningen om altaner og indhente mere viden og flere detaljer. Som han husker det, forsøgte de derefter at grave sig ned i projektet og få beskrevet flere detaljer og derefter afholde beboermøder osv.
De fik ikke foretaget beregninger af lysforringelser eller lignende, men myndighedsgodkendelsen er baseret på behandling af en række forskellige spørgsmål af den karakter.
[person8] har supplerende forklaret bl.a., at hun bor på 1. sal i [adresse2]. Hun har boet der siden september 2015. Hun har ikke altan, og der er ikke vedtaget et altanprojekt i hendes gård. Hun husker ikke konkret, hvem der gjorde indsigelser på generalforsamlingen i 2017, hvor vedtægtsbestemmelsen i § 36 blev vedtaget. Der var en del debat på generalforsamlingen dengang om gården i nr. 27, hvor altaner ville give for store støjgener, fordi det er en lukket og mindre gård.
Bestyrelsen var repræsenteret ved beboer- og dialogmøderne op til den ekstraordinære generalforsamling i november 2018, men hun deltog selv kun på beboermødet. Bestyrelsen skulle ikke have en aktiv rolle på beboer- og dialogmøderne, som var altangruppens møder. Bestyrelsen skulle mest sikre, at tingene gik rigtigt for sig. Hun kan godt huske oplægget fra DEAS med materiale til den ekstraordinære generalforsamling. Beskrivelsen heri blev printet og omdelt, og det vedlagte materiale måtte man tilgå via linket. Materialet var også til rådighed på de forudgående møder.
Afstemningen den 28. november 2018 foregik skriftligt med stemmesedler. Det var dirigenten, der forestod optællingen af deltagere og fuldmagter på sædvanlig måde, og hun husker ikke, at der skulle have været nogen indsigelser omkring dette.
Hun underskrev den 3. maj 2019 en fuldmagt på vegne af bestyrelsen til indgivelse af byggeansøgninger, fordi den gamle fuldmagt var udløbet. Altangruppen havde skrevet til bestyrelsen, at der skulle bruges en ny fuldmagt. Bestyrelsen var enige om at forny fuldmagten og meddelte altangruppen, at fuldmagten dækkede det samme som den gamle og derfor reelt bare var en forlængelse.
På generalforsamlingen i april 2018 blev der talt en del om lysindfald og indbliksgener, og det blev aftalt, at de forhold skulle undersøges nærmere. Bestyrelsen udarbejdede derefter en køreplan til altangruppen for den videre proces. Det kan godt være, at planen er fraveget lidt undervejs, men bestyrelsen kan ikke pålægge altangruppen bestemte tiltag. Andelsforeningen har ikke iværksat undersøgelser på eget initiativ eller regning omkring altanforholdene.
[person4] har supplerende forklaret bl.a., at han bor på 2. sal. Han har en altan, der er placeret lige under altanen på 3. sal. Han oplever, at lysforhold og indbliksgener er to helt forskellige ting. Lysforhold er svære at måle, og han har ikke oplevet gener forbundet med lysindfaldet. De havde været bekymrede for at genere underboen, [person12], med deres altan, men der er ingen indvendinger derfra i dag. Indbliksgener vil der være, lige meget hvor mange altaner, der er opsat. Dybden på altanen vil gøre minimal forskel i forhold til indbliksgener.
[person9] har supplerende forklaret bl.a., at han har stor erfaring med at dirigere generalforsamlinger, hvilket han har beskæftiget sig med siden 1968, hvor han begyndte i Dansk Ungdoms Fællesråd. Efterfølgende har han dirigeret generalforsamlinger i en række foreninger, herunder andelsbolig- og ejerforeninger, aktieselskaber m.v. I perioden fra 2004-2019 har han vel dirigeret omkring 40 generalforsamlinger om året. Generalforsamlinger kan være meget forskellige alt efter størrelse og type. I andelsboligforeninger er de typisk ret uformelle.
Han husker den ekstraordinære generalforsamling den 28. november 2018 sådan, at [person2] først i en samtale ude på gaden og efterfølgende inde på selve mødet bad om, at man udsatte beslutningen om altaner nogle uger. Personligt syntes han, at det var en god ide, da man netop i en andelsboligforening af den størrelse burde kunne tale sig til rette og blive enige om et projekt som dette. Hans rolle var dog kun at være dirigent, og der var ikke opbakning blandt deltagerne til forslaget om at udskyde. Det er kun ved denne ene lejlighed, at han har haft med foreningen at gøre. Han kan godt huske indsigelserne fra [person2] om den manglende undersøgelse vedrørende lysforringelser m.v. og hans spørgsmål vedrørende formalia med hensyn til selve generalforsamlingen.
Han brugte listen med navne på generalforsamlingen og krydsede deltagerne af. Han plejer på sådanne lister at notere fuldmagter i venstre side, men det ser ikke ud til at være kommet med på listen, som kan være en kopi. Der er sat 21 krydser, som dækker over såvel de fysisk fremmødte som de fremmødte ved fuldmagt. Fuldmagten fra [person22], som omtaler vedligeholdelsesprojektet har en form, som han normalt ikke ville acceptere, da det reelt er en skriftlig stemme og ikke en fuldmagt. Han husker ikke, hvordan han forholdt sig til fuldmagten i det konkrete tilfælde og husker heller ikke, hvordan afstemningen foregik, eller om der blev gjort indsigelser mod metoden og optællingen af stemmer. Umiddelbart mener han, at der var givet to fuldmagter ud over de to, som fremgår af materialet. Han plejer at opbevare de fuldmagter, han får, i et stykke tid, men han kunne ikke finde materialet, da advokat [person23] henvendte sig om det i 2020. Hvis en fuldmagt er givet på sms eller lignende, plejer han at ringe for at få den bekræftet. Der var en af fuldmagterne, der blev bekræftet af en kollega.
Vedtægtens § 24, stk. 5, om begrænsning af adgangen til at stemme efter fuldmagt er sædvanlig, og han var bekendt med bestemmelsen, da han forestod den ekstraordinære generalforsamling i foreningen. Bestemmelsen skal sikre, at én andelshaver ikke kommer til at dominere en afstemning ved at indhente en lang række fuldmagter. Han mener, at reglerne blev overholdt på den pågældende generalforsamling.
Hans forklaring for byretten om, at et altanprojekt ville kræve kvalificeret flertal, hvis det ikke var for vedtægtens § 36, dækker over en almindelig grundsætning om, at der skal kvalificeret flertal til at beslutte væsentlige ændringer af bestående forhold. Beslutningen om at acceptere altaner i andelsboligforeningen er sket ved at vedtage vedtægternes § 36, og de følgende beslutninger vedrørende æstetik m.v. kan træffes ved simpelt flertal uden at medtælle de blanke stemmer. Der var ved afstemningen tale om fortsættelse af et eksisterende projekt i foreningen.
Han har selv skrevet referatet fra den ekstraordinære generalforsamling. Han ville have anført det i referatet, hvis der havde været diskussion af en vis væsentlighed om lovligheden af beslutninger eller fuldmagter, herunder hvis der havde været protester mod fuldmagter eller mod afstemningsresultater. Han husker, at der var to personer, der sagde, at de ikke havde modtaget materialet. Det forekom påfaldende, da den ene selv havde været med i projektet.
[person10] har forklaret bl.a., at hun bor i opgangen på [adresse1] og har boet der siden 1969. Hun har selv siddet i bestyrelsen og været formand i godt 4 år. Hun var formand, da den ordinære generalforsamling i april 2017 blev afholdt. Altanprojektet gik dengang ud på at få altaner i hjørnet af bygningen ved at udvide de franske altaner til rigtige altaner.
Hun gav en fuldmagt til indgivelse af byggeansøgninger til kommunen efter vedtagelsen på generalforsamlingen af forslaget om, at man som andelshaver skulle kunne søge om at få altan i hjørnet. Hun stemte selv for forslaget om altaner i hjørnet i nr. 25, men stemte imod forslaget om altaner i nr. 72, da det ville give for meget larm i gården. Hun tilbagekaldte fuldmagten, da projektet blev ændret, og hun ikke længere ville lægge navn til. Altanerne skulle have været udvidelser af de franske altaner i hjørnet, men det endte helt anderledes.
Hun husker ikke, om hun har set det fremlagte opslag fra opgangen med indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling før, men hun modtog hverken materiale eller indkaldelse i sin postkasse. Hun er fritaget for digital post og har ikke modtaget noget på e-mail. Hun kan slet ikke modtage e-mails, og det har bestyrelsen og foreningen været fuldt ud bekendt med. Det er dog rigtigt nok, at hun har sendt en e-mail til formanden om ikke at have modtaget indkaldelsen.
[person11] har forklaret blandt andet, at hun har boet i ejendommen siden 1982. Hun har været med til at starte andelsforeningen op. Hun var selv formand i perioden mellem 1990 og 2012.
Det har altid været praksis med skriftlig indkaldelse til generalforsamlinger og fysisk omdeling i postkasserne. Der har aldrig været indkaldt til generalforsamling pr. e-mail.
Hun husker godt opslaget i opgangen vedrørende den ekstraordinære generalforsamling, som var trykt på rødt papir. Hun opfattede opslaget sådan, at der skulle være en orientering om status på altanprojektet og ikke et forslag til beslutning. Linket i selve indkaldelsen virkede ikke, og det samme var tilfældet med linket i den efterfølgende skrivelse fra DEAS.
Hun husker tydeligt dirigenten på den ekstraordinære generalforsamling, fordi der var rod med hans optælling af deltagere til at starte med og derefter rod omkring afstemningen. Der blev optalt forkert allerede fra mødets start på grund af fuldmagterne, og til sidst måtte afstemningen ske skriftligt, så der blev rettet op. Hun husker ikke, hvem der havde fuldmagter med og fra hvem, og det blev ikke omtalt af dirigenten. Der står heller ikke i referatet, hvem der deltog i den ekstraordinære generalforsamling. Hun har ikke tillid til afstemningsresultatet og stemte selv imod, da projektet ikke var tilstrækkeligt belyst, og den lovede ekspertrådgivning var aldrig kommet. Hun har selv gjort meget for ejendommens renovering m.v. gennem tiden og ville ikke bakke op om dette uklare projekt. Hun husker ikke at have set indkaldelsen til beboermødet.
Anbringender
[person1] og [person2] har i påstandsdokument af 25. september 2022 anført bl.a.:
”
- At beslutningen truffet på den ekstraordinære generalforsamling den 28. november 2018 lider af væsentlige formelle mangler, idet minimum to oplyste fuldmagter ikke ses at eksistere henholdsvis var/er i strid med vedtægternes § 24, stk. 4, og således i sig selv ville være ugyldige, at minimum to andelshavere ikke var indkaldt henholdsvis ikke var indkaldt korrekt, at altangruppens forslag ikke var angivet på indkaldelsen og at materialet ikke var tilgængeligt samt, at Andelsboligforeningens ”retsgaranti” ikke er overholdt,
- At beslutningen den 28. november 2018 er ugyldig, endog selv om der bortses fra de formelle mangler, idet altanprojektet i sig selv er en væsentlig ændring af fællesbestanddele til skade for appellanterne, hvorfor dette ikke kunne vedtages mod appellanternes protest, dvs. at vedtagelsen er majoritetsmisbrug henholdsvis i strid med den naboret-lige tålegrænse (2.1), subsidiært at altanprojektet skulle have været vedtaget med minimum kvalificeret flertal i overensstemmelse med et generelt foreningsretligt princip, mere subsidiært, at altanprojektet kun kunne vedtages med kvalificeret flertal, allerede fordi dette altanprojekt i sig var et nyt og radikalt anderledes altanprojekt sammenlignet med altanprojektet, der lå til grund for generalforsamlingens vedtagelse den 24. april 2017 af indførelsen af § 36 i vedtægterne (2.2.),
Disse ”hovedanbringender” behandles nærmere nedenfor.
Ad 1 – Beslutningen truffet den 28. november 2018 om ”det nye altanprojekt” lider af flere formelle mangler
1.1. Det gøres for det første gældende, at Andelsboligforeningen ikke har overholdt vedtægternes § 24, stk. 5, hvorefter en andelshaver ”kun [kan] afgive én stemme i henhold til en fuldmagt” […]. Det betyder, at én andelshaver kun kan indsamle én fuldmagt.
Det fremgår af generalforsamlingsreferatet fra den ekstraordinære generalforsamling den 28. november 2018, at der var mødt 21 medlemmer, hvoraf 4 angiveligt var ved fuldmagt […].
Dirigenten [person24], der også var referent, har efter appellanternes opfordring oplyst, at to andelshavere afgav en skriftlig fuldmagt […]. En anden andelshaver meddelte en fuldmagt telefonisk mens det fjerde påståede fuldmagtsforhold imidlertid er helt uafklaret, da det hverken kan dokumenteres eller erindres af dirigenten […].
Appellanterne har stedse bestridt, at der skulle være blevet meddelt i alt 4 fuldmagter fra fire forskellige andelshavere. Appellanterne gør således gældende, at disse to fuldmagter, hvoraf den ene angiveligt er afgivet telefonisk, og den anden fuldmagt slet ikke kan dokumenteres henholdsvis erindres, skal lægges til at være udstedt til samme andelshaver og at de to påståede fuldmagter således er ugyldige. Disse to fuldmagtsforhold har haft en afgørende betydning for afstemningsresultatet, og af samme grund er det væsentligt, om de påståede fuldmagtsforhold kan dokumenteres eller ej.
Af dokumentationsmæssige årsager skal fuldmagter i praksis være skriftlige.
Der henvises til […], hvorefter dirigenten som minimum skal opbevare fuldmagter i et år fra generalforsamlingens afholdelse. Det er mistænkeligt, at dirigenten kun har opbevaret 2 af de 4 påståede fuldmagter […]. Den skriftlige fuldmagt på […] ses i øvrigt ikke at være en fuldmagt for altanprojektet, men kun for forslaget om vedligeholdelsesplanen.
1.2. Det gøres for det andet gældende, at [person10] ikke modtog Andelsboligforeningens indkaldelse til den ekstraordinære generalforsamling den 28. november 2018, subsidiært, at [person10] og [person25] ikke modtog indkaldelsen i overensstemmelse med vedtægterne.
Det er et krav efter § 24 i Andelsboligforeningens vedtægter, at der indkaldes skriftligt […]:
”Generalforsamlingen indkaldes skriftligt med 21 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen” (egen understregning)
Dette har også altid været Andelsboligforeningens praksis.
Det er ubestridt fra Andelsboligforeningens side, at de to andelshavere ikke modtog indkaldelsen med almindeligt post/brev, hvilket således er i strid med foreningens praksis og vedtægter.
På samme måde kræver Andelsboligforeningens GDPR-blanket f.eks., at samtlige indkaldelser til generalforsamlinger og lign. skal ske ”skriftligt i papir”, som – ubestridt – ikke er blevet opfyldt […].
Andelsboligforeningen har med henvisning til […] anført, at [person10] og [person25] i stedet har modtaget indkaldelsen på e-mail.
Det bestrides, at [person10] skulle have modtaget indkaldelsen […], subsidiært at dette skulle opfylde kravet om ”skriftlighed” efter vedtægternes § 24 og Andels-boligforeningens praksis herom. [person10] har samtidig oplyst at være fritaget for digital post, hvorfor hun under alle omstændigheder ikke kan modtage indkaldelsen digitalt, idet Andelsboligforeningens vedtægter ikke indeholder en bestemmelse om digital kommunikation.
En sådan bestemmelse foreslås af ABF, hvis digital kommunikation skal være en mulighed internt i foreningen […].
Det bestrides, at indkaldelsen af [person25] og [person10] pr. e-mail opfylder Andelsboligforeningens vedtægter og praksis, jf. ovenfor, og at indkaldelsen således er ugyldig.
Den manglende indkaldelse af [person10] har haft en faktisk betydning, idet hun skrev følgende den 5. december 2018 […].
”Af en eller anden grund fik jeg som den eneste i ejendommen (forhåbentlig) ikke en indkaldelse og dermed heller ikke muligheden for at underskrive en fuldmagt. Det var derfor jeg protesterede mod gyldigheden af en afstemning.
Måske var det godt jeg ikke fik udfyldt en fuldmagt, for så havde resultatet af afstemningen om altanerne været nogen helt andet”
1.3. Det gøres for det tredje gældende, at Andelsboligforeningens indkaldelse fra den 19. november 2018 kun angav, at ”altangruppen stiller forslag” med henvisning til linket ”httPS://we.tl/t-PCCSQYCVa3)” […].
Det fremgik således ikke, hvad, der blev stillet forslag om, ligesom linket utvivlsomt ikke fungerede for alle andelshavere. [person26] forklarede – ligesom bl.a. appellanterne – følgende i byretten:
”Hun synes ikke, at forløbet overordnet set har været tilfredsstillende. Materialet blev først udleveret på generalforsamlingen… Hun var inde på det ene link i indkaldelsen til den ekstraordinære generalforsamling for at forsøge at finde materiale. Det var aftenen inden den ekstraordinære generalforsamling. Linket virkede ikke, hvilket hun gjorde opmærksom på under mødet…”
Det har således ikke været tilstrækkeligt klart for andelshaverne, at der blev stillet et forslag og/eller, hvad forslaget indebar, idet linket til materialet ikke virkede, hvilket selvsagt har haft en konkret betydning for resultatet. Det faktum, at indkaldelsen ikke angav, hvad der blev stillet forslag om, medfører ugyldighed efter retspraksis […].
Dette gælder uanset, at altangruppen den 23. november 2018 sendte et oplæg frem til andelshaverne, hvor der nu i stedet blev henvist til et nyt link ”https://we.tl/t-09viPX7iXU”, idet dette link heller ikke virkede for alle andelshavere.
Forud for indkaldelsen den 19. november 2018, havde Andelsboligforeningens bestyrelse hængt en seddel op i opgangene, hvor det fremgik, at altanprojektet blot skulle ”drøftes” – og altså ikke ”vedtages” […]. Det er muligt, at det er denne ”indkaldelse”, som [person10] har refereret til, hvilket imidlertid – uanset hvad – ikke opfylder kravene til en indkaldelse.
1.4. Det gøres for det fjerde gældende, at ”retsgarantien”, der blev afgivet på den ordinære generalforsamling den 24. april 2018, om, at konsekvenserne af ”det nye projekt” skulle undersøges af en uvildig rådgiver forud for en eventuel, ikke er blevet opfyldt, hvilket indebærer, at beslutningen truffet den 28. november 2018 er ugyldig ud fra forenings-retlige principper.
Ad 2.1 – Beslutningen den 28. november 2018 er til skade for appellanterne og kan ikke vedtages med simpelt flertal mod appellanternes protest
Det gøres gældende, at altanprojektet medfører gener for appellanterne i form af et reduceret himmelkig og indbliksgener i et væsentligt om-
fang henholdsvis, at en vedtagelse af altanprojektet den 28. november 2018 i sig selv skal opfattes som majoritetsmisbrug, hvis der havde været flertal for en sådan beslutning, og at beslutningen således af den grund som minimum skulle have været vedtaget med kvalificeret flertal.
Det skal for god ordens skyld bemærkes, at appellanterne tidligere har begæret syn og skøn om det reducerede himmelkig og indbliksgenerne. Dette blev imidlertid afvist af landsretten med henvisning til, at appellanterne kunne afgive forklaring om generne. Dette skal ikke komme appellanterne til skade.
Det gøres gældende, at [by1] Kommune kun på baggrund af den oprindelige høring har dispenseret fra kravene om appellanternes reducerede/manglende lysindfald […], og at [by1] Kommune altså på intet tidspunkt har vurderet henholdsvis foretaget en høring af appellanternes reducerede himmelkig og indbliksgener, idet sådanne forhold kun afgøres ”internt i foreningen” […]. [by1] Kommune foretog ingen høring af lysindfaldet i forbindelse med den sidste byggetilladelse.
[by1] Kommune meddelte også dette til appellanterne i brev af 31. juli 2019 […]:
”Forvaltningen skal således ikke vurdere indbliksgener internt i én og samme bebyggelse. Interne indbliksgener inden for samme bebyggelse er et privatretsligt anliggende som forvaltningen ikke kan træffe afgørelse om”.
Det har derfor ikke været op til [by1] Kommune at vurdere sådanne forhold, der herefter er op til Østre Landsret at vurdere.
På den ordinære generalforsamling den 24. april 2018 blev altangruppens forslag om vedtagelse af ”det nye altanprojekt” udskudt med henvisning til, at genevirkningerne først skulle undersøges yderligere af en uvildig teknisk rådgiver […], hvilket imidlertid aldrig blev gennemført.
Appellanterne har den 16. september 2020 optegnet indbliksvinklerne i sin andelslejlighed og sammen med en række fotos af kvistaltanen fremsendt disse til [person27], som er en af Danmarks mest erfarne skønsmænd inden for området […]. [person27] bekræftede herefter, ”at der er tale om meget kritiske indbliksvinkler…” […].
Andelsboligforeningen har ikke dokumenteret, at [person27]s faglige vurdering og konklusion ikke skulle være korrekt. Efter appellanternes opfattelse vil et syn og skøn, som appellanterne begærede i Østre Landsret, have konkluderet det samme som [person27].
Andelshaveren [person12], der bor på 1. salen, har afgivet vidneforklaring i byretten om disse gener, som gentages for Østre Landsret.
Appellanterne er under sagen blevet bekendt med et andet altanprojekt i Andelsboligforeningens fællesgård ([adresse3], 1363 Køben-
havn), som [by1] Kommune gav afslag på, idet disse altaner medførte væsentligt forøgede indbliksgener for lejlighederne i nabobygningen […]. Forholdene mellem for- og sidehus er direkte sammenlignelige med forholdene i denne retssag.
Det fremgår heraf, at [by1] Kommune som hovedregel vurderer, at indbliksgener er væsentlige, når afstanden fra altanens forkant til nabovinduer er 8 meter eller derunder.
Afstanden til nabovinduerne i [adresse3] var angivet til 6,5 meter og medførte således væsentlige indbliksgener.
Til sammenligning er afstanden mellem kvistaltanen på 5. sal og appellanternes vinduer kun 3,5 meter og indbliksvinklen omkring 90 grader, hvilket selvsagt påfører appellanterne kraftigt forøgede indbliksgener, som der imidlertid aldrig er blevet vurderet, da det er internt på matriklen.
Der henvises i øvrigt til [by1] Kommunes syn på indbliksgener:
”Indsigelser i de konkrete altansager omkring indblik drejer sig ofte om indvendige hjørner i gårde, hvor altanen giver meget direkte indblik. Indbliksgener vurderes i sagsbehandlingen mellem lejligheder på forskellige matrikler og mellem fritstående bygninger på samme matrikel, men generne opleves i høj grad også indenfor den samme matrikel, hvilket indsigelserne omkring indbliksgener peger på…
Etablering af altaner kan give øget indblik og medføre indbliksgener for beboerne i nabolejligheder. Jævnfør bygningsreglementet kan der ikke gives tilladelse til altaner, der giver indbliksgener ved matrikelskel. Altaner der giver indbliksgener i lejligheder inden for den samme matrikel kan tillades. Det er vigtigt, at man internt i en ejendom er opmærksom på det øgede indblik etableringen af altaner medfører. Særligt ved indvendige hjørner i en gård, hvor altaner i højere grad kan medføre indbliksgener.”
(egne understregninger)
Appellanterne udsættes således dagligt for væsentlige indbliksgener og et reduceret himmel-kig, som [by1] Kommune aldrig har taget stilling til, i et sådant omfang, at beslutningen truffet på den ekstraordinære generalforsamling den 28. november 2018 er ugyldig.
Ad 2.2 – Beslutningen den 28. november 2018 skal træffes med kvalificeret flertal
2.2.1 Hvis Østre Landsret er af den opfattelse, at beslutningen den 28. november 2018 ikke er ugyldig på grund af de væsentlige formelle mangler, gør appellanterne subsidiært gældende, at beslutningen den 28. november 2018 er ugyldig, idet beslutningen skulle have været vedtaget med kvalificeret flertal, når vedtægterne ikke bestemmer andet, idet der efter retspraksis gælder et foreningsretligt princip om, at væsentlige ændringer/fysiske indgreb i fællesejendom/fællesbestanddele skal vedtages med kvalificeret flertal. Dette behandles nærmere nedenfor.
Andelsboligforeningen vedtog den 24. april 2017 at tilføje § 36, som var en ”standardbestemmelse” fra DEAS […]. Bestemmelsen tager ikke stilling til, hvilken majoritet en vedtagelse af et altanprojekt kræver, idet det blot fremgår, at ”generalforsamlingen [skal] give tilladelse hertil…” […].
Det er korrekt, at det fremgår af vedtægternes § 25, stk. 1, at generalforsamlingen som udgangspunkt tager beslutning ved simpelt flertal, medmindre forholdet er omfattet af § 25, stk. 2. En væsentlig beslutning i form af et altanprojekt, der indebærer en forandring af fælles-ejendom, er ikke direkte nævnt i § 25, stk. 2, men efter appellanternes opfattelse er dette ikke ensbetydende med, at vedtagelsen i så fald blot kan ske med simpelt flertal, herunder også fordi § 36 ikke eksplicit nævner, hvilket flertal, der skal gælde.
Det skal bemærkes, at der er adskillige forhold, der ikke er direkte nævnt i § 25, stk. 2, men at dette selvsagt ikke indebærer, at alle andre forhold kan vedtages med simpelt flertal. F.eks. vil Andelsboligforeningen efter § 25, stk. 1, ikke blot med simpelt kunne fratage enkelte andelshaveres velerhvervede rettigheder uden samtykke selvom, at et sådant eksempel ikke fremgår direkte af § 25, stk. 2. Det vil være i strid med foreningsretlige principper, som gælder uafhængigt af vedtægterne.
Det er appellanternes opfattelse, at de foreningsretlige principper, der bl.a. senest har udmøntet sig skriftligt i normalvedtægten for ejerforeninger, skal gælde som ”udfyldnings-grundlag”, når der i øvrigt ikke foreligger en praksis i Andelsboligforeningen om, at væsentlige ændringer af fælles bestanddele kan vedtages med simpelt flertal.
Andelsboligforeningen er stiftet i 1987. På dette tidspunkt galt bekendtgørelse nr. 24 af 21. januar 1982 om normalvedtægt for private andelsboligforeninger […], hvor der fremgik følgende i den daværende § 26:
”§ 26. Beslutninger på generalforsamlingen træffes af de mødende stemmeberettigede ved simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om vedtægtsændring, salg af fast ejendom eller foreningens opløsning. Dog skal altid mindst 1/5 af foreningens medlemmer være til stede. (egen understregning)
Stk. 2. Forslag om væsentlig forandring af fælles bestanddele, og tilbehør, vedtægtsændringer, salg af fast ejendom eller foreningens opløsning kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af medlemmerne er til stede og med mindst 2/3 flertal…”
Denne bestemmelse udgik sidenhen af normalvedtægten for private andelsboligforeninger, men appellanterne gør gældende, at bestemmelsen udtrykker et almindeligt foreningsretlige princip, der fortsat gælder, herunder også fordi Andelsboligforeningens forhold skal forstås ud fra tiden, som Andelsboligforeningen er stiftet i.
Spørgsmålet om, hvilken majoritet, der kræves til vedtagelsen af forhold, der ændrer fælles-ejendom, men som ikke er reguleret i vedtægterne, er diskuteret i den foreningsretlige litteratur af Peter Blok i bogen ”Ejerlejligheder” […]:
”Spørgsmålet om flertallets kompetence til på alles (ejerforeningens) bekostning at gennemføre forbedringer vedrørende fællesejendom, dvs. sådanne foranstaltninger, der går ud over det sædvanlige og nødvendige til opretholdelse af status quo, er ikke omtalte ”forandring(er) af fælles bestanddele og tilbehør”. Hvad enten dette er tilfældet eller ej, må det være berettiget at antage, at alle ekstraordinære dispositioner – forstået som sådanne, der ikke blot er konserverende – skal behandles efter princippet i normalvedtægtens § 1, stk. 4, således at der må sondres mellem væsentlige og mindre væsentlige dispositioner…”
På samme måde har litteraturen inden for andelsboligretten diskuteret dette spørgsmål særligt i forhold til andelsboligforeningers vedtagelse af f.eks. fælles og individuelle tagterrasse […]:
”Der hersker forskellige opfattelser om, hvorvidt etablering af fælles tagterrasse kræver simpelt flertal eller kvalificeret flertal. I normalvedtægten er ikke bestemt, at ”væsentlige forandringer af fælles bestanddele og tilbehør” kræver kvalificeret flertal (som i ejerforeninger analogt i andelsboligforeninger). Dette understøttes af betragtninger om, at foreningens ejendoms ydre fremtræden ændres, samt at etablering af fællesterrasse kan indebære væsentlige omkostninger. Andre praktikere mener, at normalvedtægtens må forstås således, at der ikke kræves kvalificeret flertal, medmindre andre betingelser herfor er opfyldt (låneoptagelse, boligafgiftsstigning m.v.). Efter nærværende forfatteres opfattelse skal etablering af fælles tagterrasse som udgangspunkt besluttes med kvalificeret flertal. (egne understregninger)
…
Ifølge ABF kræver en beslutning om etablering af individuelle tagterrasser, som andelshaverne selv bekoster og vedligeholder, ikke vedtægtsændring eller kvalificeret flertal. Nærværende forfattere deler imidlertid ikke denne opfattelse, idet der reelt afgives en del af fællesarealet, der potentielt kan anvendes til fælles tagterrasse. Etablering af individuelle tagterrasser på eksisterende fællesarealer må være omfattet af normalvedtægtens § 23, stk. 4 (afsnit 6.12.2.3) om salg af fast ejendom, hvor der kræves 4/5 flertal…”
Denne opfattelse gælder på tilsvarende måde for andelsboligforeninger, der skal vedtage altanprojekter. Dette har advokat og forfatter Kristian Dreyer bekræftet over for appellanterne […] og det er samme opfattelse, der anlægges til vurderingen af spørgsmålet i denne sag, idet der er grænser for, hvad der kan vedtages med simpelt flertal.
Dette princip, der er udtryk ovenfor inden for ejer- og andelsboligforeninger, ses også at være direkte udtrykt i retspraksis vedrørende ejerlejligheder, jf. f.eks. GD.2016/25Ø […] eller TBB:2017.117Ø […]. I sidstnævnte dom skulle en beslutning om et altanprojekt i en sekundær ejerforening, der var en væsentlig ændring af fællesejendom, også vedtages med kvalificeret flertal af hovedejerforeningen selvom, at dette ikke fremgik direkte af vedtægterne til den sekundære ejerforening.
Efter appellanternes opfattelse er der på dette punkt og med støtte i litteraturen ikke en forskel på andelsboligforeninger og ejerlejligheder […].
Princippet om kvalificeret flertal til væsentlige ændringer af fællesejendom, der ses at være udtrykt i litteraturen inden for andelsboligforeninger, og som ses at være gældende inden for retspraksis, er blevet en del af den ”nye” normalvedtægt for ejerforeninger, der trådte i kraft den 1. januar 2021 […].
Den nye normalvedtægt nævner nu direkte, at f.eks. ”altanprojekter” anses for at være en væsentlig beslutning, der kræver kvalificeret flertal uanset, om udgifterne afholdes af de personer, der etablerer altanen, idet ”der er grænser for, hvad generalforsamlingen kan vedtage med simpelt flertal” […].
2.2.2. Det gøres for det andet og under alle omstændigheder gældende, at det kvalificerede flertal skulle have været til stede både på den ordinære generalforsamling den 24. april 2017 og den ekstraordinære generalforsamling den 28. november 2018, selvom, at der forelå kvalificeret flertal ved den første afstemning den 24. april 2017, idet der ikke er identifikation mellem de to projekter, og at ”det nye altanprojekt” således den 28. november 2018 skulle have været behandlet på ny med krav om kvalificeret flertal.
Altanprojektets ændringer i perioden fra den 24. april 2017 til den 28. november 2018 kan i overensstemmelse med sagens sagsfremstilling opsummeres således, at altanerne på 2. og 3. sal fik en helt ny placering på ejendommen, idet altanerne blev flyttet væk fra ejendommens hjørne og over ”på den anden side” af ejendommens bagfacade,
altanerne på 2. og 3. sal blev gjort væsentligt større, idet altanerne fik målene 1300 x 5040 i stedet for som oprindeligt 1500 x 3440,
kvistaltanen på 5. sal blev også gjort væsentlige større, idet altanen fik målene 1360 x 4860 mm i stedet for 1000 x 3700 mm med forøgede gener til følge,
kvistaltanens ophængningsmetode blev ændret til ”hyldeknægte” på ejendommens bagfacade fremfor som tidligere at blive indspændt i murværket.
Altanprojektet, der blev præsenteret og stemt om den 28. november 2018, var således utvivlsomt blevet radikalt ændret og var i 2018 et væsentligt anderledes altanprojekt end dét, der blev drøftet og vedtaget den 24. april 2017 (”det oprindelige altanprojekt henholdsvis ”det nye altanprojekt”).
Efter vedtagelsen den 28. november 2018 blev altanerne i øvrigt ændret yderligere således, at kvistaltanen på 5. salen var blevet behandlet efter BR18 fremfor BR15 og med placering i en ny og fejlagtig konsekvensklasse […].
Det bestrides derfor også fra appellanternes side, at der den 24. april 2017 angiveligt skulle være blevet vedtaget en såkaldt ”principbeslutning” om, at enhver altantype til enhver tid skal kunne monteres overalt på andelsboligforeningens ejendom med simpelt flertal, idet en sådan beslutning ikke gyldigt kan træffes, subsidiært, at der ikke er grundlag for en sådan fortolkning efter referatet […].
2.2.3. For det tilfælde, at Østre Landsret måtte finde, at beslutningen truffet den 28. november 2018 ikke skulle være truffet med kvalificeret flertal, gøres det subsidiært gældende, at beslutningen som minimum skulle have være truffet med ”absolut simpelt flertal”, hvilket ikke er sket.
Dette indebærer, at der med 21 fremmødte skulle have været minimum 11 stemmer for forslaget, hvorfor det ikke har været tilstrækkeligt, at kun 8 stemmer var for og 6 stemmer imod.”
A/B Matr. nr. […1] har i påstandsdokument af 5. september 2022 anført bl.a.: ”I hovedsagen og adcitationssagen gøres gældende, at:
3.1 Appellanterne har ingen retlig interesse. Appellanterne har ikke dokumenteret værditab, tab i øvrigt, genevirkninger eller andre forhold, der giver Appellanterne retlig interesse i nedlæggelse af påstandene.
3.2 Altanprojekterne er gyldigt vedtaget.
3.3 Ved generalforsamlingen den 24. april 2017 blev det med kvalificeret flertal besluttet at indsætte § 36 i vedtægten jf. […]. Beslutningen blev gyldigt truffet.
3.4 Vedtægtens § 36 er generel og vedrører efter en ordlydsfortolkning ethvert altanprojekt for fremtiden. Beslutningen om indsættelse af § 36 udgjorde en principvedtagelse, som fremadrettet vil gælde for andelshavere, der ønsker at opsætte altan. Vedtægtens § 36 er således ikke vedtaget som en konkret bestemmelse i forhold til altanprojekt stillet i forslag på generalforsamlingen den 24. april 2017.
3.5 Vedtægtens § 36 opstiller to betingelser for, at ”En andelshaver er berettiget til at opsætte en altan”.
(1) ”at generalforsamlingen giver tilladelse”
(2) ”at det samlede projekt godkendes af relevante offentlige myndigheder”
Begge betingelser skal være opfyldt, hvilket Indstævnte gør gældende de er:
3.6 For så vidt angår betingelse (1), så indeholder vedtægtens § 36 ikke bestemmelse om særlige krav til afstemningen, og generalforsamlingsbeslutning efter § 36 kan dermed ske med simpelt flertal. Nærmere bestemt ved absolut simpelt flertal, hvor en beslutning vedtages ved, at der opnås mere end halvdelen af de afgivne stemmer. Blanke stemmer tæller ikke med som afgivne stemmer.
3.7 Vedtægtens § 36 er ikke vedtaget som en konkret bestemmelse i forhold til altanprojekt stillet i forslag på generalforsamlingen den 24. april 2017, men vedtægtsbestemmelsen er derimod generel – principbeslutning – og finder anvendelse på de efter vedtagelsen fremkomne forslag om altanprojekter.
3.8 Ved generalforsamlingen 28. november 2018 blev generalforsamlingen bedt om at tage stilling til et myndighedsgodkendt projekt, og vedtagelsen heraf kunne ske med simpelt flertal, jf. vedtægtens § 36, jf. § 25, stk. 1. Samlet blev 14 stemmer afgivet (8 for og 6 imod), De 8 stemmer for udgør mere end halvdelen af de afgivne stemmer. Beslutningen er dermed gyldigt truffet ved absolut simpelt flertal.
3.9 Altanprojektet er gyldigt med hjemmel i vedtægtens § 36, da altanprojektet opfylder betingelserne (1) og (2), jf. pkt. 3.5 og pkt. 3.14. Betingelse (1) er dokumenteret opfyldt ved […], og betingelse (2) er dokumenteret opfyldt ved […].
3.10 Dagsorden vedrørende ekstraordinær generalforsamling den 28. november 2018 blev omdelt/udsendt til andelshavernes modtagelse henholdsvis den 19. og 20. november 2018, jf. […] og det fremgår, at der skal ske afstemning under dagsordenspunkt 7 vedrørende altangruppens forslag – og med link til materiale. Indkaldelsen opfylder vedtægtens § 24, stk. 1, jf. […]. Det er på ingen måde dokumenteret, at indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling, […], lider af formalitetsmangler.
3.11 Generalforsamlingsbeslutning den 28. november 2018 om at iværksætte altanprojekt lider ikke af væsentlige formelle mangler. Det er udokumenteret, at der er afgivet fuldmagter i strid med vedtægterne, og under alle omstændigheder er det ikke dokumenteret, at afstemningen havde fået et andet resultat, hvis fuldmagterne var afgivet anderledes. Indstævnte vil forsøge at indkalde [person9] for en supplerende forklaring desangående. Kan det ikke lade sig gøre, så gøres det gældende, at det skal have processuel skadevirkning for Appellanterne, at anbringendet er fremkommet så sent i processen.
3.12 Der er ikke afgivet nogen retsgaranti, og generalforsamlingsbeslutning den 28. november 2018 om at iværksætte altanprojekt var ikke betinget.
3.13 Altanprojektet er myndighedsgodkendt, og der har været foretaget høring. Myndighederne antages at have foretaget konkret prøvning af eventuelle indsigelser fremkommet under høring. Indstævnte gør gældende, at der ikke er væsentlige og varige gener forbundet med altanprojektet. Det gøres hertil gældende, at bevisbyrden for sådanne forhold påhviler Appellanterne.
3.14 Der er ikke dokumenteret indholdsmangler, herunder ændringer, ved beslutningsgrundlaget for altanprojektet vedtaget på ekstraordinær generalforsamling den 28. november 2018. Under alle omstændigheder ikke indholdsmangler, herunder ændringer, der bevirker, at vedtagelsen var ugyldig. Alene andelshaverne, der er bygherrer på altanprojekterne, er ansvarlige for eventuelle indholdsmangler, herunder ændringer, uanset om disse forelå ved eller er sket efter vedtagelsen den 28. november 2018. Indstævnte og dennes bestyrelse har været i god tro.
3.15 Appellanternes [beskrivelse af projekt], har ingen evidens.
Indstævnte påpeger, at der ved ordinær generalforsamling den 24. april 2017, blev truffet hovedbeslutning om at tillade opsætning af altaner på ejendommen, jf. […]. Vedtagelsen omfatter en vedtægtsændring om generel opsætning af altaner, og det er således misvisende, når det angives ”Det originale projekt bemyndiges”. Desuden fremgår det intetsteds af referat fra ordinær generalforsamling af 24. april 2018, […], at ”Generalforsamlingen kræver konsekvensberegning og mere konkret information om ”Det nye projekt”. Det fremgår blot at forslag trækkes tilbage, og at afstemning genoptages, når mere konkret information foreligger.
3.16 Forhold omkring færdigmelding og ibrugtagningstilladelse, herunder […], beror ikke på Indstævnte.
3.17 Der er ingen identifikation mellem andelshaverne – der som bygherrer opfører altaner – og Indstævnte og/eller Indstævntes bestyrelse. Appellanternes anbringender omkring altanejernes ageren har således intet med Indstævnte at gøre.
3.18 Såfremt altanprojekterne skulle vise sig ulovlige, så gøres det under alle omstændigheder gældende, at Indstævntes bestyrelse har været i god tro vedrørende altanprojekterne.
3.19 Indstævnte og dennes bestyrelse kunne og burde ikke have handlet anderledes i relation til altanprojektet, og Indstævnte og dennes bestyrelse har fuldt berettiget ageret i henhold til generalforsamlingens beslutninger, herunder vedtagelse af altanprojekt på ekstraordinær generalforsamling den 28. november 2018, jf. […].
3.20 Det er Indstævntes synspunkt, at dele af Appellanternes ugyldighedsindsigelser, som påstand støttes på, ikke kan gøres gældende overfor Indstævnte, og at disse bør gøres gældende overfor Altangruppen/de Adciterede.
3.21 Landsretten bør herefter afsige dom efter Indstævntes påstand. Indstævnte støtter sig desuden til byrettens præmisser for afgørelsen af 4. december 2020.
I adcitationssagen gøres tillige gældende, at:
3.22 De af Appellanterne i hovedsagen BS-51016/2020-OLR påberåbte ugyldighedsindsigelser vedrørende beslutningen relateret til altanprojekt truffet på den ekstraordinære generalforsamling den 28. november 2018, beror på de Adciterede. De Adciterede skal in solidum alternativt hver for sig at friholde adcitanten for ethvert beløb som adcitanten måtte blive dømt til at betale i hovedsagen BS-4377/2019-FRB, herunder sagsomkostninger og renter, subsidiært friholdelse for noget mindre.
3.23 De Adciterede har iværksat altanprojekterne som selvstændige bygherrer og de Adciterede bærer det fulde ansvar for de respektive projekter. Altanprojekterne er retligt individuelle forbedringer og dermed Adcitanten uvedkommende.
3.24 Skulle vedtagelse af altanprojekt på ekstraordinær generalforsamling den 28. november 2018, jf. […], blive fundet ugyldig af landsretten, eller skulle altanprojekterne af andre årsager blive fundet ulovlige af landsretten, så har Indstævnte og dennes bestyrelse ikke handlet ansvarspådragende. Bl.a. da Indstævnte og dennes bestyrelse ikke kan træffe beslutninger eller i øvrigt disponere over altanprojekterne, som de respektive andelshavere selv er bygherrer på og er fuldt ud ansvarlige for. Og bl.a. da enhver handling Indstævnte eller dennes bestyrelse måtte foretage vedrørende altanprojekterne med stor risiko kunne/kan påføre aktører tab i anledning af eventuel misligholdelse af altanentreprisekontrakterne.
3.25 De Adciterede er ansvarlige for enhver økonomisk omkostning, som Indstævnte/ Adciterede måtte blive tilpligtet at tåle i hovedsagen BS-51016/2020-OLR…”
[person3], [person4], [person5]. og [person6] har i påstandsdokument af 23. september 2022 anført bl.a.:
”Det gøres gældende, at andelsboligforeningen selv er ansvarlig for lovligheden og gyldigheden af de på dennes generalforsamling vedtagne beslutninger, herunder de af denne anmodede og indbudte dirigenter, der i øvrigt er den af andelsboligforeningen antagne administrator.
Til støtte for indstævntes frifindelsespåstand overfor appellanten gøres gældende, at forslag og materiale ved generalforsamlingen den 28. november 2018 var fremkommet behørigt, jf. vedtægternes § 24, særligt stk. 3.
Endvidere at der ingen formalitetsindsigelser var fremkommet herom fra appellanten. Yderligere gøres det gældende, at i det omfang andelsboligforeningens generalforsamlingsbeslutning den 28. november 2018 og godkendelse af og tilladelse til altanprojektet beroede på en fejl og/eller tilfældighed, fremgår det klart af andelsboligforeningens generalforsamlingsbeslutning ved den ordinære generalforsamling den 29. april 2019, jf. […] og de behandlede punkter vedrørende altaner, dels at altanreglement blev vedtaget, dels at forslag om at afvente altanprojekt til udfald af retssag blev kendt blev stemt ned, og dels at øvrige forslag i den forbindelse vedrørende altaner blev enten trukket tilbage eller ikke taget til behandling. Derved er eventuelle uklarheder ratihaberet.
Uden at det i øvrigt ses at have noget med påstandene i hovedsagen at gøre, bestrides det, at der skulle være indbliksgener hos appellanten, og det er i hvert fald i et omfang, der ikke på nogen måde kan gøre generalforsamlingens beslutning ugyldig, og/eller give nogen krav på erstatning, jf. blandt andet skønserklæring af 22. maj 2020, selvom et sådant krav ikke er rejst.
Der er heller ingen dokumentation eller bevisførelse for, at sådanne forhold skulle overskride for eksempel naboretlige tålegrænser eller eventuelt andet, der måtte regulere dette…”
Parterne har under hovedforhandlingen i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed.
Landsrettens begrundelse og resultat
Hovedsagen BS-51016/2020-OLR
Denne sag drejer sig om gyldigheden af den beslutning om at meddele tilladelse til at opsætte altaner, der blev truffet på andelsboligforeningens ekstraordinære generalforsamling den 28. november 2018. Parterne er uenige om rækkevidden af vedtægternes § 36 om altaner og om, hvorvidt de formelle krav til behandlingen af altanforslaget blev overholdt.
Som fastslået af byretten er § 36 i vedtægterne hverken efter sin ordlyd eller sit formål begrænset til at vedrøre det oprindelige projekt med hjørnealtaner, som var optakten til beslutningen om at åbne op for andelshavernes mulighed for at etablere altaner, til hvilket formål bestemmelsen netop blev indsat.
Bestemmelsen, der blev indsat i vedtægterne med det fornødne kvalificerede flertal, indeholder en overordnet regulering af muligheden for at opsætte altaner i foreningen, og landsretten tiltræder, at generalforsamlingens efterfølgende beslutning om at tillade de i sagen omhandlede konkrete altaner i medfør af bestemmelsen alene krævede simpelt flertal i overensstemmelse med hovedreglen i vedtægternes § 25, stk. 1.
Også efter bevisførelsen for landsretten, herunder forklaringerne om gennemførelsen af en skriftlig afstemning på den ekstraordinære generalforsamling og referatet herfra, findes behandlingen af forslaget om de konkrete altaner og afstemningen herom at være sket i overensstemmelse med de formelle regler i foreningens vedtægter.
På denne baggrund, og da der ikke i øvrigt er godtgjort omstændigheder, der kan føre til et andet resultat, stadfæster landsretten byrettens dom i hovedsagen.
Adcitationssagen BS-51067/2020-OLR
Landsretten stadfæster allerede som følge af afgørelsen i hovedsagen tillige byrettens dom i adcitationssagen.
Sagsomkostninger
Efter hovedsagens udfald skal [person1] og [person2] i sagsomkostninger for landsretten betale i alt 50.000 kr. til A/B Matr. nr. […1] til dækning af andelsboligforeningens udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ved fastsættelsen af beløbet er der taget hensyn til ankesagens omfang og forløb samt hovedforhandlingens varighed.
Efter udfaldet af adcitationssagen skal A/B Matr.nr. […1] i sagsomkostninger for landsretten betale i alt 37.500 kr. til [person3], [person4], [person5]. og [person6] til dækning af disses udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ved fastsættelsen af beløbet er der taget hensyn til sagens omfang og karakter samt hovedforhandlingens varighed.
Thi kendes for ret
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal [person1] og [person2] inden 14 dage betale 50.000 kr. til A/B Matr. nr. […1].
A/B Matr. nr. […1] skal i sagsomkostninger for landsretten inden samme frist betale 37.500 kr. til [person3], [person4], [person5]. og [person6].
Beløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.
PSK